«Голубые линии»: как в разных странах мира ограничивают высотность застройки

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины заложило в государственные строительные нормы понятие так называемых голубых линий. Это ограничение высотности застройки территории в населенных пунктах.

Mind выяснял, что это такое, как подобная практика применяется в разных странах мира и чем «голубые линии» помогут Украине.

Кто придумал это в Украине 

«Голубые линии» –  инициатива министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко. По его словам, сегодня в европейских странах существуют три ограничительные линии для строительства новых зданий. «Красные» – существующие и планируемые границы территорий общего пользования, коммуникации, дороги и т. д., «голубые» и «зеленые» – определяют зеленые зоны, скверы, парки и зоны отдыха, которые никогда не могут быть застроены.

Инициатива узаконена с 1 сентября прошлого года, но еще не реализована на местах. «Я думаю, что это будет абсолютно актуально (внедрение ограничения высотности. –  Mind), поскольку у нас постоянно ведутся разговоры по поводу высотности того или иного дома, той или иной застраиваемой историко-заповедной зоны. И это было бы также прозрачно для инвестора, который бы четко понимал, что можно, а что нельзя делать», – отметил Зубко.  

Зачем нужны такие ограничения

Есть множество причин для внедрения «голубых линий». Например, чтобы не портить архитектурный ансамбль района/города и не загораживать старые здания, признанные правительством страны культурным достоянием.

Другие ограничения необходимы из чисто практических соображений: например, вокруг аэропортов – чтобы предотвратить любую угрозу безопасности полетов.

Законы ограничения высоты иногда становятся предметом споров в городах. Главная причина – регулирование роста предложений жилья. Быстрый рост предложения жилья выгоден арендаторам, поскольку благодаря ему цены на квартиры становятся ниже, а выбор жилья – больше. В то время как медленный рост или отсутствие роста приносит пользу владельцам недвижимости. Это дает им возможность повышать стоимость жилья. Таким образом, законы ограничения высоты часто становятся частью классового конфликта, даже когда их первоначальная цель была другой.

Во всем мире есть свои особенности применения лимитов высотности зданий. В большинстве случаев они опираются на принципы сохранения культурного наследия, соответствия экологическим требованиям или требованиям сейсмической активности региона.

Европа

В Европе нет официально принятого единого закона, ограничивающего высоту конструкций. Однако во многих городах существуют нормативные акты об ограничении высоты, часто направленные на защиту исторических линий горизонта.

Например, в Афинах зданиям запрещено превышать двенадцать этажей, чтобы не перекрывать вид на памятник античной архитектуры Парфенон. Но есть несколько исключений – Афинская башня (самое высокое строение в городе, высота – 103 м, 25 этажей), Atrina Center Tower и центральное здание OTE (телекоммуникационная организация), которые превышают этот уровень. Они были построены далеко от центра, или же их возведение пришлось на период политической нестабильности.

В центральном районе Рима, ограниченном стенами Аврелиана, ни одно здание не может превышать высоту купола собора Святого Петра, то есть 136 м. Однако небоскреб Torre Eurosky (Eurosky Tower), построенный в 2012 году, выходит за эти рамки, его высота 155 м.

Также в Европейском союзе существует ограничение высоты для новых наземных ветряных турбин – не более 200 м.

Канада

В Канаде нет национальных лимитов по высоте. Однако во многих городах существует устав, ограничивающий высотность городской застройки. Также коррективы в этажность вносят нормы авиационной безопасности, если здания находятся вблизи аэропорта. В этом случае за соответствие нормативам отвечает национальный авиационный надзорный орган.

Например, в Монреале до конца 1920-х годов высота зданий была ограничена десятью этажами. Сейчас застройка не должна быть выше 200 м и контрастировать с видом на гору Роял, центральную зеленую зону города, за исключением антенн и башен связи, высота которых может достигать 223 м выше среднего уровня моря. В центре города сегодня находится только одно здание, превышающее 200 м. Это 1000 de la Gauchetière tower, построенная по специальному проекту в 1992 году.

А в Гамильтоне ни одно здание не может превышать высоту Ниагарского откоса, чтобы сохранить вид на озеро Онтарио со стороны откоса и наоборот.

США

Несколько городов в Соединенных Штатах имеют локальные ограничения по высоте. Например, в Орландо (штат Флорида) здания не могут быть выше 140 м из-за близости города к аэропорту. А в Сан-Хосе (Калифорния) по той же причине строения не могут превышать 91 м.

