All inclusive: чем интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов

Застройка городов и пригородов продолжается несмотря на пандемию и громкие скандалы с банкротствами крупных застройщиков. Новые квадратные метры становятся источником дохода не только для девелопера, но и для инвестора. Последний может выгодно продать новое жилье и сдать его в аренду, что также принесет приличный доход. Однако, если подойти, в частности, к аренде творчески, то доход от нее можно существенно увеличить. О трендах на рынке недвижимости и о том, чем могут быть интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов, рассказала Mind руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Марина Гуревич.

Апартаменты – это вид коммерческой недвижимости, который приносит доход инвестору посредством краткосрочной или долгосрочной сдачи в аренду юнитов для проживания. Они могут существовать в форме аналогии жилья, когда от последнего их ничего не отличает кроме юридических документов, а могут выступать актуальным видом доходной недвижимости. Именно этот формат может стать новым трендом девелопмента в Украине. 

Глобальные тренды рынка недвижимости

Прежде всего стоит начинать с глобальных аспектов, в частности – урбанизации.

В Украине центром таких переездов остается Киев, по состоянию на сегодня численность населения в нем достигла почти 5 млн (вместе с пригородом).

Несмотря на 2020 год, который был кризисным, миграция в Киев продолжилась. Соответственно все эти люди находятся в поиске жилья, и именно арендного. Таким образом, второй глобальный тренд, связанный с возрастающей мобильностью – ценность владения недвижимостью и постоянное место жительства, отходит на второй план. У людей в приоритете – исследовать мир, получать лучшее качество жизни, более интересную и высокооплачиваемую работу.

Все это дает предпосылки к развитию аренды жилья, которое должно быть комфортным.

Если говорить про Украину в целом, и Киев в частности, то задаваясь вопросом аренды, человек попадает на рынок вторичного жилья, большая доля которого морально и физически устарела, а потому его качество может быть несколько ниже ожидаемого. Например, в Киеве, который является лидером по новому строительству, жилье, год постройки которого позже 2005 года, составляет всего 7% от всего жилого фонда.

Таким образом, современное экономически активное население находится в поиске нового арендного качественного жилья, тогда как рынок не всегда готов удовлетворить спрос.

Как меняется рынок аренды 

• Во-первых, это огромный пул потребителей. Сейчас в Киеве сдается в аренду от 12 000 до 15 000 квартир, что отражает до 15% всего рынка. И эти квартиры составляют половину от всех сделок купли-продажи в Киеве за год. Мы видим, что этот рынок гораздо больше, чем рынок продажи квартир.
• Во-вторых, рынок аренды гораздо быстрее восстанавливается. Да, после начала пандемии очень сильно просели цены на квартиры, они упали от 5 до 20% в зависимости от месторасположения и качества, но ближе к концу прошлого года, когда панические настроения уменьшились, люди стали возвращаться на работу, к активной экономической деятельности, цены на аренду жилья вернулись на уровень 2019 года, а потом продолжили рост.

Окупаемость бизнеса по сдаче в аренду достаточно долгая, но для так называемых мини-инвесторов, у которых есть финансовые ресурсы, но практически отсутствуют опции для инвестирования, покупка жилья остается приоритетным способом сохранения и приумножения капитала.

Мини-инвесторы – ресурс для девелопера

Мини-инвесторы могут быть заинтересованы в рынке апартаментов, так как последний не только закроет все их потребности по аналогии с жилой недвижимостью (владение активом, сохранение денег, возможность заработка на перепродаже или аренде), но и принесет уникальную для сегодняшнего инвестиционного рынка ценность – пассивный доход.

Для мини-инвестора происходит процесс выхода на рынок аренды, но без прямого операционного участия. Есть управляющая компания, и все вопросы, которые чаще всего останавливают человека перед сдачей в аренду жилья, такие как ремонты, поиск арендаторов, управление заполняемостью, доходностью,  находятся в компетенции профессиональной управляющей компании.

С точки зрения доходности, сервисные апартаменты, нацеленные на краткосрочное и среднесрочное проживание, могут приносить очень высокий доход с квадратного метра – до $45 в месяц, однако включают  достаточно высокие риски заполняемости. Таким образом доходность для сервисных апартаментов составляет, по информации застройщиков, 10–15%.

Апартаменты, ориентированные на более долгосрочное проживание, в текущих рыночных условиях могут давать доходность в диапазоне 8–12%.

Рынок апартаментов не менее интересен и застройщику по нескольким причинам.

На сегодня ресурс мини-инвесторов является одним из наиболее простых и действенных способов в финансировании строительства. В формате апартаментов, имея участок под коммерческую недвижимость, девелопер может выйти на рынок по привлечению капитала мини-инвесторов, так как для других видов коммерции это менее распространено.

Также это возможность более широкого использования земельных участков – застройка земли, без привязки к ее жилому назначению, а значит, более широкие возможности девелопмента, меньше бюрократических и коррупционных проволочек.

Если говорить о проекте апартаментов, как об альтернативе жилой застройке, когда застройщик реализует сам проект, делает ремонт, продает конечным инвесторам как квартиры, а потом занимается управлением со стандартной нормой прибыльности от своей эксплуатационной деятельности, этот проект выходит по доходности и инвестиционным показателям на уровень с любым другим жилым проектом. Уникальность же – в более широкой возможности его реализации.

Апартаменты как новый вариант коммерческого девелопмента

С другой стороны, если девелопер захочет самостоятельно выйти на рынок не продажей юнитов конечным покупателям, а их последующей сдачей в аренду, то вместе с теми же затратами на эксплуатацию, заполняемостью в 70%, он получит доходность до 20%, что сопоставимо с другим коммерческим девелопментом.

Несмотря на свою привлекательность, рынок апартаментов развивается очень постепенно. На данный момент на стадии строительства находятся три комплекса, которые являются доходной коммерческой недвижимостью в ее международном понимании – это комплексы Be the One, Standard One Terminal, Times, которые являются сервисными апартаментами, и уже построен арендный комплекс апартаментов Standard One VDNG.

Их отличительные черты:

• готовность к сдаче – наличие ремонта;
• менеджмент недвижимости;
• стратегия коммерческой деятельности – концепция сдачи в аренду, спрогнозированные финансовые показатели;
• арендное позиционирование – возможность собственного проживания инвестора ограничена.

Если рассматривать структуру, то сервисные апартаменты занимают более 30% всего строящегося предложения. Более широкий обзор – за 5 лет – показывает, что все же 56% комплексов, которые были апартаментами с точки зрения отсутствия титула жилой недвижимости, были именно аналогами жилья без какой-либо направленности на получение дохода и позиционирования в качестве коммерческой доходной недвижимости.

Большинство комплексов апартаментов уже вводят первые элементы, приближающие к формату доходных апартаментов ,– введение УК и предложение квартир с ремонтом или возможность ремонта на выбор покупателя. Однако пока отсутствует главный элемент – единое и комплексное управление арендными отношениями.

Комплексы, которые являются именно доходной недвижимостью, реализуются значительно дороже за счет ремонта и уникального бизнес-решения, которое они предлагают инвестору, тогда как псевдоапартаменты находятся на уровне средних рыночных цен.

Первые успешные проекты, совокупность благоприятных факторов спроса и предложения, скорее всего смогут дать толчок развитию нового и перспективного для страны рынка, который преобразит первичный рынок аренды и станет новым сегментом экономического развития недвижимости в целом.