Новые метры: как будет работать запрет на рекламу новостроек

Верховная Рада в октябре приняла закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания единой государственной электронной системы в сфере строительства» (№199-IX). Документ вступил в силу 1 декабря 2019 года.

Также законодатель предусмотрел и изменения в закон «О рекламе».

Как последние повлияют на ситуацию с продажей новостроек и что от этих изменений получат потенциальные инвесторы, рассказал Mind адвокат, старший юрист LF TOTUM Сергей Радченко.

На фоне широкого резонанса от земельной реформы почти незаметно началась трансформация другой связанной с ней отрасли – строительной.

Так, 14 ноября 2019 года президент Украины подписал законопроект №1081, который вступил в силу с 1 декабря этого года.

Основные акценты закона направлены на регулирование создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства, компонентами которой станут Реестр строительной деятельности и Электронный кабинет застройщика. Однако этот закон также вносит изменения в ряд законодательных актов, в том числе в закон «О рекламе», которые вступят в силу с 1 февраля 2020 года и к которым застройщикам стоит подготовиться уже сейчас.

Согласно документу, часть застройщиков будут обязаны прекратить рекламировать свои объекты.

Кстати, цитируя нашего гаранта, без «факапов» не обошлось и здесь. В частности, законом фактически откорректированы требования к рекламе объектов строительства, установленные принятым в «турборежиме» законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка лицензирования хозяйственной деятельности» от 2 октября 2019 №139-IX.

Кому разрешат рекламироваться

С момента вступления в силу закона реклама объектов жилищного строительства (в том числе жилых и нежилых помещений) с целью привлечения средств физических и юридических лиц (в том числе управления) для сооружения таких объектов разрешается только:

• при наличии у заказчика строительства права собственности или пользования земельным участком, на котором сооружается рекламируемый объект;
• при наличии у заказчика строительства права на выполнение строительных работ на конкретном рекламируемом объекте, полученного в соответствии с законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности»;
• при наличии у хозяйствующего субъекта, осуществляющего строительство объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, лицензии на осуществление хозяйственной деятельности по строительству соответствующих объектов;
• при условии, если привлечение средств физических и юридических лиц (в том числе в управление) для строительства таких объектов осуществляется в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Такая реклама должна содержать реквизиты документов, определенных в этой части, и идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (для объектов, в отношении которых приобретено право на выполнение строительных работ после введение Единой государственной электронной системы в сфере строительства).

Какие новостройки будет запрещено рекламировать

Наибольший резонанс для строительного рынка, по нашему мнению, несет запрет рекламы при условии применения застройщиками схем привлечения средств физических и юридических лиц, не соответствующие ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

С даты вступления в силу изменений в закон Украины «О рекламе» застройщики смогут рекламировать строительство, которое предусматривает привлечение средств физических и юридических лиц только через:

• фонды финансирования строительства;
• фонды операций с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования;
• эмиссию целевых облигации предприятий.

Реклама объектов жилищного строительства, продажа которых происходит по другим схемам, автоматически оказывается запрещенной.

Установленный запрет важен, так как физические лица – покупатели «квадратных метров» в новостройках, как бы это странно ни звучало, не являются покупателями недвижимости в понимании гражданского законодательства.

Фактически они являются инвесторами, которые инвестируют свои гривны в высокорисковые финансовые инструменты (вспоминаем имущественные права и форвардные контракты), соответственно могут принести как результат (в виде «квадратных метров»), так и убытки, которые почти невозможно вернуть.

Как и кому готовиться к нововведениям

Учитывая вышесказанное, инвесторам нужно пересмотреть свое отношение к инвестированию в новостройки и рассматривать их как безопасные консервативные вложения в недвижимость, а именно как расходы на высокорисковые финансовые инструменты. Соответственно, реклама таких объектов недвижимости не должна вводить инвесторов в заблуждение и соответствовать реальной сути правоотношений.

Застройщикам, которые работают на рынке, привлекая средства физических и юридических лиц, а таких на рынке Украины большинство, уже сейчас необходимо начать работу по пересмотру своих политики и подходов к ведению бизнеса.

Так, если застройщиком объектов жилищного строительства выступает физическое лицо, которое еще и привлекает средства по договорам купли-продажи имущественных прав или, например, совместной деятельности, рекламировать такие объекты будет запрещено.

Лица, виновные в нарушении законодательства о рекламе, несут дисциплинарную, гражданско-правовую, административную и уголовную ответственность в соответствии с законом.

Какую рекламу забыли запретить

Перечень органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства Украины о рекламе, установлен в соответствии со ст. 26 Закона Украины «О рекламе».

Однако фактически почти вся тяжесть такого контроля лежит на центральном органе исполнительной власти, реализующем государственную политику в сфере государственного контроля за соблюдением законодательства о защите прав потребителей – о защите прав потребителей рекламы (в настоящее время таким органом является Государственная инспекция Украины по вопросам защиты прав потребителей (Госпотребинспекция).

Предполагаем, что после вступления в силу вышеупомянутых изменений в закон Украины «О рекламе» и закрытия консервативных каналов, реклама рисковых объектов строительства переместится в интернет-пространство, где при отсутствии специального органа, который бы осуществлял контроль за соблюдением законодательства о рекламе в сети, значительно сложнее осуществить контроль.