Самочинне будівництво: як зберегти гроші під час покупки квартири у новобудові

Нещодавно стало відомо, що Львівська міська рада виділила кошти з бюджету міста на знесення незаконно збудованої багатоповерхівки на вул. Личаківській, 259. Це перша львівська новобудова, яку суд зобов’язав ліквідувати. У Києві теж є подібні приклади – зокрема, будинок на вул. Драйзера, 40, який вирішено знести як самовільно збудований об’єкт. Проте ще триває апеляційний процес щодо скасування цього рішення. Володимир Копоть, керівник компанії Monitor.estate, спеціально для Mind розмірковує, чому таких ситуацій стає дедалі більше і як убезпечити потенційних інвесторів від ризику вкладення грошей у «незаконні» новобудови.

Проблеми на ринку контролю за зведенням нових будівель з подальшою їх експлуатацією вже майорять на горизонті. Річ у тім, що такі об’єкти не повинні будуватися взагалі. Тож викликає подив, що місцева влада та органи будівельного контролю починають розв’язувати проблему лише після того, як вже трапилися всі можливі правопорушення.

На ринку склалася ситуація, коли в деяких випадках незаконні новобудови все ж таки вводять в експлуатацію усіма можливими способами, у тому числі шляхом винагороди уповноважених осіб. Але допоки питання не вирішене, доля квартир таких інвесторів залишається непростою.

З якими ризиками стикається інвестор? Перш за все, одна з найменших проблем – це прострочення здачі будинків у експлуатацію, якщо взагалі таке введення відбувається. Але поки забудовники «вирішують» проблемні питання, власники таких квартир залишаються без ліфтів, опалення та водопостачання. А вартість тимчасово підключеної електроенергії тарифікується за ціною для юридичних осіб, що в рази перевищує ринкову вартість кіловатів для фізосіб.

Автор цих рядків нещодавно проводив для клієнта аудит київської новобудови від забудовника «Інтергал-Буд» поблизу станції метро «Нивки». Вже зведено «коробки» восьми будинків з 11 запланованих. Проте дозволу на будівельні роботи чи навіть дозволу на підготовчі роботи у девелопера немає. Навіть більше, містобудівні умови та обмеження були видані лише у грудні 2018 року, а договір оренди земельної ділянки, на якій вже повним ходом проводяться будівельні роботи, підписаний у січні 2019 року.

До чого це може призвести? Змоделюємо ситуацію. Скажімо, змінюється керівництво державної архітектурної-будівельної інспекції, на чолі якої стане людина з нульовою толерантністю до корупції. В інтересах місцевої влади прокуратура почне ініціювати судові процеси про припинення незаконного будівництва. Що тоді? Варіантів не так і багато. Або будівництво такого проекту буде визнано самочинним і постраждають сотні людей, або політична система з корупційною складовою надасть усі необхідні документи для завершення за всіма ознаками самочинного будівництва. Так чи інакше, це нехороший прецедент для інших гравців на будівельному ринку.

Для забудовників пролунає сигнал, що можна будувати без документів на землю, без дозволу на будівельні роботи. Втім, ми досі розхльобуємо «недобудови Войцеховського» – майже всі будинки ще не введені в експлуатацію. Багато інвесторів постраждали. Цікаво, те, що відбувається, це недогляд чи продуманий план, погоджений з владою? У будь-якому випадку, з таким прямим закликом до беззаконня недобудов стане сила-силенна.

Припустимо, це корупція. Вона була, є і, на жаль, буде. Зараз вона безпосередньо впливає на інтереси громадян та їхній захист. При цьому вже сьогодні працюють декілька проектів з відкритими даними, які можуть надати інформацію про статус забудовника, наявність дозвільної документації, цільове призначення земельної ділянки тощо. Відкриті дані зменшують вплив корупції на суспільство. Проте самі громадяни (інвестори, покупці у новобудовах) ігнорують наявність відкритої інформації і «спонсорують» незаконні новобудови.

Що робити інвестору, щоб не «наламати дров»? Якщо інвестор не хоче вплутатися в історію з недобудовами, він має усвідомлювати і власну відповідальність, прискіпливо вивчаючи об’єкт, в який інвестує. Понад 30% забудовників починають будувати без дозволу на проведення будівельних робіт та без відповідно виділених земельних ділянок. Майже у кожного іменитого забудовника, який вважається публічно «надійним», є проблемні об’єкти. 

Наприклад, нещодавно Київська міська рада розірвала договір оренди з банком «Аркада» (збудували десятки будинків у Києві), який хотів зводити новобудову на Осокорках. Відповідно до рішення Київської міської ради від 31 січня 2019 року №3/6659, причиною розірвання договору є систематичне невиконання умов пункту 8.4 договору щодо сплати орендної плати за земельні ділянки. На підставі цього рішення дозвіл на будівельні роботи має бути скасовано, а будівельні роботи проводити не можна.

Можна припустити, що простим громадянам не вистачає належної інформації та досвіду в законодавчих питаннях будівельних процесів. І все, що залишається потім – коли гроші вже вкладено, а бажане житло не отримано – це перекривати вулиці та закликати владу допомогти у вирішенні тих проблем, що стали результатом їх власної необачності та недалекоглядності.

Щоб не дійшло до такого сценарію, перед придбанням квартири треба зважити свої дії та слідувати трьом простим крокам. По-перше, позбутися концепції «я все знаю сам» і делегувати професіоналам перевірку об’єкта нерухомості, у який збираєтесь вкладати гроші. По-друге, завжди прискіпливо вивчати документи, які надає забудовник, пропонуючи придбати житло саме у нього. По-третє, припинити спонсорувати порушення законів, свідомо вкладаючи чесно зароблені гроші в сумнівне будівництво.

Що має робити влада? Якщо влада закриває очі на зведення будівель без необхідних документів, це свідчить про корупцію або ж злочинну недбалість. Адже даючи дозвіл на будівництво, міські чиновники планомірно погоджують питання забудови міста, його розвитку. А без відповідного контролю будь-яке місто перетвориться на хаотичну потворність. Це вже відбувається – лише погляньте на «планування» столиці та інших українських «мільйонників».

При ігноруванні фактів кричущих порушень зникає паритет між інтересами влади, громадян і бізнесу. При цьому бізнес вже давно активно взаємодіє з владними структурами – питання лише в тому, наскільки прозоро і чесно. Аби баланс сил між владою, громадянами та бізнесом у державі та кожному окремому місті зберігався, ми самі маємо активувати зміну культури інвестування у будівництво і сигналізувати про проблеми до, а не після їх настання.