Выйти из тени: зачем рынку недвижимости нужна прозрачность
И почему застройщики скрывают реальные цены на квартиры
Сегодня не существует реальной статистики на рынке жилой недвижимости. Ни по ценам, ни по количеству заключаемых сделок. Все, что есть, носит оценочный характер – эти цифры предоставляются консалтинговыми компаниями, и сложно судить, насколько они отражают реальное положение вещей. Статистика, публикуемая Минюстом, достаточно запутана и не вносит ясности. В результате ни девелоперы, ни покупатели не понимают размер предложения на рынке и его реальные цены. А соответственно, действуют в условиях неопределенности и подвержены манипулированию. О том, как изменить положение дел, специально для Mind рассказал независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Овчинников.
Каков выход?
Необходимо ввести централизованный государственный учет прав собственности на квартиры, которые находятся в строящихся домах. При этом не стоит создавать отдельный реестр: эти права следует автоматически учитывать в Реестре прав на недвижимое имущество.
Существующее предложение уже закреплено в законопроекте №7084 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости». Помимо прозрачности рынка такой шаг позволит предотвратить аферы наподобие «Элиты-центра».
Судите сами: застройщик получил права на строительство 100 квартир, эти 100 квартир внес в реестр и их может продавать. Таким образом, удастся избежать двойных продаж, а также продавать только те квартиры и такое их количество, на строительство которых получено разрешение.
Сейчас застройщики так делать не заинтересованы, поскольку в процессе строительства меняют этажность и прочие характеристики проекта. По сути, только единичные проекты реализуются так, как изначально было запроектировано.
Что еще поможет рынку обрести прозрачность?
Все сделки должны осуществляться только через нотариуса. Иной переход права собственности на строящуюся недвижимость должен быть запрещен. Необходимо отказаться от использования фондов финансирования строительства, поскольку к какой-либо независимости и контролю застройщиков данный инструмент не приводит.
Напомню, что после «Элита-центра» на законодательном уровне было закреплено, что продажи жилья осуществляются через ФФС. Таким образом между застройщиком и продавцом вводилось новое звено – банковское или финансовое учреждение, которое брало на себя финансовые риски – по сути, осуществляло контроль того, как застройщик использует полученные от инвесторов деньги.
Но на практике эти фонды создают и управляют ими сами застройщики. Поэтому ФФС лишь увеличивает себестоимость строительства на сумму порядка 5%, и не более того. Другие механизмы инвестирования в жилое строительство – ИСИ, облигации, деривативы и пр. (всего их с десяток) – тоже ненадежны.
Суть желаемых нововведений – снять возможность двойных продаж и добиться того, чтобы все объекты строились только в пределах ранее согласованных объемов.
Борьба с обманом должна решаться через усиление роли ГАСИ, введение рейтингования застройщиков и банковского финансирования – как еще одного «контролера» ситуации.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
