Блакитні лінії: як у різних країнах світу обмежують висотність забудови

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України заклало до державних будівельних норм поняття так званих блакитних ліній. Це обмеження висотності забудови території в населених пунктах.

Mind з'ясовував, що це таке, як подібна практика застосовується в різних країнах світу і чим «блакитні лінії» допоможуть Україні.

Хто придумав це в Україні

«Блакитні лінії» – ініціатива міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадія Зубка. За його словами, сьогодні в європейських країнах існують три обмежувальні лінії для будівництва нових будівель. «Червоні» – існуючі та плановані межі територій загального користування, комунікації, дороги тощо, «блакитні» і «зелені» – визначають зелені зони, сквери, парки і зони відпочинку, які ніколи не можуть бути забудовані.

Ініціатива узаконена з 1 вересня минулого року, але ще не реалізована на місцях. «Я думаю, що це буде абсолютно актуально (впровадження обмеження висотності. – Mind), оскільки у нас постійно точаться розмови з приводу висотності того чи іншого будинку, тієї чи іншої історико-заповідної зони, що забудовується. І це було б також прозоро для інвестора, який би чітко розумів, що можна, а що неможна робити», – зазначив Зубко.

Навіщо потрібні такі обмеження

Є безліч причин для впровадження «блакитних ліній». Наприклад, щоб не псувати архітектурний ансамбль району/міста і не загороджувати старі будівлі, визнані урядом країни культурним надбанням.

Інші обмеження необхідні з суто практичних міркувань: наприклад, навколо аеропортів – щоб запобігти будь-якій загрозі безпеці польотів.

Закони обмеження висоти іноді стають предметом суперечок у містах. Головна причина – регулювання зростання пропозицій житла. Швидке зростання пропозиції житла вигідне орендарям, оскільки завдяки йому ціни на квартири стають нижче, а вибір житла – більше. Тоді як повільне зростання або відсутність зростання на користь власникам нерухомості. Це дозволяє їм підвищувати вартість житла. Таким чином, закони обмеження висоти часто стають частиною класового конфлікту, навіть коли їх первинна мета була іншою.

У всьому світі є свої особливості застосування лімітів висотності будівель. У більшості випадків вони спираються на принципи збереження культурної спадщини, відповідності екологічним вимогам або вимогам сейсмічної активності регіону.

Європа

У Європі немає офіційно прийнятого єдиного закону, який би обмежував висоту конструкцій. Однак у багатьох містах існують нормативні акти щодо обмеження висоти, часто спрямовані на захист історичних ліній горизонту.

Наприклад, у Афінах будівлі не можуть перевищувати 12 поверхів, щоб не перекривати вид на пам'ятник античної архітектури Парфенон. Але є декілька винятків – Афінська вежа (найвища будівля в місті, висота 103 м, 25 поверхів), Atrina Center Tower і центральна будівля OTE (телекомунікаційна організація), які перевищують цей рівень. Вони були побудовані далеко від центру або ж їх зведення припало на період політичної нестабільності.

У центральному районі Рима, обмеженому стінами Авреліана, жодна будівля не може перевищувати висоту купола собору Святого Петра, тобто 136 м. Однак хмарочос Torre Eurosky (Eurosky Tower), побудований у 2012 році, виходить за ці рамки, його висота 155 м.

Також у Європейському союзі існує обмеження висоти для нових наземних вітряних турбін – не більше 200 м.

Канада

У Канаді немає національних лімітів щодо висоти. Однак у багатьох містах є статут, що обмежує висотність міської забудови. Також корективи в поверховість вносять норми авіаційної безпеки, якщо будівлі знаходяться поблизу аеропорту. У цьому випадку за відповідність нормативам відповідає національний авіаційний наглядовий орган.

Наприклад, у Монреалі до кінця 1920-х років висота будівель була обмежена 10 поверхами. Зараз забудова не повинна бути вище 200 м і контрастувати з видом на гору Роял, центральну зелену зону міста, за винятком антен і веж зв'язку, висота яких може досягати 223 м вище середнього рівня моря. У центрі міста сьогодні знаходиться лише один будинок, що перевищує 200 м. Це 1000 de la Gauchetière tower, побудована за спеціальним проектом в 1992 році.

А в Гамільтоні жодна будівля не може перевищувати висоту Ніагарського укосу, щоб зберегти вид на озеро Онтаріо з боку укосу і навпаки.

США

Кілька міст у Сполучених Штатах мають локальні обмеження щодо висоти. Наприклад, в Орландо (штат Флорида) будівлі не можуть бути вище 140 м через близькість міста до аеропорту. А в Сан-Хосе (Каліфорнія) з тієї ж причини будови не можуть перевищувати 91 м.

