Дмитро Васильєв: «Покупці почали відрізняти якісний проєкт від неякісного»

Київ утратив статус комфортного міста. Постійні пробки та погана якість повітря, мережі, що старіють, зелені зони, що стискаються, похмура забудова та дефіцит соціальної інфраструктури… Перелік «проблем зростання» може продовжити кожен. Столиця посідає лише шосте місце в рейтингу міст, привабливих для переїзду IT-фахівців. Такі дані отримані внаслідок масштабного дослідження DOU, у якому оцінювалися медицина, освіта, вартість життя, рівень злочинності та інші показники. А в «Індексі конкурентоспроможності міст України (ІКГ) 2021» Київ взагалі на 30-му місці серед 45 міст, які оцінюються в межах дослідження. Його організатори – Info Sapiens у співпраці з Інститутом економічних досліджень і політичних консультацій за підтримки Програми USAID «Конкурентоспроможна економіка України».

Але ситуація – не безнадійна. На думку Дмитра Васильєва, співзасновника одного з найвідоміших вітчизняних архітектурних бюро Archimatika, торік стався доленосний перелом у розвитку столиці. Mind поговорив з ним про те, як змінюються підходи до містобудування, наскільки вагомим є клієнтський досвід інвесторів і що ще потрібно зробити, щоб Київ дійсно повернувся обличчям до своїх жителів.

– Одна з найгостріших проблем – дефіцит соціальної інфраструктури, шкіл та дитсадків. Чи можна говорити про покращення?

– Мабуть, ще рано говорити про позитивний тренд, якого дотримуються всі, але можна – про окремі випадки, які показують, куди розвивається ринок. Наприклад, розвиток соціальної інфраструктури простимулював можливість робити вбудовані дитсадки. Користуючись зміною державних будівельних норм, що вийшли 2018 року, практично всі забудовники почали передбачати у своїх проєктах дитсадки на 50–80 місць або дитячі клуби з короткочасним перебуванням, куди можна віддати дитину на три-чотири години. Це зручно для мешканців, а для девелопера вирішує питання з орендою значних просторів на перших-других поверхах. Загалом, за заявою київської влади, у столиці вільні 6700 місць у дитячих садках.

Ще краще виправило б ситуацію з дитсадками коригування ставлення до території, її функціоналу. Досі на кожну групу має бути один майданчик. Але на майданчику діти гуляють годину в першій половині дня та стільки ж у другій. Решту часу територія простоює. Чому дві групи не можуть користуватися по черзі одним ігровим майданчиком, як вони користуються музичним класом, наприклад? Одна група з 10 до 11, друга – з 11 до 12? Це дозволило б оптимізувати територію садків і вбудовувати їх практично скрізь.

Щодо шкіл – зараз масово йде будівництво приватних закладів. Ставлення до цього явища в широкої публіки неоднозначне: мовляв, навчання там дороге та й взагалі чому забудовник не зводить школи і не передає їх місту. Отоді б кількість місць у школах міста зростала.

Але, з іншого боку, є батьки, які не довіряють міським школам, їм не подобається рівень освіти та сервісу, і вони готові вкладати значні гроші в навчання дітей. Зазвичай при купівлі квартири вони віддають перевагу комплексам із приватними школами в пішій доступності. Отже, батьки виграють одразу у двох речах – якості освіти та відсутності необхідності стояти з дітьми в пробках кілька годин на день. Такі діти вже не займатимуть місця в держшколах, а отже, навантаження на них зменшиться. При цьому варто зазначити, що їхні батьки сплачують податки, з яких, зокрема, ці держзаклади фінансуються. Тому приватні школи як тенденція корисні. До того ж після введення їх в експлуатацію в них переходить частина дітей із держшкіл, звільняючи місця в переповнених навчальних закладах.

І загалом можна зазначити розвиток різноманітної дитячої інфраструктури. У житлових комплексах з'являються дитячі клуби, орієнтовані на факультативні заняття (арт, музика, танці, програмування, робототехніка). Окремий напрям –дитячі клуби або паті-руми, які пропонують організацію свят.

– А дитячі ігрові майданчики в комплексах? Можна констатувати, що минули часи, коли їхня наявність вважалася перевагою ЖК.

– Так, зараз наявність дитячих майданчиків – стандарт. Проте, на жаль, у 50% випадків дитячий майданчик – це несмак, тому грає проти житлового комплексу.

Коли ви ставите кольорові фанерні конструкції поряд із дорогою – багато хто вже оцінить це як несмак і не найкращий приклад для юного покоління. Наразі ігрові майданчики, як і весь комплекс благоустрою – це можливість підвищити конкурентні переваги комплексу.

Ігрові майданчики важливо передбачати для різних вікових груп: до трьох років, з трьох до дев'яти та підліткові комплекси. Причому всі вони мають залишати можливість для фантазії в грі, розвитку уяви, різних ігрових сюжетів.

– Цього року середні ціни на новобудови зросли протягом року на 30% у доларі. Ви прогнозуєте подальше зростання?

Збільшується собівартість, але у будь-якому разі ціну диктує попит. І чим кращий комплекс, тим вища ціна і тим швидше вона зростає.

Варто зазначити, що торік зростання було велике – за деякими проєктами до 40%. Але раніше, 2014-го, сталося сильне знецінювання нерухомості.

