Кавалерийский наскок Гетманцева: что готовят парламентарии строительному рынку

Нардепы предлагают ввести на рынке новостроек эскроу-счета и страхование. Одним из инициаторов соответствующего законопроекта стал глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев. 

Основная цель – уменьшение налогообложения строительной отрасли, но при условии выхода ее из тени, заявил Гетманцев на профильном форуме. «Вопрос настолько же стар, как и сама строительная отрасль – налогообложение проектов. Мы получаем чем дальше, тем больше сигналов от наших государственных финансовых органов – НБУ, налоговой – о пребывании строительной отрасли в тени и резервах, которые они видят в налогообложении по другим моделям, нежели те, которые существуют сейчас. То, что мы делаем сейчас, – это не на свой «холопський розум», мы не достаем из ножен шашку и просто рубим то, что есть сейчас на строительном рынке. То, что мы сейчас делаем, – открываем дискуссию», – сказал он.

Законопроект стал, по-видимому, первым шагом к реализации его цели. Mind рассмотрел, какие механизмы предлагает внедрить Даниил Гетманцев и как это может сказаться на строительной отрасли.

Что предлагает законопроект?

Фонды финансирования строительства (ФФС) – один из способов инвестирования в новые квадратные метры. Суть в том, что все деньги, полученные от продажи квартир, аккумулируются на счетах ФФС и за счет них финансируется реализация проектов. Эти деньги не облагаются налогами. По схеме финансирования ФФС работали такие большие – и теперь уже печально известные – компании, как «Укрбуд», «Аркада».

Но существуют и альтернативные инструменты финансирования: облигации деривативы и пр., которые более востребованы застройщиками.

Документ предлагает внести изменения в Закон «Про финансово-кредитные механизмы и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В частности, управителей ФФС обязуют открывать счета условного хранения – эскроу-счета. На них будут перечисляться деньги инвесторов, а финансирование проекта предлагается по этапам реализации.

Предусматривается обязательна страховка застройщиком своей гражданско-правовой ответственности перед инвесторами за своевременность и полноту выполнения работ.

Элемент налогообложения в документе не прописан, но предполагается, что он должен вступить в силу спустя два месяца после принятия.

Как отреагировал рынок на предложенные инициативы?

Эксперты критически встретили инициативу Даниила Гетманцева. Эскроу-счета – действующий механизм, который работает в условиях зрелого рынка, скажем, Австрии и Германии. Есть он и РФ, с опыта которой и были списан предлагаемый законопроект. Однако там «эскроу-счета и страхование вводились эволюционно, в течение нескольких лет.

«Законопроект №4247 списан с практики РФ, за исключением необходимых условий, которые там предшествовали внедрению эскроу-счетов – проектное финансирование и ипотека. А без этих финансовых инструментов и требований к уполномоченным банкам эскроу-счета бессмысленны», – считает учредитель девелоперской компании «КАН девелопмент» Игорь Никонов.

«Так дома сейчас никто не строит. Сейчас вверху еще льют бетон, внизу уже смонтирован стеклянный фасад, а параллельно ведутся инженерные работы по всем сетям», – говорит СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков. По его словам, если идти по предполагаемой законопроектом процедуре, то в определенный момент первых авансовых платежей не хватит и стройка остановится, поскольку останется без финансирования.

Эксперт подчеркивает, что в тексте законопроекта вообще нет понимания механизмов реализации проектов. На рынке распространена практика, когда в рамках одной очереди есть несколько жилых секций и они строятся последовательно – одна секция уже на выходе, вторая активно строится, а третья только на котловане. «Законопроектом предполагается, что деньги будут идти на объект строительства, а не на очередь. В таком случае застройщику нужно строить очереди параллельно, но это нерационально. Этот пункт – чистой воды вмешательство в хозяйственную деятельность застройщика, что прямо запрещено законодательством», – возмущается Рыжиков.

Что будет дальше?

Предложенный законопроект, по-видимому, первый шаг Даниила Гетманцева по перекраиванию работы строительной отрасли. В середине октября состоялась встреча, на которой присутствовали представители комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения, налоговой и представителей бизнеса. На ней обсуждалось в том числе и введение эскроу-счетов.

«То, что обсуждалось, – это просто бред какой-то. Они хотят обесточить рынок, внедрить новые механизмы, когда нет соответствующей инфраструктуры. Основная их цель – это наполнить бюджет. А то, что стройрынок этого не выдержит их не волнует», – рассказывает руководитель крупной строительной компании, пожелавший сохранить анонимность.

«Мы просто обменялись мыслями, мы обменялись подходами, увидели, что подходы абсолютно разные, и мы не смогли найти во время первого раунда точки соприкосновения требований Минфина, налоговой и пожеланий строительной отрасли. Но это не первый кейс, который мы решаем на уровне комитета. У нас такие ситуации были с телекоммуникационной отраслью, как правило, выход найти удается», – успокаивает Даниил Гетманцев.

Что предлагают застройщики?

Для защиты инвестора необходимо внедрить регистрацию имущественных прав и ограничением момента, с которого можно стартовать с привлечением инвестиций», – говорит адвокат Transactional Law Boutique Наталия Доценко-Белоус.

Президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир предлагает устранить с рынка ФФС и другие механизмы, через которые идет реализация недвижимости. Одновременно он предлагает внедрить уголовную ответственность для заказчика строительства и страховку гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ. «А еще надо убрать НДС на первую поставку. Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан заплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения этого жилья, идут на налоги», – говорит он.

Эксперт предлагает обязать застройщика не продавать 30% недвижимости в объекте до ввода дома в эксплуатацию и создать гарантийный вклад в банке. «Если вдруг застройщик «падает», у инвесторов либо того, кто подхватит его объекты, будет подушка безопасности для достройки. Внедрение хотя бы части предложенных механизмов даст возможность защитить инвесторов и стабилизировать рынок недвижимости», – резюмирует Игорь Кушнир.