Трагедия иностранцев: почему они не могут купить в Украине коммерческую недвижимость

Один из крупнейших инвесторов в недвижимость – компания Dragon Capital приостановила сделку по покупке БЦ 101 Tower за более чем $100 млн. Выгодно продать свой актив бизнесменам Степану Черновецкому и Игорю Никонову помешал коронакризис: вакантность в офисных центрах стала расти, арендные ставки – «скрыто» снижаться.

Инвесторы охладели к украинским активам, свидетельствуют исследования консалтинговой компании Cushman&Wakefield. Помимо кризиса, главные причины такой тенденции – отсутствие привлекательного предложения и нежелание владельцев торговых, офисных центров и складов устанавливать рыночные цены.

Одним из главных источников новых активов для инвесторов станут банки и государство. Но покупки у государства не всегда заканчиваются благополучно. Mind изучил, почему так происходит, и может ли что-то вообще заинтересовать иностранных инвесторов в этой сфере.

Почему сделки приостановились?

Инвесторы охладели к объектам коммерческой недвижимости – торговым, офисным и логистическим центрам. «Крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости на грани срыва. Dragon Capital не спешит покупать киевский БЦ 101 Tower за $110 млн, хотя на подписание соглашения уже получено разрешение АМКУ», – рассказывает директор сети БЦ, пожелавший остаться неназванным. Состоится ли сделка – неизвестно. Потенциальный покупатель и другие участники сделки не комментируют ход переговоров.

Прошлый год действительно оказался неплохим: суммарно в коммерческую недвижимость инвестировали $370 млн. «Многие крупные сделки, которые планировались в I полугодии, отложили из-за волатильности рынка в условиях COVID и карантинных мероприятий», – говорит руководитель департамента рынков капитала компании Cushman & Wakefield в Украине Владимир Мысак.

Чего хотят иностранные инвесторы?

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя несколько сегментов: торговую, офисную и склады. Все они неплохо развивались. К примеру, в начале года вакантность офисных центров составляла 6,2%, тогда как годом ранее – 8,8%. За этот же период доля пустующих помещений в киевских торговых центрах сократилась с 5,8% до 2,7%. Интерес к таким объектам вырос. 

Иностранцы не хотят управлять развлекательной зоной в торгово-развлекательных центрах, поэтому такой объект тоже их не заинтересует. С этой проблемой столкнулись бизнесмены Гарик Корогодский и Александр Меламуд, которые уже несколько лет планируют продать свой ТРЦ Dream Town (160 000 кв. м). Но не могут. Одной из причин называют большую развлекательную зону – аквапарк Dream Island, сложный в управлении. Вероятнее всего, вместо него сейчас появился «спортивный хаб». Требовательность инвесторов к потенциальной покупке еще сильнее сокращает круг предложений.

По данным консалтинговых компаний UTG и Cushman & Wakefield, в Киеве объем рынка торговой недвижимости составляет 1,7 млн кв. м, офисной – около 2 млн кв. м. Рынок складов эксперты не подсчитывают. С учетом непрофессиональных объектов (нежилые помещения на первых этажах жилых домов, перепрофилированные из старых магазинов торговые центры, помещения в НИИ) реальное предложение торговых и офисных площадей – в два раза больше, предполагают опрошенные Mind специалисты по недвижимости.

Имиджевые риски в сделках тоже учитываются.  Как рассказал Mind инвестиционный банкир на условиях анонимности, компания Dragon Capital, которая сотрудничает с американским инвестбанком Goldman Sachs и Фондом Джорджа Сороса, хотела купить киевский ТРЦ Ocean Plaza. Но среди собственников актива была дочь Аркадия Ротенберга – Лилия Ротенберг из ближнего окружения президента РФ Владимира Путина. Сделка не состоялась. В итоге треть ТРЦ приобрел украинский бизнесмен Василий Хмельницкий.

Какая доходность интересует иностранцев?

По словам  Владимир Мысака, сейчас уровень доходности коммерческой недвижимости составляет 13-14%. «Кроме доходности, для иностранных и локальных инвесторов важно качество арендаторов в объекте, который они рассматривают для покупки. Предпочтение отдается платежеспособным, стабильным арендаторам», – говорит он.