Економіка почала відновлюватися після стресового 2014-го, останні кілька років ми відзначаємо економічне зростання, зарплати збільшувалися на 15–20% щорічно, ціни підтягувалися. У 2020 році був негативний вплив коронакризи, але потім у світову економіку було влито багато грошей, частково вони прийшли й у наш ринок, ще сильніше спонукавши до збільшення зарплат. Звідси й експресивне зростання цін на новобудови у 2021-му.

– Цього року тренд на підвищення збережеться?

– Зростання буде обов'язково, але не настільки активним. Якщо 2021 року – на 25–35%, то 2021-го максимум 12–15% у доларі. Втім, лишається нюанс: усе ще з'являються проєкти, які забудовники недооцінюють, занижують стартову ціну. Потім, через два-три місяці, вони це розуміють, швидко й динамічно коригують, підтягують ціни до середньоринкових.

– У чому причина недооцінювання? Нерозкручена локація?

– І це також. Але найчастіше це історії про забудовників, які до певного моменту звикли реалізовувати середньої якості проєкти, продаючи їх по $1000 за «квадрат». А потім роблять гарний сучасний проєкт, але на старті ставлять знову ціну $1000, хоч він у рази кращий за те, що вони робили раніше.

Люди бачать ривок якості та починають «змітати» таку нерухомість. І девелопери підвищують ціну щотижня на $100, але бачать, що попит не знижується… У нас є проєкти, які виходили по $1400, а за рік набирали до $3500 за квадрат.

– Що таке зараз «якісний проєкт»?

– Легше назвати неякісний: великий обсяг на невеликій ділянці, наприклад, 24-поверхівки як стіни з 12–16 однотипними квартирами на поверсі, з мізерною прибудинковою територією, де практично немає місця, щоб погуляти і провести час.

Другий варіант: багато однакових висотних будівель і величезні пустирі між ними. І навіть якщо забудовник на рекламних картинках малюватиме там парк, насправді втілити його буде вкрай складно та дорого. У 100-метрових розривах між будинками навіть шестиметрові саджанці будуть виглядати жалюгідно, а їхню кількість, необхідну для парку, не потягне жоден бюджет. І цей простір ще багато років сприйматиметься як пустир.

У майбутньому продати нерухомість у таких комплексах дорого не вийде, тому що вона не комфортна та не унікальна. При спробі продати там житло у власника буде 30–40 конкурентів із такими самими квартирами, тож за покупця доведеться конкурувати саме ціною. Подібна пропозиція зростатиме в ціні, але набагато повільніше, ніж ринок загалом.

Нерухомість продовжить зростати в ціні, і незабаром знову стане дорогим задоволенням. Зверніть увагу на такий показник, як співвідношення ціни квадратного метра та зарплати українців. Були періоди, коли треба було працювати до 20 місяців, щоб купити 1 кв. м. Зараз, якщо брати середні ціни по ринку та середню зарплату, – лише два місяці.

Зарплата нині корелюється з квадратним метром, але років за п'ять звичайному українцеві доведеться працювати понад два місяці, щоб купити 1 кв. м.

– Тобто нерухомість перестане була головним інвестиційним інструментом для співвітчизників?

– Найімовірніше, з'являться нові інструменти, щоб утримати інвестиційний потік від населення. Багато забудовників створять свої інвестиційні фонди, запропонують механізм, коли можна буде купити умовний квадратний метр без прив'язки до квартири. Купуєш, припустимо, 15 кв. м, за два-три роки їх у тебе викупить забудовник або інший користувач. Викупить дорожче, адже український ринок зараз на етапі сталого зростання цін на нерухомість, що протримається щонайменше п'ять років.

Повірте, зараз усі серйозні забудовники сидять і думають, як найточніше прописати цей механізм, як залучити до реалізації проєктів надлишок готівки, що існує на ринку. Що це буде – опціони, цінні папери, як фіксуватиметься та гарантуватиметься, де і як котируватиметься, усі моменти зараз обговорюють.

– Такі цінні папери викуплятимуться лише після здачі в експлуатацію?

– Я думаю, на будь-якому етапі, за котируванням квадратного метра на ринку.

– Який ще тренд могли б виділити?

– Девелопери готові будувати менший обсяг. Ніхто вже не каже: давай побудуй 100 000 кв. м на гектарі. Багато хто приходить і каже: наша мета – не обсяги, не максимальний прибуток із гектара, наша мета – продати дорожче. Зробіть так добре, щоб нерухомість продавалася дорого. Є просте правило: люди завжди хочуть жити краще – і готові платити за це. Люди втомилися від міського середовища, що деградує, розбитих тротуарів, напаркованих машин і наліпленої строкатої реклами.

Це перелом ринку, що відчувається. Мене запитували на початку минулого року: чи бачите ви перехід кількості в якість? І я можу сказати, що наприкінці 2021 року він стався. Можливо, не всі це усвідомили і до цього дійшли, але ми це бачимо. Покупці почали відрізняти якісний проєкт від неякісного, девелопери готові цей продукт створювати. А отже, є надія, що місто розвиватиметься і ставатиме комфортним. Ми побачимо явне поліпшення вже за 10 років.