В ожидании чуда: когда реконструируют хрущевки

Министерство развития общин и территорий Украины в конце апреля разместило на своем сайте  для общественного обсуждения законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Документом предусмотрено определить дальнейшую судьбу хрущевок.

Что предполагает законопроект в целом и будут ли реконструированы такие дома, а также когда может произойти запуск этого процесса, рассказал Mind СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Рынок недвижимости Украины – отличная площадка для мелодраматических сериалов: десятилетиями тут пишутся сценарии об отмене паевого участия, защите прав покупателей, достройке недостроев и о других не менее волнующих проблемах. 

Есть очень старый анекдот про то, как компания «Мерседес» купила завод «АвтоВАЗ», перенастроила производство, а на выходе – снова получила «жигули». Приблизительно так же и с этим законопроектом: как его ни переписывают, получаются «жигули», да еще такие, которые совсем не ездят.

Что не так с инициативой

Если решите ознакомиться с этим трактатом, обязательно читайте текст законопроекта, а не сравнительную таблицу или пояснительную записку. Как часто у нас бывает – они немного отличаются.

• Кварталы, подлежащие комплексной реконструкции, определяются на основании генеральных планов и детальных планов территорий.

Нельзя решать тянущуюся уже десятилетия проблему старыми методами. ДПТ и генпланы городов – это абсолютное бестолковая документация, которая позволяет чиновникам имитировать бурную деятельность, а также это оковы для инвестора.

Что не так с жильцами

• Равноценный объект недвижимости предоставляется в многоквартирном доме, который находится в пределах территории населенного пункта, как и объект, который высвобождается.

Если в ныне действующем законе и предыдущих законопроектах по его изменению действовала норма о том, что отселение производится в дома в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции, то тут границы увеличились аж до населенного пункта. Вот представьте: живете вы в старенькой, но такой любимой хрущевке на Печерске, а вас отселяют куда-то на Левый берег. Мне кажется, неравноценный обмен, сколько бы не писали, что по стоимости и площади квартиры будут одинаковы.

• Администрации (городские, районные, областные) в соответствии со своей компетенцией инициируют разработку государственных целевых программ, разрабатывают и проводят общественное обсуждение концепции программы и осуществляют общее руководство и контроль за разработкой программы и выполнением ее мероприятий и задач.

Можно только представить, какой хайп, крики и вой поднимутся, когда на обсуждения соберутся жильцы 20 домов, подпадающих под реконструкцию. Само понятие общественных слушаний – это деструктивный элемент в градостроительстве. Нельзя спрашивать людей, как правильно строить. Любое проявление демократии там, где нужны профессиональные знания, приводит к коллапсу системы.

Что не так с предполагаемым заказчиком

• Исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов выполняют функции заказчика комплексной реконструкции кварталов.

Не может государство быть заказчиком. Инвестор может быть заказчиком, а вот государственный орган в лице заказчика, который должен от своего имени что-то делать, – это крайне сложно и некомфортно.

• Реконструкция целостных имущественных комплексов на территории кварталов, подлежащих комплексной реконструкции, проводится за счет их собственников в соответствии с утвержденными программами реконструкции.

Как минимум, понятие «имущественных комплексов» начинает уходить в небытие, как совковый атавизм. Но главное: допустим, я владею фабрикой или заводом (причем не обязательно загрязняющими окружающую среду), у которых есть территория и имущество, честно полученные в собственность. Но квартал, на территории которого он находится, принимают решение реконструировать, а мне говорят: «Ты тут не очень красивый и будь добр за собственный счет все исправь!». Такой себе подход к бизнесу.

С чем же останется инвестор?

• Существенными условиями инвестиционного договора являются, в частности льготы, а также условия их предоставления или прекращения, в частности, освобождение инвестора-застройщика от уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Вот, казалось бы, долевое участие полностью отменили с 2021 года, но то появляется законопроект о его возвращении, то в другом законопроекте даже пытаются за счет освобождения от его уплаты давать скидки. Очень хочется ясности и понимания, чтобы не переписывать финплан  каждый месяц.

Но есть несколько нюансов, которые рубят на корню желание инвестора входить в проекты реконструкции, даже если законопроект будет принят в нынешнем виде.

• Решения об отнесении многоквартирных домов к устаревшему жилищному фонду публикуется в средствах массовой информации и в письменной форме доводится до каждого собственника/нанимателя объекта недвижимого имущества, а в случае отсутствия возможности это сделать, информация доводится до сведения близких лиц и членов семьи.

Интересно, сколько собственников сменили квартиры в хрущевках за более чем полувековую историю своего существования, и многие ли из них живут там и сейчас? Поиск собственников, а особенно в большом городе, – непростая задача. Допустим, уведомили двоюродного брата или племянника, те согласились на реконструкцию, а спустя некоторое время появился собственник и заявил, что не согласен. Юристы инвестора просто не будут выходить из судебных заседаний.

