Инвестирование в новострой. Как выбрать ЖК и заработать максимум

В условиях, когда банки приносят все меньше дохода, вложения в недвижимость становятся все более привлекательными. Они устойчивы к инфляции, защищают деньги от обесценивания, а стоимость актива в долгосрочной перспективе стабильно растет. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен в отличие от волатильного рынка акций и позволяет быстрее получить прибыль, чем, скажем, инвестиционные стратегии с золотом.

Бытует мнение, что вкладывать в недвижимость просто и понятно. Но это не так: как и в любом другом виде инвестиций, нужно четко знать все преимущества, недостатки и подводные камни. В этом тексте мы расскажем о главных из них.

Покупка квартиры для инвестиций: с чего начать

Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, первое, что необходимо сделать, – определиться со стратегией. Иными словами: четко понимать, зачем вы это делаете и на какие дивиденды рассчитываете.

Заработать на инвестициях в жилую недвижимость можно двумя способами. Первый более классический и не требует от вас никаких дополнительных действий, кроме правильного выбора объекта и оценки всех рисков: нужно определиться и приобрести недвижимость в новостройке на начальных этапах и перепродать с ростом ее стоимости по готовности дома.

Второй вариант для тех, кто рассматривает недвижимость как инструмент для заработка и готов превратить квартиру в стабильный арендный бизнес. В таком случае лучше сразу просчитать: посуточная или долгосрочная сдача и быть готовым углубиться в операционку.

И та, и другая стратегия, в случае правильно подобранного объекта инвестирования, может быть высокодоходной и маржинальной. Рассмотрим на конкретных примерах.

Сколько сегодня можно заработать на перепродаже квартиры в новостройке

Опрошенные редакцией аналитики и игроки рынка подсчитали, что средний рост цен на квартиры в объектах сегмента комфорт+ в Киеве от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 20-30%, а в новостройке бизнес-класса в центральном деловом районе с хорошими видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой можно рассчитывать и на 30-40%. Подобрав правильно проект, подобного роста можно ждать за два-три года строительного цикла. Хороший ли это заработок для частного инвестора? Давайте сравним с банковскими депозитами.

Средний бюджет покупки 1-комнатной квартиры бизнес-класса в октябре 2020 года составляет в Киеве порядка 2,4 млн грн., а цикл строительства дома – 2,5 года (30 месяцев). Если предположить среднюю доходность 30% за весь цикл строительства, то годовая составит 12% к первоначальным инвестициям. За год доход – 260 тыс. грн, за 2,5 года – 720 тыс. грн.

Для понимания: средний годовой процент в государственных банках 9%. Доход за год по такому вкладу будет – 180 тыс. грн.  Можно, конечно, рассмотреть негосударственные банки, там процент чуть выше – 10-11%. Однако стоит помнить, что суммы свыше 200 тыс. грн не защищены Фондом гарантирования вкладов физических лиц.

С дохода на депозите в любом случае придется заплатить в государственный бюджет 19,5%, из них 18% – налог на доход физлиц и 1,5% – военный сбор. В результате общая сумма заработка становится еще меньше.

Как правильно выбрать новостройку под инвестицию

При сегодняшних ставках банковских депозитов и с учетом всех налоговых вычетов выгода все же на стороне инвестиций в недвижимость. Чтобы снизить риски, важно выбрать объект от надежного застройщика с большим портфелем построенного и сданного в эксплуатацию жилья, проверить разрешительные документы и провести полный Due Diligence новостройки. Оценить важно локацию, концепцию, архитектурный проект и наполнение комплекса с точки зрения инфраструктуры.

Ключевой сложностью для квартирных инвесторов сегодня остаются риски с задержками строительства. Если стройка встанет, выйти из проекта будет проблематично. Поэтому важно обращать внимание на системных игроков с высокими темпами строительства, минимум 2-4 этажа в месяц.

Для снижения бюджета лучше уступить в площади, чем в качественных характеристиках, тем более что квартира предназначена для перепродажи. Потому как ликвидность жилья во много зависит от того, насколько оно соответствует требованиям современного покупателя.

Ходовыми вариантами остаются однокомнатные квартиры в 45-55 кв.м. в жилых проектах бизнес-класса в центральном деловом районе. В таких проектах зачастую 80% жилья распродано еще до ввода в эксплуатацию, так как люди стараются приобрести квартиру по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума.

К примеру, в жилом комплексе ЖК CITY HUB, который девелопер «Интергал-Буд» застраивает в Соломенском районе столицы в непосредственной близости от делового и исторического центра Киева, на старте, в конце января 2020 года, минимальная стоимость 1-комнатных квартир составляла $1 017 за квадратный метр, 2-комнатных – $957, 3-комнатных – $923. Сегодня они поднялись до $1 450 (+42%), $1214 (+27%), $1137(+23%) за квадратный метр соответственно, причем цены еще будут расти. К завершению проекта во 2 кв. 2022 года аналитики прогнозируют стоимость квартир в среднем на уровне $1 750 за кв.м – 1-комнатные, $1 500 за кв.м – 2-комнатные, $1 400 за кв.м – 3-комнатные. На данном этапе появились в продаже и двухуровневые планировки за $1 073 за кв.м, которые к моменту сдачи новостройки будут продавать уже минимум по $1 293 за кв.м.

