Что в итоге купили победители аукциона по продаже «Большевика»
Насколько справедлива цена и что может появиться на месте предприятия
Результаты по продаже на аукционе «Большевика» – объекта из списка «Большой приватизации» – вызвало большой резонанс. Напомним, «Большевик» продали 27 ноября. Накануне организатор аукциона – Фонд госимущества – заявлял об ожидании 15 участников и продажи актива за $100-$200 млн. Однако в аукционе приняло участие намного меньше участников, а актив продали за 1,43 млдр грн ($54,1 млн), что превышает стартовую цену на 2,8% или 40 млн грн. Победителем стали девелоперские компании «А Девелопмент» Алексея Баранова и UDP под управлением Андрея Иванова. В медиа появились сообщения о сговоре участников торгов, что позволило продать объект по небольшой цене. Антимонопольный комитет по собственной инициативе решил проверить соблюдение конкуренции во время аукциона.
Независимый эксперт, директор компании Stokman Сергей Овчинников рассказал Mind, что именно инвесторы купили на аукционе, насколько справедлива цена, что и когда может появиться на месте «Большевика».
Больше о приватизации предприятия – в материале Mind «Капиталист купив «Большевик»: 10 фактов о приватизации киевского завода».
Чтобы понять много или мало предложили инвесторы на аукционе, надо разобраться, что на самом деле они купили. Инвесторы не купили земельный участок, на котором можно строить жилье, офисы или торговую недвижимость. На аукционе продавались 100% пакет акций, которые дают право на оформление права аренды на земельный участок под имущественным комплексом.
По сути, инвесторы приобрели право распоряжения земельным участком в будущем. Что это значит? Это значит, что им еще нужно будет вложить деньги в выплату долгов, юридическую очистку, смену целевого назначения земельного участка, без приобретения права собственности на него. Давайте каждый пункт рассмотрим отдельно.
Выплата долгов
Согласно условиям конкурса, победитель должен выплатить долги предприятия. Озвучена сумма 500 млн грн, из которых порядка 400 млн грн – это долги по налогам (основной – налог на землю – в бюджет города Киева) и 100 млн грн – задолженность по зарплатам.
Если суммировать долги с ценой-победителем на аукционе – $54,1 млн, то фактически инвесторы купили участок за $70 млн, или за $2 млн за один гектар.
Для понимания, сейчас на рынке есть участки схожего целевого назначения по цене $1–1,2–1,5 млн за один гектар. И они юридически более чистые, оформленные, в отличие от участка «Большевика». Этот участок еще потребует дополнительных ресурсов: финансовых и временных до того, как на нем можно будет что-то начать строить. Акт постоянного пользования земельным участком надо будет сдать, после оформления права собственности на акции из государственной в частную.
Юридическая очистка
После того как «Большевик» из коммунальной формы собственности переходит в частный начинается процедура оформления земельного участка в аренду. Она, при наилучшем стечении обстоятельств, займет около года. В итоге инвесторы получат в аренду земельный участок с целевым назначением под промышленность. На земле с таким целевым назначением может находиться только промышленность.
Целесообразно ли сохранять промышленность на этом участке? Нет. Завод «Большевик» производил различные оборудование, что связано с металлообработкой. Уже много лет никто не занимался развитием предприятия, оборудование устаревшее, его продукцию сложно назвать конкурентной, объект каждый год приносил государству убытки (Подробнее о состоянии завода «Большевик» – в материале Mind).
Основная ценность этого производства – это люди, инженерно-технический персонал, который к большому сожалению, утратил конкурентоспособность.
С точки зрения развития города и для инвесторов самое правильное решение – строительство на этом участке многофункционального комплекса, куда войдет жилье, коммерческие помещения, общественные пространства, детские сады и школы. Но чтобы это сделать нужно сменить целевое назначение земельного участка.
Смена целевого назначения земли
Для этого нужно разработать детальный план развития территорий (ДПТ) и утвердить его на Киевсовете. Эта процедура потребует дополнительных инвестиций не менее $1 млн и около двух лет.
Таким образом, начать строительство инвесторы смогут, в лучшем случае, через три года. Но за это время они должны будут заплатить $54,1 млн по результатам аукциона, около $20 млн – погашение долгов, около $1млн – за юридическую подготовку, предпроектные и инженерно-изыскательные работы и еще $5 млн ежегодно будет уходить на оплату земельного налога.
