All inclusive: чем интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов

All inclusive: чем интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов

О возможностях и перспективах этого формата недвижимости

Цей матеріал також доступний українською
All inclusive: чем интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов

Застройка городов и пригородов продолжается несмотря на пандемию и громкие скандалы с банкротствами крупных застройщиков. Новые квадратные метры становятся источником дохода не только для девелопера, но и для инвестора. Последний может выгодно продать новое жилье и сдать его в аренду, что также принесет приличный доход. Однако, если подойти, в частности, к аренде творчески, то доход от нее можно существенно увеличить. О трендах на рынке недвижимости и о том, чем могут быть интересны апартаменты для девелоперов и инвесторов, рассказала Mind руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Марина Гуревич.

Апартаменты – это вид коммерческой недвижимости, который приносит доход инвестору посредством краткосрочной или долгосрочной сдачи в аренду юнитов для проживания. Они могут существовать в форме аналогии жилья, когда от последнего их ничего не отличает кроме юридических документов, а могут выступать актуальным видом доходной недвижимости. Именно этот формат может стать новым трендом девелопмента в Украине. 

Глобальные тренды рынка недвижимости

Прежде всего стоит начинать с глобальных аспектов, в частности – урбанизации.

Согласно исследованиям компании Knight Frank, более 40% людей являются высокомобильными, а это почти 2 млрд, которые открыты к переезду.

В Украине центром таких переездов остается Киев, по состоянию на сегодня численность населения в нем достигла почти 5 млн (вместе с пригородом).

Несмотря на 2020 год, который был кризисным, миграция в Киев продолжилась. Соответственно все эти люди находятся в поиске жилья, и именно арендного. Таким образом, второй глобальный тренд, связанный с возрастающей мобильностью – ценность владения недвижимостью и постоянное место жительства, отходит на второй план. У людей в приоритете – исследовать мир, получать лучшее качество жизни, более интересную и высокооплачиваемую работу.

Все это дает предпосылки к развитию аренды жилья, которое должно быть комфортным.

Если говорить про Украину в целом, и Киев в частности, то задаваясь вопросом аренды, человек попадает на рынок вторичного жилья, большая доля которого морально и физически устарела, а потому его качество может быть несколько ниже ожидаемого. Например, в Киеве, который является лидером по новому строительству, жилье, год постройки которого позже 2005 года, составляет всего 7% от всего жилого фонда.

Таким образом, современное экономически активное население находится в поиске нового арендного качественного жилья, тогда как рынок не всегда готов удовлетворить спрос.

Как меняется рынок аренды 

Рынок аренды жилья с каждым годом становится все более привлекательным и увеличивается в размерах, что отражается в долгосрочном тренде роста цен на аренду жилья.

  • Во-первых, это огромный пул потребителей. Сейчас в Киеве сдается в аренду от 12 000 до 15 000 квартир, что отражает до 15% всего рынка. И эти квартиры составляют половину от всех сделок купли-продажи в Киеве за год. Мы видим, что этот рынок гораздо больше, чем рынок продажи квартир.
  • Во-вторых, рынок аренды гораздо быстрее восстанавливается. Да, после начала пандемии очень сильно просели цены на квартиры, они упали от 5 до 20% в зависимости от месторасположения и качества, но ближе к концу прошлого года, когда панические настроения уменьшились, люди стали возвращаться на работу, к активной экономической деятельности, цены на аренду жилья вернулись на уровень 2019 года, а потом продолжили рост.

Окупаемость бизнеса по сдаче в аренду достаточно долгая, но для так называемых мини-инвесторов, у которых есть финансовые ресурсы, но практически отсутствуют опции для инвестирования, покупка жилья остается приоритетным способом сохранения и приумножения капитала.

Мини-инвесторы – ресурс для девелопера

Мини-инвесторы могут быть заинтересованы в рынке апартаментов, так как последний не только закроет все их потребности по аналогии с жилой недвижимостью (владение активом, сохранение денег, возможность заработка на перепродаже или аренде), но и принесет уникальную для сегодняшнего инвестиционного рынка ценность – пассивный доход.

Для мини-инвестора происходит процесс выхода на рынок аренды, но без прямого операционного участия. Есть управляющая компания, и все вопросы, которые чаще всего останавливают человека перед сдачей в аренду жилья, такие как ремонты, поиск арендаторов, управление заполняемостью, доходностью,  находятся в компетенции профессиональной управляющей компании.