Проект расположен в двух минутах ходьбы от ТРЦ «Ультрамарин» с кинотеатром и в десяти минутах от Южного Вокзала, где работает новый торговый центр Terminal Foods с ресторанами и кафе. Как минимум, к четырем большим продуктовым супермаркетам, пяти садикам и трем школам можно дойти пешком, среди которых и престижный финансовый лицей, что станет весомым преимуществом для многих семейных покупателей.

Сам комплекс сочетает в себе ключевые факторы успеха современного жилого строительства: удобное месторасположение вблизи социально-бытовой инфраструктуры с хорошей транспортной доступностью и приватную экосистему для жителей. В составе будет зона отдыха, детские и спортивные площадки, места для прогулок, вместительный подземный паркинг, а на первых коммерческих этажах разместятся востребованные форматы стрит-ритейла и заведений сферы услуг.

Аналогичным примером того, как можно заработать на инвестициях в ликвидную недвижимость может служить и флагманский проект компании INTERGAL CITY на Печерске. Многофункциональный комплекс с торгово-развлекательным, офисным центром и микс-форматом жилья, сочетающим в себе как традиционные квартиры, так и новый, быстрорастущий формат апартаментов, выделяется из ряда других ЖК премиум-сегмента.

Во-первых, за счет нетривиальной архитектуры. Это будут башни в виде капель с обтекаемыми формами, белыми фасадами, подвесными мостами, которые объединяют башни, зелеными террасами и зонами отдыха, нестандартными геометрическими формами. Ничего подобного Киев еще не видел.

Во-вторых, за счет внутренней инфраструктуры. В торговом центре откроется множество бутиков, шоу-румов и магазинов. Отдельно предусмотрен SPA-центр с двумя бассейнами, фитнес-центр, рестораны с открытыми террасами, центр развития малышей.

Помимо коммерческой и социально-бытовой инфраструктуры, застройщик позаботился о других функциональных зонах: местах для отдыха, публичных пространствах для общения и взаимодействия резидентов, лаунж-пространствах.

На данный момент ведутся продажи в башнях А и Г. Можно успеть инвестировать по минимальным ценам. Сейчас 1-комнатные квартиры стоят  $2 465 за кв.м, 2-комнатные – $2 281 за кв., а 3-комнатные $2 235 за кв.м. Однако цена к окончанию цикла за счет уникальных характеристик проекта, выгодного месторасположения с панорамными видами и устойчивого спроса на подобный многофункциональный формат, по оценкам аналитиков, вырастет в среднем до $2 800 – $3 500 за кв.м, то есть на 35-40%.

Общей характеристикой для этих проектов является закрытая территории с многоуровневой системой безопасности, которая включает систему контроля доступа с распознаванием лиц, работающая по принципу Face ID, круглосуточное видеонаблюдение и охрану от профессиональной компании.

Помимо этого, оба комплекса оборудуют системой умный дом.  Жители смогут получить удаленный доступ ко всем службам дома через любое устройство благодаря приложению My IGB. В нем, среди разнообразия опций, можно заказать услугу в консьерж-сервисе, активировать доступ для гостей, просмотреть видео с камер внешнего наблюдения, пообщаться с управляющей компанией, оставить сервисную заявку.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду

Аренда – это скорее стратегия сохранения сбережений от инфляции и девальвации национальной валюты. Окупаемость, как правило, занимает период от 7 лет, присутствуют сопутствующие расходы на ремонт, меблировку, налоги. Чтобы бизнес был маржинальным, сразу нужно определиться с типом аренды и грамотно управлять объектом. При сумме двух последних факторов можно рассчитывать на 10-12% годовых в нынешних условиях, если новостройка расположена в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и попадает в запросы потенциального арендатора.

Наиболее ходовой формат квартиры для сдачи в аренду в бизнес-сегменте – однокомнатные планировки от 45 кв.м. Можно рассмотреть и эргономичные двухкомнатные семейные квартиры, они сейчас тоже достаточно популярны.

С изменением поведенческих моделей и ростом популярности философии шеринговой экономики набирает вес формат апартаментов с дизайнерским ремонтом и необходимым набором техники. Такое жилье востребовано у молодых офисных сотрудников, фрилансеров, миллениалов, которым важно жить поближе к работе, центру культурной и деловой жизни мегаполиса.

Поэтому альтернативой традиционным квартирам под аренду могут стать апартаменты в INTERGAL CITY. Вы можете выбрать апартаменты и квартиры любой площади, есть даже двухуровневые варианты.

Благодаря центральному месторасположению и качественным характеристикам проекта можно рассчитывать на высокий спрос и стабильную арендную ставку. Доходность от такой инвестиции может достигать и 15% годовых.

Как видим, частному квартирному инвестору в Киеве все еще можно заработать на покупке жилья в новостройках. Главное помнить, что высокодоходной инвестиция станет, если правильно выбрать застройщика и комплекс.