Либерализация в помощь: как привлечь деньги на рынок недвижимости

14. Ровно столько лет прошло с момента, когда я впервые поднял этот вопрос на заседании совета директоров Украинской строительной ассоциации. «А воз и ныне там».

Чтобы в рынок украинской недвижимости пришли реальные деньги, нужно, прежде всего, нормализовать земельные отношения. Облегченные переход права аренды на землю, создание возможности его залога, закрепление разрешительной документации за кадастровым номером земельного участка приведут к либерализации рынка, увеличению и упрощению конкуренции на рынке недвижимости, что позволит значительно ускорить инвестиции и процесс развития проектов, увеличит их количество. Для этого необходимо сделать право аренды коммерческим, то есть предметом торга. На чем именно это может основываться и на что впоследствии повлияет, специально для Mind рассказывает эксперт Сергей Овчинников.

1. Права аренды земельного участка

Сегодня на рынке около 90% участков, пригодных для развития проектов недвижимости, находятся в аренде. Инвестор приобретает не землю, не право аренды на землю, а компанию (титулодержателя), за которой закреплено право аренды на эту землю. Но вместе с участком он получает все риски, связанные с компанией: долговые обязательства, корпоративные и имущественные проблемы и прочее. По опыту проведения порядка 100 проверок (дью-дилидженс) проектов, такие проблемы встречаются практически в каждом случае.

Перевести право аренды на новую компанию или невозможно, или процесс может занять несколько лет, поскольку требуется разработка и согласование нового проекта отвода земельного участка, прохождение земельных комиссий и голосование сессий городских и областных советов. Т.е. путь инвестора становится тернист и крайне рискован.

Сейчас на рынке жилья высокая конкуренция. Застройщики привлекают покупателей ценой. Но при этом стройкомпании вынуждены удешевлять себестоимость строительства часто за счет использования дешевых строительных материалов, ухудшения качества строительных работ, увеличения количества квартир, несвоевременных расчетов с субподрядными организациями и пр.

Да, дома не падают, но, чтобы жить в них комфортно, покупателям таких квадратных метров придется в ближайшем будущем постоянно вкладывать немало средств. Упрощение получения права аренды земли, снятие коррупционной составляющей и наделение ГАСИ функциями контроля позволит остановить эту тенденцию.

Большая проблема при аренде земельного участка – получение кредитного финансирования на развитие проекта. Банк должен быть защищён и, если заемщик допустит дефолт, он должен иметь возможность быстро «подхватить» проект и закончить его развитие. Банки смогут рассматривать право аренды в качестве залога. Таким образом будет получен мощный стимул активизации проектного финансирования.

2. Разрешительная документация

Сейчас ситуация выглядит следующим образом. Компания, которая занимается не только строительством, но и, например, торговлей, решила построить объект недвижимости. Она разработала и согласовала проект, а затем случился какой-то форс-мажор – допустим, тяжело заболел ее основатель.

В итоге немалые деньги, вложенные в получение разрешительной документации, зависают в воздухе: продать компанию бизнесмен не может, поскольку на ней зарегистрированы другие виды бизнеса. Он может продать только проект, но тогда покупателю придется пройти все круги ада, связанные с получением новой разрешительной документации.

Документация должна быть объектом торговли, для этого её надо привязывать не к компании, а «привязана» к уникальному номеру земельного участка. Она должна переходить вслед за переходом права аренды или собственности на земельный участок. Она также может и должна быть заложена банку для получения проектного финансирования.

3. Возможности залога банку и права аренды, и проектной документации

Процентная ставка по кредитам не является единственным ограничителем развития проектного финансирования. Очень часто девелоперу нечего предложить банку, кроме прав на земельный участок, проекта, разрешительной документации. Сегодня для банка это ничто. Сложные схемы с залогом корпоративных прав компании титулодержателя банкам не интересны.

Что даст это рынку? Возобновление проектного финансирования, более дешевые кредиты (т.к. будут снижены риски), большее количество проектов на рынке, новый уровень конкуренции, – и как следствие, польза для потребителя через лучшее качество проектов. Это не говоря об оживлении самого рынка развития (строительства), который на текущий момент находится в глубокой стагнации. Технически сложные, качественные и, читай, дорогие проекты не развиваются.

4. Оформление права собственности в Государственном реестре имущественных прав пропорционально объему выполненных работ на проекте

(соответственно – оформление залога в пользу кредитора параллельно траншам выдаваемого кредита)

Во всем цивилизованном мире существует практика создания промежуточных техпаспортов в процессе строительства. Построил этаж, сделали обмеры, заложил банку – получил следующий транш финансирования. Или проценты выполненных работ по инженерии и оборудованию.

Это принципиально важно для получения проектного финансирования. Банк видит прямой прогресс, увеличение стоимости залога, поэтому нет сложностей с финансированием. Получил деньги, освоил их, выпустил новые документы, получил следующий транш. Это ведет к снижению рисков, поскольку увеличивается степень прозрачности и контроля.

Успех любого проекта недвижимости на 80% – это земельный участок, качество проектной документации и команда проекта. Но 20% – это «кровь» организма проекта, финансы, которые крайне важны, чтобы самая лучшая идея была реализована. Без них проект так и останется просто идеей на бумаге.