В виду своего бизнес-подхода, профессиональной арендной стратегии, апартаменты более доходны чем жилая недвижимость, сдаваемая отдельными инвесторами.

С точки зрения доходности, сервисные апартаменты, нацеленные на краткосрочное и среднесрочное проживание, могут приносить очень высокий доход с квадратного метра – до $45 в месяц, однако включают  достаточно высокие риски заполняемости. Таким образом доходность для сервисных апартаментов составляет, по информации застройщиков, 10–15%.

Апартаменты, ориентированные на более долгосрочное проживание, в текущих рыночных условиях могут давать доходность в диапазоне 8–12%.

Рынок апартаментов не менее интересен и застройщику по нескольким причинам.

На сегодня ресурс мини-инвесторов является одним из наиболее простых и действенных способов в финансировании строительства. В формате апартаментов, имея участок под коммерческую недвижимость, девелопер может выйти на рынок по привлечению капитала мини-инвесторов, так как для других видов коммерции это менее распространено.

Также это возможность более широкого использования земельных участков – застройка земли, без привязки к ее жилому назначению, а значит, более широкие возможности девелопмента, меньше бюрократических и коррупционных проволочек.

Если говорить о проекте апартаментов, как об альтернативе жилой застройке, когда застройщик реализует сам проект, делает ремонт, продает конечным инвесторам как квартиры, а потом занимается управлением со стандартной нормой прибыльности от своей эксплуатационной деятельности, этот проект выходит по доходности и инвестиционным показателям на уровень с любым другим жилым проектом. Уникальность же – в более широкой возможности его реализации.

Апартаменты как новый вариант коммерческого девелопмента

С другой стороны, если девелопер захочет самостоятельно выйти на рынок не продажей юнитов конечным покупателям, а их последующей сдачей в аренду, то вместе с теми же затратами на эксплуатацию, заполняемостью в 70%, он получит доходность до 20%, что сопоставимо с другим коммерческим девелопментом.

Если посмотреть на развитые рынки, капитализация апартаментных комплексов аналогична другим видам коммерческой недвижимости, а значит, это может быть альтернативный бизнес для коммерческого девелопера, аналогичный по процедуре выхода.

Несмотря на свою привлекательность, рынок апартаментов развивается очень постепенно. На данный момент на стадии строительства находятся три комплекса, которые являются доходной коммерческой недвижимостью в ее международном понимании – это комплексы Be the One, Standard One Terminal, Times, которые являются сервисными апартаментами, и уже построен арендный комплекс апартаментов Standard One VDNG.

Их отличительные черты:

  • готовность к сдаче – наличие ремонта;
  • менеджмент недвижимости;
  • стратегия коммерческой деятельности – концепция сдачи в аренду, спрогнозированные финансовые показатели;
  • арендное позиционирование – возможность собственного проживания инвестора ограничена.

Если рассматривать структуру, то сервисные апартаменты занимают более 30% всего строящегося предложения. Более широкий обзор – за 5 лет – показывает, что все же 56% комплексов, которые были апартаментами с точки зрения отсутствия титула жилой недвижимости, были именно аналогами жилья без какой-либо направленности на получение дохода и позиционирования в качестве коммерческой доходной недвижимости.

Большинство комплексов апартаментов уже вводят первые элементы, приближающие к формату доходных апартаментов ,– введение УК и предложение квартир с ремонтом или возможность ремонта на выбор покупателя. Однако пока отсутствует главный элемент – единое и комплексное управление арендными отношениями.

Комплексы, которые являются именно доходной недвижимостью, реализуются значительно дороже за счет ремонта и уникального бизнес-решения, которое они предлагают инвестору, тогда как псевдоапартаменты находятся на уровне средних рыночных цен.

Первые успешные проекты, совокупность благоприятных факторов спроса и предложения, скорее всего смогут дать толчок развитию нового и перспективного для страны рынка, который преобразит первичный рынок аренды и станет новым сегментом экономического развития недвижимости в целом. 

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в нашем Telegram-канале Mind.ua

Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.

В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.

Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.

Проект использует файлы cookie сервисов Mind. Это необходимо для его нормальной работы и анализа трафика.ПодробнееХорошо, понятно