Почему «антирейдерский» закон – не панацея для защиты прав на недвижимость
Что и как будет регулировать новый документ
В начале ноября вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о защите права собственности», который президент Украины Владимир Зеленский подписал 22 октября 2019 года. Верховная Рада утвердила «антирейдерский» закон 3 октября 2019-го, он должен ликвидировать юридические пробелы, которые создают проблемы собственникам недвижимости.
Подробнее об этих изменениях можно прочитать в материале Mind «Оформляем без риска: как «антирейдерский» закон обезопасит сделки с недвижимостью».
Юрист TA Ventures, CEO Rent it Bot Михаил Захарченко проанализировал для Mind, станет ли указанный закон эффективным инструментом в борьбе с рейдерством.
Последние изменения «антирейдерского» закона в первую очередь касаются собственников бизнеса и недвижимости, которым придется больше платить за услуги нотариуса. Закон по сути меняет не так уж и много. Можно выделить четыре основных момента.
1. Ликвидируются аккредитационные центры
В 2015 году начался эксперимент, который должен либерализовать корпоративные отношения в Украине. На самом деле дошло до крайности – любые изменения в государственный реестр проходили в обычной письменной форме, что и породило огромную волну рейдерства. Каждый мог внести изменения в «ОООшку», завладеть ею, сменить директора и т. п. При этом любые попытки привлечь таких мошенников к ответственности проваливались, поскольку на расследование этих правонарушений требовалось время. Если «бывшему собственнику» и удавалось что-то доказать, то возвращать уже было нечего.
В октябре 2016 года произошли радикальные изменения – нотариусы должны были удостоверять уставы и протоколы, что и уменьшило количество рейдерских захватов.
Казалось бы, ситуация изменилась к лучшему, но деятельность аккредитационных центров все-таки искажала корпоративную идиллию. Множество таких центров по всей Украине, с одной стороны, сделали более доступным сервис по регистрации изменений, касающихся предприятий и недвижимости, но, с другой – недобросовестность регистраторов создала риски потери частной собственности.
Как вывод, эксперимент по либерализации не удался, что и стало причиной внесения изменений, нацеленных на уменьшение роли государственных регистраторов и увеличение роли нотариусов по перерегистрации корпоративных прав и недвижимости.
Государство делает нотариусов ключевым игроком на поле корпоративных отношений и недвижимости. Но проблема в том, что недобросовестных, «черных», нотариусов тоже хватает. Поэтому проблемы, которые решает парламент, будут «решены» лишь частично.
2. Нотариусы должны удостоверять договоры купли-продажи корпоративных прав
Необходимость удостоверять договоры купли-передачи доли является перебором. Такие изменения не дают ничего нового, кроме дополнительной платы нотариусу. Поскольку уже и так нотариусы удостоверяют уставы и протоколы.
3. Нотариус, удостоверявший документы, проводит соответствующую регистрацию
Из практики могу сказать, что такой подход более чем оправдан для людей, которые стремятся сэкономить свое время. Для тех, кто желает сэкономить деньги, такой подход будет разочарованием.
4. Усиление ответственности
Увеличение штрафа за нарушения в сфере регистрации нельзя назвать «усилением ответственности». На практике было очень мало дел, в которых к ответственности привлекали рейдеров за совершенные правонарушения. Поэтому увеличение размера административного штрафа не повлияет на нарушителей в целом.
Не стоит ожидать, что принятые изменения существенно повлияют на деятельность бизнеса или собственников недвижимости. Авторы законопроекта описывали эти изменения как устранение недостатков в уже действующей системе.
Из слабых сторон таких изменений – увеличение бюрократии в сфере государственной регистрации и стоимости услуг нотариусов. Из сильных сторон – уменьшение количества регистраторов, в частности недобросовестных, и переориентация на нотариусов, которые будут нести ответственность за свои действия.
В целом же закон не содержит механизма противодействия рейдерству – просто уменьшилось количество лиц, которые могли бы злоупотреблять своим положением.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
