Мертвий сезон: як ринок бізнес-центрів переживає карантин
І чому підприємці відмовлятимуться від дорогих офісних площ
Ринок офісної нерухомості увійшов у 2020-й з кращими за останні п'ять років показниками. Орендні ставки у офісних приміщеннях класу «А» в Києві досягли $30 за 1 кв. м на місяць, а вакантність знизилася вчетверо – майже до 6%. В інших великих містах – Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові – максимальний розмір орендної плати становив $25 за 1 кв. м, вакантність знаходилася на рівні 10%.
Карантин, через який бізнес відправився в затяжну відпустку, може серйозно вдарити по попиту на офіси і зменшити орендні ставки. Попри всі намагання влади врахувати інтереси як орендарів, так і орендодавців, власники бізнес-центрів готуються підраховувати збитки. Як розвиватиметься ситуація, вивчав Mind.
Чому орендні ставки поки тримаються?
І бізнес, і оператори офісних площ наприкінці квітні зайняли вичікувальну позицію. Орендні ставки, як і раніше, знаходяться на рівні кінця 2019 – початку 2020 року. За даними Colliers International (Україна), у столиці середній діапазон місячних ставок зберігся на рівні грудня 2019 року. В офісах класу «А» – $23–30 за 1 кв. м, класу «В» – $15–23/кв. м, класу «С» – $9–14/кв. м.
«Типові договори оренди між власниками приміщень і орендарями зазвичай укладаються на три роки. Тому з точки зору ціноутворення ставки оренди на ринку не можуть змінитися настільки стрімко», – пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.
Крім того, на початок 2020 року лише кілька БЦ перебували на завершальній стадії будівельно-монтажних робіт і готувалися до введення в експлуатацію (і мали підписаних орендарів). Тому реальний вплив на ринок обмеженого обсягу за фактом не зданих приміщень невеликий.
«Поки рано говорити про зміни діапазону орендних ставок у середньо/довгостроковій перспективі. Минуло недостатньо часу для того, щоб зібрати будь-яку достовірну статистику і зробити висновки», – погоджується керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.
Проте, за оцінками аналітиків, у деяких бізнес-центрах вже спостерігається відтік орендарів. «У квітні відтік орендарів становить близько 20%. Якщо ситуація затягнеться, багато компаній підуть з БЦ, поки їх бізнес не нормалізується», – говорить аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. Якщо врахувати, що в Києві сумарний обсяг офісних площ становить близько 2 млн кв. м, то за підсумками квітня може вивільнитися майже 200 000 кв. м.
«Договори оренди, які були укладені до оголошення карантину, тимчасово поставлені на паузу», – додає Костянтин Олійник.
Як домовляються власники приміщень та орендарі?
Бізнес не зацікавлений розривати відносини з орендодавцями. По-перше, рано чи пізно все одно доведеться шукати приміщення. По-друге, розірвання договору зазвичай тягне за собою хворобливі штрафні санкції.
Але багато орендарів на час карантину вимушено призупинили свою діяльність, через що фізично не можуть оплачувати оренду приміщень. Передусім йдеться про представників туристичної галузі, авіакомпаніях, ритейлі й сфері послуг. «До 90% офісів зараз працюють віддалено. А є компанії, які закрили приміщення на ключ і поставили на сигналізацію. Таких приблизно половина», – говорить керуючий партнер UTG Offices Володимир Гелюта.
Щоб утримати орендарів і не допустити втрати якірних клієнтів, орендодавці погоджуються на поступки. Найпоширеніша схема – надання знижки на орендні платежі. Її розмір може бути як 25%, так і 50%. Все залежить від складності ситуації, в якій опинився орендар.
«Під час переговорів з орендодавцями все вирішується в індивідуальному порядку, залежно від багатьох параметрів. Зокрема, від впливу карантинних заходів на бізнес, рівня орендних ставок у діючих контрактах, фактичного використання офісних приміщень і пов'язаної з ними інфраструктури, від умов конкретного договору оренди і т. д. », – пояснює Олександр Носаченко.
В окремих випадках орендодавці погоджуються навіть на своєрідні канікули з повним скасуванням орендних платежів на час карантину. Хоча комунальні платежі і OPEX (операційні платежі) все одно залишаються за орендарем.
«ОРЕХ найчастіше не змінюються. А ось з комунальними платежами ситуація легше: якщо приміщення не використовується, то і послуг, за які потрібно платити, немає», – уточнює старший юрист практики нерухомості юридичної компанії Arzinger Тетяна Сторожук.
Чому ухвалений закон не допомагає орендарям?
Втім, відбуваються і прямо протилежні ситуації, коли орендодавці навідріз відмовляються вникати в проблеми наймачів. «Вже є гучний кейс, коли компанія Promodo після безуспішних переговорів з орендодавцем ухвалила рішення з 1 квітня просто закрити свої офіси в Києві та Харкові й перейти на віддалену роботу. Така позиція (непоступливість керуючих компаній бізнес-центрами. – Mind) може спровокувати відтік орендарів», – розповідає СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Причому посилання на закон №540-IX, що набув чинності 2 квітня, норми якого передбачають можливість несплати орендних платежів на період карантину, далеко не завжди допомагають орендарям.
«З ухваленням цього закону в житті орендарів нічого не змінилося, оскільки він фактично відсилає до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України. Відповідно до неї, наймач звільняється від плати на весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Тобто закон не створює додаткові юридичні підстави для звільнення орендаря від плати за користування майном у період дії карантинних заходів», – пояснює керуючий партнер юридичної фірми «Антика» Олексій Кот.
Неохоче йдуть орендодавці назустріч коворкінгам, тільки в столиці 40% яких, за даними Colliers, припинили роботу. Виняток становлять ті відкриті простори, у яких підписані довгострокові договори оренди. Їм простіше домовлятися з власниками приміщень про відстрочки і зниження розміру орендної плати.
Наскільки впадуть орендні ставки?
Криза, що насувається, стане каталізатором змін на ринку офісної нерухомості. Головний тренд – це відмова частини орендарів від офісних площ класу «А» і перехід на більш бюджетні варіанти категорії «В» і навіть «С».
«Дрібні та середні орендарі (особливо ті, хто не вкладав гроші в ремонт, поліпшення, меблювання приміщень) вже почали розглядати альтернативні варіанти для зміни офісу. При будь-якому сценарії подальшого розвитку економіки падіння планового обсягу доходів вже стало очевидним. Найбільші українські корпорації переведуть персонал з орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість, і станеться закриття мало затребуваних представницьких офісів», – вважає Костянтин Олійник.
Це призведе до зростання вакантності в престижних бізнес-центрах і відкоригує орендні ставки. За різними оцінками, у 2020 році площі класу «А» можуть подешевшати на 10–15%, рівня «В» – на 5–10%.
«Я передбачаю масовий відтік орендарів з великих бізнес-центрів. Цей процес наростатиме, і якщо карантин триватиме до кінця травня, то орендарі, які займають 200–300–400–500 кв. м, будуть як мінімум оптимізуватися, а як максимум – ображатися на нелояльність своїх орендодавців і переїжджати», – додає Володимир Гелюта.
Що стосується коворкінгів і «хабів», то для багатьох операторів на цьому ринку обов'язковою умовою виживання стане розширення переліку послуг. Деякі коворкінги вже організували доставку їжі для своїх резидентів і сконцентрувалися на розвитку напрямку IT-аутсорсу. Найлегше кризовий період пройдуть оператори, які орієнтуються на корпоративний сектор, на великих бізнес-клієнтів.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