• Если во время собрания совладельцев для принятия решения не набрано необходимого количества голосов «за» решение считается непринятым. Такой многоквартирный дом исключается из инвестиционного проекта.
• Рассмотрение вопроса об отчуждении земельных участков, расположенных в пределах квартала, подпадающего под программу реконструкции, прекращается в случае несогласия более 25% владельцев таких земельных участков.

В какой-то момент не согласных землевладельцев может стать больше 25% допустимых законом, либо ОСББ отдельного дома приняло решение, что они не хотят участвовать в реконструкции и проголосовали против. Все – по этому дому отбой, по всему кварталу, если это больше 25% землевладельцев. Но вся же ценность в комплексности, выпадение отдельных элементов сразу нарушает все показатели. А, по закону, такой проект комплексной реконструкции делается за счет инвестора.

То есть инвестор провел инвентаризацию всех квартир и участков, обследовал все здания и сооружения, сделал с именитым архитектором шедевральный проект, нашел деньги, пришел в местный совет, утвердил там проект… и тут половина домов говорит: «Нет!» И что тогда делать инвестору? Сворачивать проект? Нет, так не будет, потому что умный инвестор изначально на такие зыбкие условие не согласится. Вкладывать деньги в проект, который в любой момент может застопориться – очень недальновидная идея. 

• Реконструкция территорий в пределах исторических ареалов населенных мест, их отдельных частей должна осуществляться с учетом требований законодательства об охране культурного наследия, а основой для принятия решений по реконструкции указанных территорий является историко-архитектурный опорный план.

Вы, наверное, удивитесь, но половина киевской промзоны входит в исторический ареал, не являясь при этом памятниками архитектуры. Но главное не это, в Киеве до сих пор не принят и не известно, когда будет принят тот самый историко-архитектурный опорный план. И аналогичная ситуация в более чем 400 городах Украины. У нас закон «Об охране культурного наследия» – один из самых деструктивных по отношению к градостроительству. А тут еще и комплексная реконструкция попадает под согласование с Минкультом. Да это эпопея на десятилетия!

• Государственная политика в сфере комплексной реконструкции кварталов реализуется путем объединения средств местного, государственного бюджетов и инвесторов-застройщиков для осуществления инженерной подготовки, сооружения объектов социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры, проведения благоустройства и озеленения прилегающих придомовых территорий, создания безбарьерной среды.
  В инвестиционном договоре указываются обязательства инвестора-застройщика о бесплатной передаче объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в коммунальную собственность после принятия их в эксплуатацию с указанием исчерпывающего перечня таких объектов и условий передачи.

Получается, сначала за свои деньги строишь, а потом просто отдаешь. Да никакой инвестор не будет в таких масштабах это делать. Это обязанность города найти деньги, подвести к участку всю инфраструктуру и уже потом сказать инвестору: вот вам рабочий участок – модернизируйте. Когда у города есть право выбора, строить инфраструктуру за свой счет или за счет застройщика, конечно, он выберет второй вариант. Я не представляю, где в таких условиях инвестору искать маржинальность.

• Собственникам квартир, расположенных в многоквартирном доме, который подпадает под реконструкцию, находящихся на день принятия решения о комплексной реконструкции кварталов на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляется новая равноценная квартира с учетом нормы жилой площади, установленной законом из расчета количества лиц, зарегистрированных по этому месту жительства на день принятия решения о комплексной реконструкции.

Можно представить эту выросшую за один день очередь – прямо весь квартал станет резко нуждающимся в улучшении жилищных условий. За все это опять же платит инвестор.

• В случае если владелец квартиры отказывается от заключения договора о предоставлении равноценного объекта недвижимости, ему может быть предоставлена денежная компенсация, которая определяется на основании экспертной денежной оценки. Если собственник объекта не согласен с результатами оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности, определенным органом местного самоуправления, он может привлечь другого субъекта оценочной деятельности для определения стоимости недвижимого имущества или для проведения рецензирования отчета.

К сожалению, найдется немало оценщиков, которые оценят развалины в несколько раз дороже их реальной стоимости. Заплатит за это опять же инвестор и что ему делать в таком случае? Каждый раз ходить в суд?

Законопроект «прекрасен», и, если его примут в таком виде, в ближайшие 10 лет ни один здравомыслящий девелопер его даже читать не захочет, потому что юристы скажут: «Не смотри туда, лучше занимайся промзонами и расширением городов за счет земель запаса». Открытым остается вопрос: для чего этот законопроект писали и кому он выгоден?