Q&A: как сэкономить при покупке квартиры

фото Shutterstock
Вы наконец-то собрали нужную сумму на приобретение вожделенной недвижимости, просмотрели сотни объявлений на профильных интернет-сайтах и даже отобрали подходящие по цене, местоположению, площади и планировке квартиры. Не спешите идти на просмотр, а тем более – заключать сделку. Хотя риелторы и другие представители продавцов уверяют, что к ним выстроилась очередь из потенциальных клиентов, поэтому решение нужно принимать срочно, помните: сейчас на каждого покупателя жилья в Киеве приходится как минимум несколько десятков продавцов. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр подготовил для Mind шесть простых правил, соблюдение которых позволит вам сэкономить при заключении сделки по крайней мере 10%.

Контролируйте эмоции. Как правило, покупателю вредят именно они. Риелторы – неплохие психологи и поэтому прекрасно чувствуют, что клиенту понравилась квартира. Пока счастливый покупатель ходит по комнатам и размышляет о том, как делать ремонт и расставлять мебель и бытовую технику, риелтор уговаривает продавца не уменьшать цену и уж точно будет менее сговорчивым в обсуждении своего гонорара. Поверьте, проверено на практике: после третьего статического просмотра квартиры (с прорабом, архитектором, родственниками) продавец скинет цену гораздо охотнее, чем после первого просмотра. Не спешите вступать в переговоры и говорить «Да!».

Снижайте стоимость услуг агентства недвижимости. И чем больше, тем лучше. Сейчас риелторы сердитые, хорошая сделка в Киеве – явление редкое, и они буквально «с мясом выгрызают» свои интересы при любом удобном случае. Риелтор не устоит перед соблазном объявить покупателю, который случайно позвонил, увидев рекламу, о 5% комиссионных, рассчитывая на торг и удачу. Это отнюдь не помешает другому риелтору (со стороны продавца) взять 5% с владельца квартиры. Разводить «по разным углам» покупателя и продавца риелторы научились профессионально. Сейчас нет единой ставки, а железные аргументы – «в Киеве так повелось, что 5% платит покупатель» или «5% потому, что в сделке участвуют два агентства» – полная ерунда. Если покупатель проявит выдержку и настойчивость, он может с легкостью снизить размер комиссионных до 2–3%, а то и вовсе настоять на оплате всех посреднических услуг владельцем квартиры.

Экономьте на нотариальном оформлении сделки. Всем известно, что при оформлении сделки купли-продажи необходимо заплатить нотариальный сбор или «государственную пошлину» в размере 1% (кроме всех налогов). Но далеко не все знают о том, что эта сумма перечисляется не в государственный бюджет, а в карман нотариуса, который в виде различных налогов и сборов отчисляет государству только часть этой суммы. Согласно закону Украины «О нотариате», госпошлина с договора в размере 1% берется государственным нотариусом. А указ президента Украины N762/98 от 10 июля 1998 года предполагает, что оплата услуг частного нотариуса не может быть меньше ставки госпошлины, которая взимается государственными нотариусами за аналогичные действия.

Частные нотариусы не являются плательщиками единого налога, они относятся к отдельной категории налогоплательщиков. Кроме 17% подоходного налога и пенсионного сбора, на них ложатся расходы по содержанию офиса, покупке оборудования, содержанию архива, на зарплаты секретарей и тому подобное. Однако многие из них охотно делятся этой суммой с посредниками – риелторами, банкирами, юристами, которые приводят к ним клиентов. Порой перед операцией между риелторами возникает настоящая битва: у какого нотариуса оформлять, кто из нотариусов даст конверт потолще, какой не расскажет руководству агентства недвижимости. Но так уж повелось, что последнее слово при выборе нотариуса остается за покупателем. Поэтому торгуйтесь по сумме нотариального сбора! Осведомленные клиенты, оставив риелтора без дополнительного заработка, вполне могут рассчитывать на существенное сокращение размера этих затрат.

Правильно оцените недвижимость. Хотя я не сторонник оформления сделок по заниженной стоимости, около 80% договоров купли-продажи на вторичном рынке Киева заключаются именно по такой схеме. Дополнительные 1000–2000 грн, уплаченные оценщику за экспертное заключение, могут сотворить настоящее чудо: любой оценщик с легкостью найдет кучу лазеек, как выдать заключение о стоимости жилья на 40–60% ниже рыночной, что позволит существенно сократить расходы по уплате налогов. Правда, у этого способа минимизации затрат есть и «обратная сторона медали»: если прежние владельцы или третья сторона обжалуют договор в суде, то теоретически они смогут вернуть себе жилье, а вам – деньги. И не факт, что вы получите реально уплаченную сумму, а не прописанную в заключении оценщика.

В моей практике было два случая, когда продавцы пытались в судебном порядке расторгнуть договор. В первом случае суд был на стороне бывших владельцев и вернул им права на квартиру, а они отдали покупателю все полученные от него деньги. Но, если учесть, что цены на недвижимость тогда росли, – покупатель потерял немало. Во втором случае суд был на стороне покупателя, что на данный момент является общепринятой судебной практикой. Но в любом случае, занижая стоимость жилья, вы рискуете. Поэтому взвесьте все за и против. И помните: как правило, опасность расторжения договоров исходит не от бывших владельцев, а от третьих лиц (обиженных родственников, банков и т. д.). Так что подробно изучайте историю вашей будущей квартиры.

Просчитайте расходы по оформлению сделки. Нередко от владельца квартиры (дома) или его поверенного можно услышать такое предложение: «Хорошо, мы снижаем стоимость до цифры «Х», а вы берете на себя все расходы по оформлению». Секундочку! Оформление договора купли-продажи квартиры сегодня – дорогое удовольствие. Не спешите говорить «да». Стоимость подготовки документов и заключения договора может достигать 7,5% от стоимости сделки. Оцените, сколько будет стоить вам это «удовольствие», исходя из цены жилья, предложите компромиссные варианты и только потом принимайте решение.

Торгуйтесь и еще раз торгуйтесь. Смотрите много квартир, изучайте предложения. Сейчас господствует «рынок покупателя», и именно он диктует условия. Продавец сегодня идет на существенные уступки, если ему нужны деньги. Он мотивирован и желает избавиться от недвижимости. Если вы слышите от риелтора: «Соответствующих квартир больше нет ...», «Надо брать этот вариант, потому что перехватят другие ...», «Продавцы массово снимают квартиры с продажи, чтобы повысить потом цену ...» – не верьте! Скорее всего, риелтор от вас устал и просто подталкивает к принятию решения, чтобы быстрее получить свои комиссионные. Сопротивляйтесь или меняйте исполнителя – и вы сэкономите кучу денег.