У Портленді (Орегон) обмеження по висоті варіюються від 22 до 140 м по всьому місту. Це пов'язано із захистом видів на гору Худ і Західні пагорби. У Вашингтоні (Колумбія) будівлі обмежені висотою, що дорівнює ширині сусідньої вулиці, плюс 6 м. Це максимум 27 м на житлових вулицях, 40 м – на комерційних і 49 м – на невеликій частині Пенсільванія-авеню.

Середня Азія

Палестина і Йорданія успадкували закони від епохи британського мандата, які не дозволяють будівлям підніматися більш ніж на чотири поверхи над землею. Винятки можливі лише для забудовників, які отримали спеціальний дозвіл від уряду. В Аммані цим правилам приписують збереження архітектурної та міської спадщини міста, але також звинувачують в тому, що через них роздуваються ціни на житло, до того ж місто розростається вшир.

Філіппіни

Як сказано в президентському указі 1978 року, висота будівель у межах Інтрамуроса (найстаріший район міста Маніла, столиці Філіппін) повинна вираховуватися, виходячи з ширини вулиць, до яких примикає будівля, але загальна висота споруди не має перевищувати 30 м. Висота вежі не повинна бути більше 35 м від найвищої точки тротуару.

Балі, Індонезія

Тут будинки не можуть бути вище за кокосову пальму, висота якої становить приблизно 15 м. Єдина споруда, що випадає із загального правила, – Bali Beach Hotel. Справа в тому, що готель був побудований ще до того, як обмеження було введено в дію регіональним регламентом. Однак у місцевих активістів часто виникають питання, наскільки чітко його дотримуються місцеві забудовники.

А що в Україні?

У встановленні «блакитних ліній», які формуватимуть силует міста, обмежуючи висотність тих чи інших районів, немає нічого нереального, говорить прес-секретар «Укрбуду» Гліб Шемовнєв. «Для цього необхідно підготувати відповідний проект, провести голосування органу місцевого самоврядування і в результаті відобразити зміни в генеральному плані населеного пункту. Інша справа, що поки «блакитні лінії» залишаються лише в новій редакції державних будівельних норм, яка і ввела це поняття. До реалізації на місцях ініціатива за понад півроку з моменту набуття сили поки не дійшла», – зазначає він.

За словами експерта, «блакитні лінії» не є чимось абсолютно новим і унікальним для України. Він зазначає, що в Генплані Києва вже давно прописано обмеження висоти забудови в історичному центрі у 27 м. «Розраховувалося воно виходячи з середньої поверховості на той момент, з архітектурних правил і принципів естетики. Фактично це і є ті самі «блакитні лінії», але тепер вони повинні бути введені для всіх районів і масивів населених пунктів», – каже Шемовнєв.

Головне питання, за його словами, у тому, чи будуть ці лінії також креслити «за фактом» або все ж таки з розрахунком на перспективу. Адже якщо в контексті ущільнюючої забудови перший підхід не викликає ніяких нарікань, в інших випадках він може стати суттєвою перепоною для кількісного розвитку житлового фонду в містах, вважає представник «Укрбуду».

Наприклад, у столиці для досягнення середньоєвропейського показника житлової площі на одну людину потрібно побудувати понад 50 млн нових квадратних метрів. «Це ускладнить реновацію старих кварталів. Якщо «блакитні лінії» в них будуть проведені за середньою поверховістю на сьогодні, про перспективу залучення бізнесу в процес реновації можна забути. Без створення додаткових поверхів, відповідно квадратних метрів, бізнес просто втратить фінансовий інтерес», – зазначає він.

Перспектива «на виріст» обов'язково повинна бути закладена в плануванні територій, де створюватимуться нові квартали. Наприклад, на місці колишніх промислових зон, які годяться для будівництва житла.

«Блакитні лінії» визначають не тільки висотність, а й силует будівлі, уточнює директор з маркетингу та продажу ЖК бізнес-класу RiverStone Ангеліна Деревльова. За її словами, це нововведення спрямоване на впорядкування забудови в центрі.

«Потрібно розуміти, що закон зворотної сили не має, і всі проекти, які розроблені та затверджені до введення нових будівельних норм, не можуть бути переглянуті», – зазначає вона. І додає, що раніше для узгодження будівництва в центральній частині Києва потрібно було підготувати історико-містобудівне обґрунтування (ІМО). З 1 січня ІМО скасовані, але тільки для населених пунктів, де затверджені історико-архітектурні плани.

«Для Києва він розробляється вже не один рік. Минулого року КМДА намагалася затвердити останню версію. «Блакитні лінії», по суті, дублюють цей документ. Як користуватися нововведеннями, поки незрозуміло», – каже вона.