Недавно стало известно, что Львовский городской совет выделил средства из бюджета города на снос незаконно построенной многоэтажки на ул. Лычаковской, 259. Это первая львовская новостройка, которую суд обязал ликвидировать. В Киеве тоже есть подобные примеры – в частности, дом на ул. Драйзера, 40, который решено снести как самовольно построенный объект. Однако еще продолжается апелляционный процесс по отмене этого решения. Владимир Копоть, руководитель компании Monitor.estate, специально для Mind рассуждает, почему таких ситуаций становится все больше и как обезопасить потенциальных инвесторов от риска вложения денег в «незаконные» новостройки.
Проблемы на рынке контроля за возведением новых зданий с последующей их эксплуатацией уже видны на горизонте. Дело в том, что такие объекты не должны строиться вообще. Поэтому вызывает удивление, что местные власти и органы строительного контроля начинают решать проблему только после того, как уже произошли все возможные правонарушения.
На рынке сложилась ситуация, когда в некоторых случаях незаконные новостройки все же вводят в эксплуатацию всеми возможными способами, в том числе путем вознаграждения уполномоченных лиц. Но пока вопрос не решен, судьба квартир таких инвесторов остается непростой.
С какими рисками сталкивается инвестор? Прежде всего, одна из самых маленьких проблем – это просрочка сдачи домов в эксплуатацию, если вообще такой ввод происходит. Но пока застройщики «решают» проблемные вопросы, собственники таких квартир остаются без лифтов, отопления и водоснабжения. А стоимость временно подключенной электроэнергии тарифицируется по цене для юридических лиц, в разы превышающей рыночную стоимость кВт для физлиц.
Автор этих строк недавно проводил для клиента аудит киевской новостройки от застройщика «Интергал-Буд» возле станции метро «Нивки». Уже возведены «коробки» восьми домов из 11 запланированных. Однако разрешения на строительные работы и даже разрешения на подготовительные работы у девелопера нет. Более того, градостроительные условия и ограничения были выданы лишь в декабре 2018 года, а договор аренды земельного участка, на котором уже полным ходом проводятся строительные работы, подписан в январе 2019-го.
К чему это может привести? Смоделируем ситуацию. Скажем, меняется руководство Государственной архитектурной строительной инспекции, во главе которой окажется человек с нулевой толерантностью к коррупции. В интересах местной власти прокуратура начнет инициировать судебные процессы о прекращении незаконного строительства. Что тогда? Вариантов не так много. Либо строительство такого проекта будет признано самовольным и пострадают сотни людей, либо политическая система с коррупционной составляющей предоставит все необходимые документы для завершения по всем признакам самовольного строительства. Так или иначе, это нехороший прецедент для других игроков на строительном рынке.
Для застройщиков прозвучит сигнал, что можно строить без документов на землю, без разрешения на строительные работы. Впрочем, мы до сих пор расхлебываем «недострои Войцеховского»: почти все дома еще не введены в эксплуатацию. Многие инвесторы пострадали. Интересно, то, что происходит, это упущение или продуманный план, согласованный с властями? В любом случае, с таким прямым призывом к беззаконию недостроев станет множество.
Допустим, это коррупция. Она была, есть и, к сожалению, будет. Сейчас она непосредственно влияет на интересы граждан и их защиту. При этом уже сегодня работают несколько проектов с открытыми данными, которые могут предоставить информацию о статусе застройщика, наличии разрешительной документации, целевом назначении земельного участка и т. д. Открытые данные уменьшают влияние коррупции на общество. Однако сами граждане (инвесторы, покупатели в новостройках) игнорируют наличие открытой информации и «спонсируют» незаконные новостройки.
Что делать инвестору, чтобы не наломать дров? Если инвестор не хочет ввязаться в историю с недостроями, он должен осознавать и свою ответственность, тщательно изучить объект, в который инвестирует. Более 30% застройщиков начинают строить без разрешения на проведение строительных работ и без соответствии выделенных земельных участков. Почти у каждого именитого застройщика, который считается публично «надежным», есть проблемные объекты.
Например, недавно Киевский городской совет расторг договор аренды с банком «Аркада» (построено десятки домов в Киеве), который хотел строить на Осокорках. В соответствии с Решением Киевского городского совета от 31 января 2019 года № 3/6659 причиной расторжения договора является систематическое невыполнение условий пункта 8.4 договора по уплате арендной платы за земельные участки. На основании этого решения разрешение на строительные работы должно быть отменено, а строительные работы проводить нельзя.
Можно предположить, что простым гражданам не хватает надлежащей информации и опыта в законодательных вопросах строительных процессов. И все, что остается потом – когда деньги уже вложены, а желаемое жилье не получено – это перекрывать улицы и призывать власти помочь в решении проблем, которые стали результатом их собственной неосмотрительности и недальновидности.
Чтобы не дошло до такого сценария, перед приобретением квартиры надо взвесить свои действия и следовать трем простым правилам. Во-первых, отказаться от концепции «я все знаю сам» и делегировать профессионалам проверку объекта недвижимости, в который собираетесь вкладывать деньги. Во-вторых, всегда тщательно изучать документы, которые предоставляет застройщик, предлагая приобрести жилье именно у него. В-третьих, прекратить спонсировать нарушение законов, сознательно вкладывая заработанные деньги в сомнительное строительство.
Что должна делать власть? Если власть закрывает глаза на возведение зданий без необходимых документов, это свидетельствует о коррупции или преступной халатности. Ведь давая разрешение на строительство, городские чиновники планомерно согласовывают вопросы застройки города, его развития. А без соответствующего контроля любой город превратится в хаотическую уродство. Это уже происходит – только взгляните на «планирование» столицы и других украинских «миллионников».
Если игнорируются факты вопиющих нарушений – исчезает паритет между интересами власти, граждан и бизнеса. При этом бизнес уже давно активно взаимодействует с властными структурами – вопрос лишь в том, насколько прозрачно и честно. Чтобы баланс сил между властью, гражданами и бизнесом в государстве и каждому отдельном городе сохранялся, мы сами должны активировать изменение культуры инвестирования в строительство и сигнализировать о проблемах до, а не после их наступления.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
