Q&A: як заощадити при купівлі квартири

Ви нарешті зібрали потрібну суму на придбання жаданої нерухомості, переглянули сотні оголошень на профільних інтернет-сайтах і навіть відібрали відповідні за ціною, місцем розташування, площею та плануванням варіанти. Не поспішайте йти на огляд, а тим більше – укладати угоду. Хоча ріелтери й інші представники продавців запевнятимуть, що до них вишикувалася черга з потенційних клієнтів, тому рішення потрібно приймати терміново, пам'ятайте: зараз на кожного покупця житла в Києві припадає як мінімум кілька десятків продавців. Щоб скористатися цією перевагою, юрист-консультант з нерухомості Іван Кудояр підготував для Mind шість простих правил, дотримання яких дозволить вам заощадити при укладанні угоди щонайменше 10% витрат.

Контролюйте емоції. Як правило, покупцеві шкодять саме вони. Ріелтери – непогані психологи й тому відмінно відчувають, коли клієнту сподобалася квартира. Поки щасливий покупець ходить по кімнатах і розмірковує про те, як робитиме ремонт і розставлятиме меблі та побутову техніку, ріелтер вмовляє продавця не зменшувати ціну і вже точно буде менш поступливим у обговоренні свого гонорару. Повірте, перевірено на практиці: після третього статичного перегляду квартири (з виконробом, архітектором, родичами) продавець скине ціну набагато охочіше, ніж після першого перегляду. Не поспішайте вступати в переговори й говорити «Так!».

Знижуйте вартість послуг агентства нерухомості. Зараз ріелтери сердиті, хороша угода в Києві – явище рідкісне, і вони буквально «з м'ясом» вигризають свої інтереси за будь-якого зручного випадку. І чим більше, тим краще. Ріелтер не встоїть перед спокусою оголосити покупцеві, який випадково зателефонував, побачивши рекламу, 5% комісійних, розраховуючи на торг і удачу. Що аж ніяк не заважатиме іншому ріелтеру (з боку продавця) взяти 5% з власника квартири. Розводити «по різних кутах» покупця і продавця ріелтери навчилися професійно. Зараз немає єдиної ставки, а «залізні» аргументи – «у Києві так повелося, що 5% платить покупець» або «5% тому, що в угоді беруть участь два агентства» – цілковита нісенітниця. Якщо покупець виявить витримку і наполегливість, він може з легкістю знизити розмір комісійних до 2–3%, а то і зовсім наполягти на оплаті всіх посередницьких послуг власником квартири.

Заощаджуйте на нотаріальному оформленні угоди. Усім відомо, що при оформленні угоди купівлі-продажу необхідно заплатити нотаріальний збір або «державне мито» в розмірі 1% (крім усіх інших податків). Але далеко не всі знають про те, що ця сума перераховується не в державний бюджет, а в кишеню нотаріуса, який у вигляді різноманітних податків і зборів відраховує державі лише частину цієї суми. Згідно з законом України «Про нотаріат», держмито з угоди в розмірі 1% береться державним нотаріусом. А указ президента України N762/98 від 10 липня 1998 року припускає, що оплата послуг приватного нотаріуса не може бути меншою від ставки держмита, яке стягується державними нотаріусами за аналогічні дії.

Приватні нотаріуси не є платниками єдиного податку, вони належать до окремої категорії платників податків. Й окрім 17% прибуткового податку і пенсійного збору, на них лягають витрати по утриманню офісу, купівлі обладнання, утримання архіву, зарплати секретарів тощо. Проте багато з них охоче діляться цією сумою з посередниками – ріелтерами, банкірами, юристами, які приводять до них клієнтів. Часом, перед операцією між ріелтерами виникає справжня бійня, в якого нотаріуса оформляти, який нотаріус дасть товщий конверт, який – не розповість керівнику агентства нерухомості. Але так уже повелося, що останнє слово при виборі нотаріуса залишається за покупцем. Тому торгуйтеся щодо суми нотаріального збору! Обізнані клієнти цілком можуть розраховувати на істотне скорочення розміру цих витрат, залишивши ріелтера без додаткового заробітку.

Правильно оцініть нерухомість. Хоча я не прихильник оформлення угод за заниженою вартістю, близько 80% договорів купівлі-продажу на вторинному ринку Києва укладаються саме за такою схемою. Додаткові 1000–2000 грн, заплачені оцінювачу за експертний висновок, можуть створити справжнє диво: будь-який оцінювач з легкістю знайде купу лазівок, як видати висновок про вартість житла на 40–60% нижче ринкової, що дозволить істотно скоротити витрати зі сплати податків. Правда, у цього способу мінімізації витрат є і «зворотний бік медалі»: якщо колишні власники або третя сторона оскаржать угоду в суді, то теоретично вони зможуть повернути собі житло, а ви – гроші. І далеко не факт, що вам повернуть реально сплачену суму, а не прописану у висновку оцінювача.

У моїй практиці було два випадки, коли продавці намагалися в судовому порядку розірвати угоду. У першому випадку суд був на боці колишніх власників, повернувши їм права на квартиру, а вони віддали покупцеві всі отримані від нього гроші. Але, якщо врахувати, що ціни на нерухомість тоді росли, – покупець втратив чимало. У другому випадку суд був на боці покупця, що на даний момент є загальноприйнятою судовою практикою. Але, в будь-якому випадку, занижуючи вартість житла, що купується, ви ризикуєте. Тому зважте всі за і проти. І пам'ятайте: як правило, небезпека розірвання угод виходить не від колишніх власників, а від третіх осіб (скривджених родичів, банків тощо). Отже, детальніше вивчайте історію вашої майбутньої квартири.

Порахуйте витрати з оформлення угоди. Нерідко від власника квартири (будинку) або його повіреного можна почути таку пропозицію: «Добре, ми знижуємо вартість до цифри «Х», а ви берете на себе всі витрати з оформлення». Секундочку! Оформлення договору купівлі-продажу квартири сьогодні – дороге задоволення. Не поспішайте говорити «Так», це – витівка. Вартість підготовки документів та укладання договору може сягати 7,5% від вартості угоди. Оцініть, скільки коштуватиме вам це «задоволення», виходячи з ціни житла, що купується, запропонуйте компромісні варіанти і тільки потім приймайте рішення.

Торгуйтеся і ще раз торгуйтеся. Дивіться багато квартир, вивчайте пропозицію. Зараз панує «ринок покупця», і саме він диктує умови. Продавець сьогодні йде на суттєві поступки, якщо йому потрібні гроші. Він мотивований і бажає позбутися нерухомості. Якщо ви чуєте від ріелтера: «Відповідних квартир більше немає...», «Треба брати цей варіант, бо перехоплять інші...», «Продавці масово знімають квартири з продажу, щоб підвищити потім ціну...» – не вірте! Ймовірно, ріелтер від вас втомився і просто примушує до прийняття рішення, щоб швидше отримати свої комісійні. Чиніть опір або міняйте виконавця, і ви заощадите купу грошей.