Проектов, которые отвечают перечисленным факторам в Украине мало. Все  что подходило, уже раскупили. «Если бы сейчас спросили у меня, какой еще объект можно купить, я бы не ответил. Хорошего предложения по адекватным ценам практически не осталось», – констатирует экс-совладелец девелоперской компании XXI Век Олег Салмин.

А основатель Dragon Capital Томаш Фиала в одном из интервьюрассказывал, что бизнес-стратегия компании – добиваться доходности на вложенный капитал больше 20% годовых.

Кто из иностранных инвесторов работает в Украине?

Сейчас в стране – несколько десятков иностранных собственников коммерческой недвижимости. ТРЦ Globus владеет британская London & Regional Properties, киевские ТРЦ «РайON», «Проспект», запорожский ТРЦ City Mall, криворожский ТРЦ «Солнечная Галлерея» принадлежат кипрской компании Arricano эстонского бизнесмена Хиллара Тедера. Киевские Retail Park Petrovka и Riva Gauche – собственность девелоперской компании Ceetrus Украина, которая входит во французскую группу Auchan. В прошлом году по решению АРМА у компании забрали земельный участок в Одесской области. Нидерладский девелопер Multi совместно с компанией «Будхаус Групп» владеют ТРЦ Forum Lviv. Но самым крупным иностранным инвестором является компания Dragon Capital.

По словам Владимира Тимочко, управляющего партнера Dragon Capital, который отвечает за прямые инвестиции, сейчас в портфель компании входит 29 объектов недвижимости общей площадью около 680 000 кв. м. Из них 13 объектов находятся в сфере офисной недвижимости, шесть – торговой недвижимости и 10 логистических комплексов.

«Основная причина отсутствия нескольких таких крупных игроков – нехватка качественных инвестиционных продуктов, которые соответствуют требованиям международных инвесторов», – говорит директор компании STOKMAN  Сергей Овчинников. По его словам, крупный фонд готов входить в новую страну, если на рынке есть возможность приобрести активы на общую сумму от $200-300 млн. «Для серьезного фонда нормальный «билет» составляет около $1 млрд.  У нас для них рынка нет, он зарегулирован, не развивается – полная стагнация», – заключает эксперт.

Может ли государство стать альтернативой вторичному рынку?

Крупнейшим продавцом недвижимости, которая, возможно, заинтересует иностранных и локальных игроков, может стать государство, говорит Владимир Мысак. Имеются в виду предложения объектов от Фонда гарантирования вкладов физических лиц и Фонда госимущества.

Один из наиболее ярких примеров – продажа отеля «Днепр» за 1,11 млрд грн малоизвестной компании «Смартленд». Позднее основатель киберспортивной организации Natus Vincere и бывший совладелец ESForce Александр Кохановский признал, что является одним из покупателей гостиницы. Он отказался говорить о своих партнерах, поэтому источник происхождения средств – украинские или иностранные деньги – пока не ясен. 

Например, в середине июля прошлого года Dragon Capital через компанию «ДК БЦ1» стала победителем электронного аукциона по покупке здания офиса банка «Киевская Русь», расположенного в центре Киева. В августе компания окончательно рассчиталась за лот и уплатила 60,6 млн грн. Но здание так и не было передано компании, а исполнительная служба ФГВ отменила результаты торгов. Dragon Capital перевела спор в судебную плоскость.

На рынке есть еще один, более свежий пример. В мае нынешнего года американская инвестиционная компания Allrise Capital Inc приобрела на аукционе ФГВ одесский стадион «Черноморец» за 193,8 млн грн. 11 августа Шевченковский суд Киева вынес постановление арестовать и передать стадион АРМА на основании ходатайствастоличной прокуратуры, которая увидела в процессе продажи нарушения по ст. 364 «злоупотребление властью или служебным положением».

«Сказали, что государство выручило мало денег за стадион», – рассказал один из участников процесса. Allrise Capital Inc к моменту публикации статьи на официальный запрос Mind не ответила.