В Портленде (Орегон) ограничения по высоте варьируются от 22 м до 140 м по всему городу. Это связано с защитой видов на гору Худ и Западные холмы.  В Вашингтоне (Колумбия) здания ограничены высотой, равной ширине соседней улицы, плюс шесть метров. Это максимум 27 м на жилых улицах, 40 м – на коммерческих и 49 м – на небольшой части Пенсильвания-авеню.

Средняя Азия

Палестина и Иордания унаследовали законы от эпохи британского мандата, которые не позволяют зданиям подниматься более чем на четыре этажа над землей. Исключения возможны лишь для застройщиков, получивших специальное разрешения от правительства. В Аммане эти правила предписывают сохранять архитектурное и городское наследие города, однако из-за этого дорожает жилье, а город разрастается вширь.

Филиппины

Как сказано в президентском указе 1978 года, высота зданий в пределах Интрамуроса (старейший район  Манилы, столицы Филиппин), должна основываться на ширине улиц, к которым примыкает здание, но общая высота сооружения не должна превышать 30 м. Высота башни не должна быть больше 35 м от высшей точки тротуара.

Бали, Индонезия

Здесь дома не могут быть выше кокосовой пальмы, высота которой составляет около 15 м. Единственное здание, выбивающееся из общего правила, – Bali Beach Hotel. Дело в том, что отель был построен еще до того, как ограничение было введено в действие региональным регламентом. Однако у местных активистов часто возникают вопросы, насколько четко его придерживаются здешние застройщики.

А что в Украине?

В установлении «голубых линий», которые будут формировать силуэт города, ограничивая высотность тех или иных районов, нет ничего нереального, говорит пресс-секретарь «Укрбуда» Глеб Шемовнев. «Для этого необходимо подготовить соответствующий проект, провести голосование органа местного самоуправления и в результате отразить изменения в генеральном плане населенного пункта. Другое дело, что пока «голубые линии» остаются только в новой редакции государственных строительных норм, которая и ввела это понятие. К реализации на местах инициатива за более полугода с момента вступления в силу пока не дошла», – говорит он.  

По словам эксперта, «голубые линии» не являются чем-то совершенно новым и уникальным для Украины. Он отмечает, что в Генплане Киева уже давно прописано ограничение высоты застройки в историческом центре в 27 метров. «Рассчитывалось оно исходя из средней этажности на тот момент, из архитектурных правил и принципов эстетики. Фактически это и есть те самые «голубые линии», но теперь они должны быть введены для всех районов и массивов населенных пунктов», – говорит Шемовнев.   

Главный вопрос, по его словам, в том, будут ли эти линии также чертить «по факту» или же все-таки с расчетом на перспективу. Ведь, если в контексте уплотняющей застройки первый подход не вызывает никаких нареканий,  в других случаях он может стать существенной преградой для количественного развития жилищного фонда крупных городов, считает представитель «Укрбуда».  

Например, в столице для достижения среднеевропейского показателя жилой площади на одного человека нужно построить более 50 млн новых квадратных метров. «Это усложнит реновацию старых кварталов. Если «голубые линии» в них будут проведены по средней этажности на сегодня, о перспективе привлечения бизнеса в процесс реновации можно забыть. Без создания дополнительных этажей, соответственно, квадратных метров, бизнес просто потеряет финансовый интерес», – говорит он.  

Перспектива «на вырост» обязательно должна быть заложена в планировании территорий, где будут создаваться новые кварталы. Например, на месте бывших промышленных зон, которые подходят для строительства жилья.

«Голубые линии» определяют не только высотность, но и силуэт здания, уточняет директор по маркетингу и продажам ЖК бизнес-класса RiverStone Ангелина Деревлева. По ее словам, это нововведение направлено на упорядочение застройки в центре.

«Нужно понимать, что закон обратной силы не имеет, и все проекты, которые разработаны и утверждены до введения новых строительных норм, не могут быть пересмотрены», – отмечает она. И добавляет, что ранее для согласования строительства в центральной части Киева нужно было подготовить историко-градостроительное обоснование (ИГО). С 1 января ИГО отменены, но только для населенных пунктов, где утверждены историко-архитектурные планы.

«Для Киева он разрабатывается уже не один год. В прошлом году КГГА пыталась утвердить последнюю версию. «Голубые линии», по сути, дублируют этот документ. Как пользоваться нововведениями пока непонятно», – говорит она.