Город будущего: как выйти за забор и формировать комфортные пространства

Строительство все новых и новых жилых комплексов в крупных городах и ближайших пригородах не решает главную задачу развития города – создание комфортного пространства для жителей.

Какие проблемы уже сегодня необходимо начать решать городским властям и какой мировой опыт стоит принять во внимание, рассказал Mind директор по развитию украинского девелоперского холдинга ENSO Сергей Король.

Каждый девелопер, начиная работать над проектом, думает о том, как сделать его успешным, конкурентным, а значит привлекательным для потенциального покупателя. Кому-то это удается, кому-то не очень, но любой построенный проект вплетается в жизнь города, оказывает на нее влияние.

Город, его инфраструктура, стратегия развития и ее реализация также влияют на возможности девелоперов и архитекторов создавать проекты, которые сделают город, район или квартал привлекательными, комфортными и безопасными.

Проблемы украинской застройки

Как показывает практика, сегодня мы повторяем мировой опыт развитых стран 1960–1980-х годов. Это грабли, на которые мы наступаем уже не первый год, и настойчиво продолжаем это делать.

Мы увеличиваем зону беспорядочной застройки – проектируем массивы с отдельно стоящими многоэтажками, концентрируем административные и офисные здания в центре города, пытаемся расширять дороги, убирая деревья, поощряем приобретение все большего количества автомобилей.

В результате получаем пустые улицы – это не только скучно и не привлекательно, но еще и небезопасно.
Городские массивы загружены только там, где люди перемещаются по улицам на метро и в супермаркет.

Стремительно растет городской трафик и время проведенное в пробках. Ежедневно жители совершают тысячи поездок из массивов в центр и тратят на это не 15–20 минут, а 1,5–2 часа. Увеличиваются экологические проблемы, ухудшается здоровье, растет количество аварий в том числе со смертельным исходом.

Поэтому архитекторы и девелоперы пытаются оградить жителей от опасных улиц – предлагают закрытые дворы, ограждая их заборами или поднимая территорию двора на стилобат.

А ведь еще в 1961 году Джейн Джекобс (канадско-американская писательница, активистка, теоретик городского планирования и одна из основоположниц движения нового урбанизма) в книге «Смерть и жизнь больших американских городов» писала: «Бесполезно пытаться уйти от проблемы небезопасных городских улиц при помощи попыток сделать безопасными другие участки – скажем, внутренние дворы или огороженные места для отдыха… Ни один нормальный человек не может провести жизнь в некой искусственной гавани, и к детям это тоже относится…».

Мировой опыт решения проблем городской застройки

Поскольку многие города и страны сталкиваются с аналогичными проблемами, они уже активно работают над их решением.

Китай, например, принял семь принципов, которыми пользуются для строительства лучших городов.

1. Защита экосистем, лесов и полей, культурного наследия.
2. Создание районов и микрорайонов со смешанными функциями (mixed-use).
3. Создание «пешеходных» улиц, где присутствуют и автомобили, но где хочется гулять. Возведение районов, соразмерных по масштабу с возможностями человека комфортно гулять по ним.
4. Велосипеды становятся приоритетом – увеличение числа велосипедных дорожек и улиц без машин.
5. Сокращение длины кварталов – увеличение сети улиц.
6. Развитие высококачественных транзитных зон и доступных быстрых автобусных транзитных маршрутов.
7. Соотнесение плотности застройки и возможностей общественного и другого транспорта.

Опыт США. В Портленде, штат Орегон, в 1970-х годах было принято множество решений, в результате которых он стал отличаться от почти любого другого американского города. В то время как большинство городов увеличивали недифференцированную зону беспорядочной застройки, в Портленде установили границы роста. Когда в большинстве городов убирали параллельную парковку и деревья, чтобы увеличить трафик, там приняли программу узких улиц. И пока большинство городов инвестировало в большее количество дорог и автомагистралей, в Портленде инвестировали в езду на велосипеде и ходьбу.

Город за 30 лет потратил примерно $60 млн на велосипедную инфраструктуру, а $2 млн в год – не так и много. Сейчас жители Портленда ездят на 20% меньше, чем население других городов США: типичный житель Портленда проезжает на 6,5 км и 11 минут в день меньше, чем раньше. Экономист Джо Кортрайт подсчитал, что такое сокращение трафика приводит к экономии 3,5% всех доходов в регионе. Жители Портленда тратят на все виды отдыха намного больше, чем остальная Америка.

Но существовала и совершенно другая история Портленда. Молодые, образованные люди переезжали в город так массово, что между двумя последними переписями имелся 50%-ный прирост молодежи с высшим образованием, а это в пять раз больше, чем где-либо в стране, и выше среднего национального показателя.

Получается, с одной стороны, город экономит деньги для своих жителей, будучи более доступным для пешеходов и велосипедистов. С другой – это также классный город, в котором в наши дни люди хотят находиться.

Как стоит менять застройку украинских городов

Лучшая экономическая стратегия, которая может быть у города, – это не старый способ пытаться привлечь корпорации и иметь биотехнологический, медицинский или аэрокосмический кластеры, а стать местом, где люди хотят находиться. Также это «двигатели» предпринимательства: 64% молодежи переезжает туда, где они хотят жить, затем устраивают свой бизнес.

Поэтому не стоит изобретать велосипед, поскольку все уже придумано до нас.

Стратегическая цель развития города – создать пространство, в котором люди хотят находится. Это относится к любому проекту в строительстве любого вида недвижимости. Фокус при оценке недвижимости сместился с локации на людей.

Чтобы город стал удобным, комфортным и привлекательным и увеличивал свою капитализацию, пора начинать работать с ним комплексно и настойчиво. Девелоперы и архитекторы, конечно же, будут активными участниками процесса и начнут (некоторые уже начали) переосмысливать свою роль в процессе изменений к лучшему, свои задачи и свои аппетиты.