Мертвый сезон: как рынок бизнес-центров переживает карантин
И почему предприниматели будут отказываться от дорогих офисных площадей
Рынок офисной недвижимости вошел в 2020 год с лучшими за последние пять лет показателями. Арендные ставки в офисных помещениях класса «А» в Киеве достигли $30 за 1 кв. м в месяц, а вакантность снизилась в четыре раза – почти до 6%. В других крупных городах – Львове, Одессе, Днепре и Харькове – максимальный размер арендной платы составлял $25 за 1 кв. м, вакантность находилась на уровне 10%.
Карантин, из-за которого бизнес отправился в затяжной отпуск, может серьезно ударить по спросу на офисы и уменьшить арендные ставки. Вопреки всем попыткам властей учесть интересы и арендаторов, и арендодателей, владельцы бизнес-центров готовятся подсчитывать убытки. Как развивается ситуация, изучал Mind.
Почему арендные ставки пока держатся?
И бизнес, и операторы офисных площадей в апреле заняли выжидательную позицию. Арендные ставки по-прежнему находятся на уровне конца 2019 – начала 2020 года. По данным Colliers International (Украина), в столице средний диапазон месячных ставок сохранился на уровне декабря 2019 года. В офисах класса «А» – $23-30 за 1 кв. м, класса «В» – $15–23/1кв. м, класса «С» – $9–14/1 кв. м.
«Типовые договоры аренды между собственниками помещений и арендаторами обычно заключаются на три года. Поэтому с точки зрения ценообразования ставки аренды на рынке не могут измениться настолько стремительно»,– объясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.
Кроме того, на начало 2020 года всего несколько БЦ находились на завершающей стадии строительно-монтажных работ и готовились к вводу в эксплуатацию (и имели подписанных арендаторов). Поэтому реальное влияние на рынок ограниченного объема по факту не сданных помещений невелико.
«Пока рано говорить об изменениях диапазона арендных ставок в средне/долгосрочной перспективе. Прошло недостаточно времени для того, чтобы собрать какую-либо достоверную статистику и сделать выводы», – соглашается управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.
Тем не менее, по оценкам аналитиков, в некоторых бизнес-центрах уже наблюдается отток арендаторов. «В апреле отток арендаторов составляет около 20%. Если ситуация затянется, многие компании уйдут из БЦ, пока их бизнес не нормализуется», – говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Если учесть, что в Киеве суммарный объем офисных площадей составляет около 2 млн кв. м, то по итогам апреля может высвободиться почти 200 000 кв. м.
«Договоры аренды, которые не были заключены до объявления карантина, временно поставлены на паузу», – добавляет Константин Олейник.
Как договариваются собственники помещений и арендаторы?
Бизнес не заинтересован, чтобы рвать отношения с арендодателями. Во-первых, рано или поздно все равно придется искать помещение. Во-вторых, расторжение договора, как правило, влечет за собой болезненные штрафные санкции.
Но многие арендаторы на время карантина вынужденно приостановили свою деятельность, в связи с чем физически не могут оплачивать аренду помещений. В первую очередь речь идет о представителях туристической отрасли, авиакомпаниях, ритейле и сфере услуг. «До 90% офисов сейчас работают удаленно. А есть компании, которые закрыли помещения на ключ и поставили на сигнализацию. Таких примерно половина», – говорит управляющий партнер UTG Offices Владимир Гелюта.
Чтобы удержать арендаторов и не допустить потерю якорных клиентов, арендодатели соглашаются на уступки. Самая распространенная схема – предоставление скидки на арендные платежи. Ее размер может быть как 25%, так и 50%. Все зависит от сложности ситуации, в которой оказался арендатор.
«Во время переговоров с арендодателями все решается в индивидуальном порядке, в зависимости от многих параметров. В частности, от воздействия карантинных мероприятий на бизнес, уровня арендных ставок в действующих контрактах, фактического использования офисных помещений и связанной с ними инфраструктуры, от условий конкретного договора аренды и т. д.», – объясняет Александр Носаченко.
В отдельных случаях арендодатели соглашаются даже на своеобразные каникулы с полной отменой арендных платежей на время карантина. Хотя коммунальные платежи и OPEX (операционные платежи) все равно остаются за арендатором.
«ОРЕХ чаще всего не меняются. А вот с коммунальными платежами ситуация легче: если помещение не используется, то и услуг, за которые нужно платить, нет», – уточняет старший юрист практики недвижимости юридической компании Arzinger Татьяна Сторожук.
Почему принятый закон не помогает арендаторам?
Впрочем, происходят и прямо противоположные ситуации, когда арендодатели наотрез отказываются вникать в проблемы съемщиков. «Уже есть громкий кейс, когда компания Promodo после безуспешных переговоров с арендодателем, приняла решение с 1 апреля просто закрыть свои офисы в Киеве и Харькове и перейти на удаленную работу. Такая позиция (неуступчивость управляющих компаний бизнес-центров. – Mind) может спровоцировать отток арендаторов», – рассказывает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Причем отсылки к закону № 540-IX, вступившему в силу 2 апреля, нормы которого предусматривают возможность неуплаты арендных платежей на период карантина, далеко не всегда помогают арендаторам.
«С принятием этого закона в жизни арендаторов ничего не поменялось, поскольку он фактически отсылает к ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины. Согласно ей, наниматель освобождается от платы на все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. То есть закон не создает дополнительные юридические основания для освобождения арендатора от платы за пользование имуществом в период действия карантинных мер», – объясняет управляющий партнер юридической фирмы «Антика» Алексей Кот.
Неохотно идут арендодатели навстречу коворкингам, только в столице 40% которых, по данным Colliers,прекратили работу. Исключение составляют те открытые пространства, у которых подписаны долгосрочные договоры аренды. Им проще договариваться с владельцами помещений об отсрочках и снижении размера арендной платы.
Насколько упадут арендные ставки?
Надвигающийся кризис станет катализатором перемен на рынке офисной недвижимости. Главный тренд – это отказ части арендаторов от офисных площадей класса «А» и переход на более бюджетные варианты категории «В» и даже «С».
«Мелкие и средние арендаторы (особенно те, кто не вкладывал деньги в ремонт, улучшение, меблировку помещений) уже начали рассматривать альтернативные варианты для смены офиса. При любом сценарии дальнейшего развития экономики падение планового объема доходов уже стало очевидным. Крупнейшие украинские корпорации переведут персонал из арендуемых помещений в собственную административную недвижимость, и произойдет закрытие мало востребованных представительских офисов», – считает Константин Олейник.
Это приведет к росту вакантности в престижных бизнес-центрах и подкорректирует арендные ставки. По разным оценкам, в 2020 году площади класса «А» могут подешеветь на 10–15%, уровня «В» – на 5–10%.
«Я предвижу массовый отток арендаторов из крупных бизнес-центров. Этот процесс будет нарастать, и если карантин продлится до конца мая, то арендаторы, которые занимают 200–300–400–500 кв. м, будут как минимум оптимизироваться, а как максимум – обижаться на нелояльность своих арендодателей и переезжать», – добавляет Владимир Гелюта.
Что касается коворкингов и «хабов», то для многих операторов на этом рынке обязательным условием выживания станет расширение перечня услуг. Некоторые коворкинги уже организовали доставку еды для своих резидентов и сконцентрировались на развитии направления IT-аутсорса. Легче всего кризисный период пройдут операторы, которые ориентируются на корпоративный сектор, на больших бизнес-клиентов.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