И только после окончания всех этих процедур инвесторы смогут начать подготовку участка к развитию, а именно прокладку инженерных сетей – коммуникаций, транспортно-пешеходную схему.
Инженерные сети
Коммуникации застройщики прокладывают за свой счет. На основании проекта застройки поставщики услуг (электроэнергии, воды, газа и пр.) прописывают техусловия, которые застройщики должны выполнить. Практика рынка такова, что сети эти оплачивает ни город, ни поставщики услуг, а застройщики.
По моим оценкам, расходы на магистральные сети и решения составят около $20 млн. Специфика участка в том, что сделать это придется в самом начале, и невозможно будет параллелить процессы, как это возможно в некоторых проектах, потому что магистральные сети нельзя переделывать по этапам проекта.
Цех №5 и транспортная развязка
Напомню, что этот цех находится в непосредственной близости к транспортной развязке. Выкупить его у ФГИ, чтобы обустроить на его месте съезд с Шулявского моста, городские власти не смогли. В начале года ФГИ оценивал только один этот цех в 700 млн грн, а КГГА платить такую сумму отказалась.
Теперь дело об отчуждении цеха рассматривают в судах. Этот цех является специей во всем проекте. Предполагаю, что в итоге инвесторы-победители аукциона и власти договорятся и развязку построят.
Вопрос в том, за чей счет это будет происходить, какой компромисс будет найден. А искать его сторонам придётся.
Что можно построить на этом участке?
Как я уже писал выше, самое правильное для развития города и для бизнеса – строительство многофункционального комплекса. Ни в коем случае нельзя там строить только жилье, или только коммерческие помещения.
Самым оптимальным является строительство порядка 600-700 тысяч квадратных метров общей площади проекта без учета паркингов. А паркинги там нужны, и они должны быть, по возможности, подземные.
Часть территории уйдет под общественные пространства, детские садики и школы. Думаю, что придется построить около трех садиков и одну школу. Точное количество станет понятно в процессе разработки детального плана территорий. Садики и школы застройщик опять же будет строить за свой счет.
Минимальный срок реализации строительства этого проекта, по моим оценкам, составляет около 10 лет.
А что с сопутствующими активами?
Вместе с лотом шли еще базы отдыха на Трухановом острове и в Затоке. Их площадь небольшая, порядка 1 га каждый. Сами базы отдыха устаревшие. Их можно продать. По моим оценкам, инвесторы выручат за каждый объект до $1 млн.
Есть другой путь – создать рекреационные проекты. Но это требует тоже дополнительных инвестиций. Самая первая сложность, с которой столкнутся инвесторы, как и в случае с «Большивиком» – оформление право собственности на землю. А в Украине, чтобы это сделать, нужно пройти все круги ада.
Еще была земля в Жашкове для переноса предприятия «Большевик». Он небольшой и малоценен. Самое сложное в этом не сколько перенос производства и закупка оборудования, сколько налаживания работы самого предприятия. По сути, речь идет о создании нового бизнеса с нуля.
Зачем «Большевик» инвесторам?
Как видите, такой девелопмент «Большевика» требует больших финансовых и временных ресурсов. А также опыта при реализации масштабных проектов. Круг инвесторов, которые соответствуют этим требованиям достаточно ограничен.
Я проводил консультации потенциальных покупателей, и они отказывались, когда понимали весь масштаб проблем, с которыми им придется столкнуться, а также высокую стартовую цену.
Именно этим и поясняется небольшое количество участников на аукционе. Для нынешних победителей этот участок – логическое продолжения их развития.
Масштабный проект жилого комплекса «Новопечерские липки» уже заканчиваются, Unit.City находится в стадии логического завершения, и нужна земля, чтобы развиваться дальше: есть персонал, есть опыт, есть понимание как это делать, есть средства. Количество земли в Киеве сокращается. Да, на рынке есть предложения.
Преимущество этого участка – месторасположение. Но за это преимущество инвесторы заплатили более чем справедливую рыночную цену. Если бы торги стартовали с 200 млн грн, а не с 1 млрд грн, то и ажиотаж был бы намного выше.
Безусловно, ФГИ можно поздравить с успешной продажей, а покупателей с приобретением интересного ребуса для дальнейших решений.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
