Кавалерийский наскок Гетманцева: что готовят парламентарии строительному рынку
И поможет ли это отрасли выйти из тени

Нардепы предлагают ввести на рынке новостроек эскроу-счета и страхование. Одним из инициаторов соответствующего законопроекта стал глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев.
Основная цель – уменьшение налогообложения строительной отрасли, но при условии выхода ее из тени, заявил Гетманцев на профильном форуме. «Вопрос настолько же стар, как и сама строительная отрасль – налогообложение проектов. Мы получаем чем дальше, тем больше сигналов от наших государственных финансовых органов – НБУ, налоговой – о пребывании строительной отрасли в тени и резервах, которые они видят в налогообложении по другим моделям, нежели те, которые существуют сейчас. То, что мы делаем сейчас, – это не на свой «холопський розум», мы не достаем из ножен шашку и просто рубим то, что есть сейчас на строительном рынке. То, что мы сейчас делаем, – открываем дискуссию», – сказал он.
Законопроект стал, по-видимому, первым шагом к реализации его цели. Mind рассмотрел, какие механизмы предлагает внедрить Даниил Гетманцев и как это может сказаться на строительной отрасли.
Что предлагает законопроект?
Фонды финансирования строительства (ФФС) – один из способов инвестирования в новые квадратные метры. Суть в том, что все деньги, полученные от продажи квартир, аккумулируются на счетах ФФС и за счет них финансируется реализация проектов. Эти деньги не облагаются налогами. По схеме финансирования ФФС работали такие большие – и теперь уже печально известные – компании, как «Укрбуд», «Аркада».
Но существуют и альтернативные инструменты финансирования: облигации деривативы и пр., которые более востребованы застройщиками.
Документ предлагает внести изменения в Закон «Про финансово-кредитные механизмы и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В частности, управителей ФФС обязуют открывать счета условного хранения – эскроу-счета. На них будут перечисляться деньги инвесторов, а финансирование проекта предлагается по этапам реализации.
- 30% перечисляется застройщику при подписании договора с ФФС;
- 40%, когда возвели коробку;
- 8%, когда завершили кровельные работы и т. д.
При этом следующий платеж должен выполняться только после полного выполнения застройщиком предыдущего пункта при контроле банка, где размещены эскроу-счета.
Предусматривается обязательна страховка застройщиком своей гражданско-правовой ответственности перед инвесторами за своевременность и полноту выполнения работ.
Элемент налогообложения в документе не прописан, но предполагается, что он должен вступить в силу спустя два месяца после принятия.
Как отреагировал рынок на предложенные инициативы?
Эксперты критически встретили инициативу Даниила Гетманцева. Эскроу-счета – действующий механизм, который работает в условиях зрелого рынка, скажем, Австрии и Германии. Есть он и РФ, с опыта которой и были списан предлагаемый законопроект. Однако там «эскроу-счета и страхование вводились эволюционно, в течение нескольких лет.
«Законопроект №4247 списан с практики РФ, за исключением необходимых условий, которые там предшествовали внедрению эскроу-счетов – проектное финансирование и ипотека. А без этих финансовых инструментов и требований к уполномоченным банкам эскроу-счета бессмысленны», – считает учредитель девелоперской компании «КАН девелопмент» Игорь Никонов.
Документ предполагает, что застройщик должен строить последовательно: сначала коробку, потом крышу, потом одну систему, потом вторую, третью, четвертую.
«Так дома сейчас никто не строит. Сейчас вверху еще льют бетон, внизу уже смонтирован стеклянный фасад, а параллельно ведутся инженерные работы по всем сетям», – говорит СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков. По его словам, если идти по предполагаемой законопроектом процедуре, то в определенный момент первых авансовых платежей не хватит и стройка остановится, поскольку останется без финансирования.
Эксперт подчеркивает, что в тексте законопроекта вообще нет понимания механизмов реализации проектов. На рынке распространена практика, когда в рамках одной очереди есть несколько жилых секций и они строятся последовательно – одна секция уже на выходе, вторая активно строится, а третья только на котловане. «Законопроектом предполагается, что деньги будут идти на объект строительства, а не на очередь. В таком случае застройщику нужно строить очереди параллельно, но это нерационально. Этот пункт – чистой воды вмешательство в хозяйственную деятельность застройщика, что прямо запрещено законодательством», – возмущается Рыжиков.
Что будет дальше?
Предложенный законопроект, по-видимому, первый шаг Даниила Гетманцева по перекраиванию работы строительной отрасли. В середине октября состоялась встреча, на которой присутствовали представители комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения, налоговой и представителей бизнеса. На ней обсуждалось в том числе и введение эскроу-счетов.
«То, что обсуждалось, – это просто бред какой-то. Они хотят обесточить рынок, внедрить новые механизмы, когда нет соответствующей инфраструктуры. Основная их цель – это наполнить бюджет. А то, что стройрынок этого не выдержит их не волнует», – рассказывает руководитель крупной строительной компании, пожелавший сохранить анонимность.
«Мы просто обменялись мыслями, мы обменялись подходами, увидели, что подходы абсолютно разные, и мы не смогли найти во время первого раунда точки соприкосновения требований Минфина, налоговой и пожеланий строительной отрасли. Но это не первый кейс, который мы решаем на уровне комитета. У нас такие ситуации были с телекоммуникационной отраслью, как правило, выход найти удается», – успокаивает Даниил Гетманцев.
По его словам, уже разработано несколько изменений, которые «мы не можем акцентировать в виду несогласия с ним рынка и отсутствия уверенности у нас, что они действительно правильные».
Что предлагают застройщики?
Для защиты инвестора необходимо внедрить регистрацию имущественных прав и ограничением момента, с которого можно стартовать с привлечением инвестиций», – говорит адвокат Transactional Law Boutique Наталия Доценко-Белоус.
Президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир предлагает устранить с рынка ФФС и другие механизмы, через которые идет реализация недвижимости. Одновременно он предлагает внедрить уголовную ответственность для заказчика строительства и страховку гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ. «А еще надо убрать НДС на первую поставку. Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан заплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения этого жилья, идут на налоги», – говорит он.
Эксперт предлагает обязать застройщика не продавать 30% недвижимости в объекте до ввода дома в эксплуатацию и создать гарантийный вклад в банке. «Если вдруг застройщик «падает», у инвесторов либо того, кто подхватит его объекты, будет подушка безопасности для достройки. Внедрение хотя бы части предложенных механизмов даст возможность защитить инвесторов и стабилизировать рынок недвижимости», – резюмирует Игорь Кушнир.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.
Нам очень важна ваша поддержка!
Почему мы вводим платную подписку?
Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.
Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.
Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.
Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:
- Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
- Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
- Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
- Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
- Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
- Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: editor@mind.ua.
То что стройрынок может рухнуть, вы можете не переживать.. Так как очень много есть проверенных магазинов со стройматериалами. Я вот например не особо разбираюсь, но один раз наткнулся на дешевый магазин и через время стройматериалы испортились. Последний раз покупал тут - https://stroimasterrost.com.ua/
Кто-то сталкивался с этим магазином?