All inclusive: чим цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів
Про можливості та перспективи цього формату нерухомості
Забудова міст і передмість триває попри пандемію та гучні скандали з банкрутствами великих забудовників. Нові квадратні метри стають джерелом доходу не лише для девелопера, а й для інвестора. Останній може і вигідно продати нове житло, і здати його в оренду, що також принесе пристойний дохід. Проте, якщо підійти, зокрема, до оренди творчо, то дохід від неї можна суттєво збільшити. Про тренди на ринку нерухомості і про те, чим можуть бути цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів, розповіла Mind керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.
Апартаменти – це вид комерційної нерухомості, який приносить дохід інвестору за допомогою короткострокової або довгострокової здачі в оренду юнітів для проживання. Вони можуть існувати в формі аналогії житла, коли від останнього їх нічого не відрізняє, крім юридичних документів, а можуть виступати актуальним видом дохідної нерухомості. Саме цей формат може стати новим трендом девелопменту в Україні.
Глобальні тренди ринку нерухомості
Перш за все варто починати з глобальних аспектів, зокрема – урбанізації.
Відповідно до досліджень компанії Knight Frank, понад 40% людей є високомобільними, а це майже 2 млрд, які відкриті до переїзду.
В Україні центром таких переїздів залишається Київ, станом на сьогодні чисельність населення в ньому досягла майже 5 млн (разом із передмістям).
Попри кризу 2020 року, міграція до Києва продовжилася. Відповідно люди перебувають у пошуку житла, і саме орендного. Так, інший глобальний тренд, пов'язаний з мобільністю, що зростає, – цінність володіння нерухомістю і постійне місце проживання, відходить на другий план. У людей у пріоритеті – досліджувати світ, отримувати кращу якість життя, більш цікаву й високооплачувану роботу.
Все це дає передумови до розвитку оренди житла, яке повинно бути комфортним.
Якщо говорити про Україну загалом, і Київ зокрема, то, задаючись питанням оренди, людина потрапляє на ринок вторинного житла, велика частка якого морально й фізично застаріла, а тому його якість може бути трохи нижча за очікування. Наприклад, у Києві, який є лідером у галузі будівництва, житло роком будівництва пізніше 2005 року становить всього 7% від усього житлового фонду.
Отже, сучасне економічно активне населення перебуває в пошуках нового якісного орендного житла, тоді як ринок не завжди готовий задовольнити попит.
Як змінюється ринок оренди
Ринок оренди житла з кожним роком стає все більш привабливим і збільшується в розмірах, що відбивається в довгостроковий тренд зростання цін на оренду житла.
- По-перше, це величезний пул споживачів. Зараз в Києві здається в оренду від 12 000 до 15 000 квартир, що відображає до 15% всього ринку. І ці квартири становлять половину від усіх угод купівлі-продажу в Києві за рік. Ми бачимо, що цей ринок набагато більше, ніж ринок продажу квартир.
- По-друге, ринок оренди набагато швидше відновлюється. Наприклад, з початком пандемії дуже сильно просіли ціни на квартири, вони впали від 5 до 20% залежно від місця розташування і якості, але так само ближче до кінця минулого року, коли панічні настрої знизилися, люди стали повертатися на роботу, до активної економічної діяльності, ціни на оренду житла повернулися на рівень 2019 року, а потім продовжили зростання.
Окупність бізнесу із здачі в оренду досить довга, але для так званих мініінвесторів, у яких є фінансові ресурси, але практично відсутні опції для інвестування, покупка житла залишається пріоритетним способом збереження та примноження капіталу.
Мініінвестори – ресурс для девелопера
Мініінвестори можуть бути зацікавлені в ринку апартаментів, оскільки останній не лише закриє всі їхні потреби за аналогією з житловою нерухомістю (володіння активом, збереження грошей, можливість заробітку на перепродажі або оренді), а й принесе унікальну для сьогоднішнього інвестиційного ринку цінність – пасивний дохід.
Для мініінвестора відбувається процес виходу на ринок оренди, але без прямої операційної участі. Є керуюча компанія, і всі питання, які найчастіше зупиняють людину перед здачею в оренду житла, як-от ремонти, пошук орендарів, управління заповнюваністю, прибутковістю, знаходяться в компетенції професійної керуючої компанії.
Через свій бізнес-підхід, професійну орендну стратегію, апартаменти більш дохідні ніж житлова нерухомість, що здається окремими інвесторами.
З погляду прибутковості, сервісні апартаменти, націлені на короткострокове та середньострокове проживання, можуть приносити дуже високий дохід з квадратний метр – до $45 на місяць,однак мають досить високі ризики заповнюваності. Отже, прибутковість для сервісних апартаментів, за інформацією забудовників, у діапазоні 10–15%.
Апартаменти орієнтовані на більш довгострокове проживання, у поточних ринкових умовах можуть давати прибутковість у діапазоні 8–12%.
Ринок апартаментів не менш цікавий і забудовнику з кількох причин.
На сьогодні ресурс мініінвесторів є одним із найбільш простих і дієвих способів у фінансуванні будівництва. У форматі апартаментів, маючи ділянку під комерційну нерухомість, девелопер може вийти на ринок із залучення капіталу міні-інвесторів, оскільки для інших видів комерції це менш поширено.
Також це можливість більш широкого використання земельних ділянок – забудова землі, без прив'язки до її житлового призначення, а значить, більш широкі можливості девелопменту, менше бюрократичних і корупційних зволікань.
Наприклад, апартаменти за прибутковістю і інвестиційним показником виходять на рівень з будь-яким іншим житловим проєктом. Унікальність же – у ширшій можливості його реалізації.
Апартаменти як новий варіант комерційного девелопменту
З іншого боку, якщо девелопер захоче самостійно вийти на ринок, не продажем юнітів кінцевим покупцям, а їхнєю подальшою здачею в оренду, то разом із тими ж витратами на експлуатацію, заповнюваністю в 70%, він отримає прибутковість до 20%, що можна порівняти з іншим комерційним девелопментом.
Якщо подивитися на розвинені ринки, капіталізація апартаментних комплексів аналогічна іншим видам комерційної нерухомості, а отже, це може бути альтернативний бізнес для комерційного девелопера, аналогічний за процедурою виходу.
Незважаючи на свою привабливість, ринок апартаментів розвивається дуже поступово. Наразі на стадії будівництва знаходяться три комплекси, які є дохідною комерційною нерухомістю в її міжнародному розумінні – це комплекси Be the One, Standard One Terminal, Times, які є сервісними апартаментами і вже побудований орендний комплекс апартаментів Standard One VDNG.
Їхні відмінні риси:
- готовність до здачі – наявність ремонту;
- менеджмент нерухомості;
- стратегія комерційної діяльності – концепція здачі в оренду, спрогнозовані фінансові показники;
- орендне позиціонування – можливість власного проживання інвестора обмежена.
Якщо розглядати структуру, то сервісні апартаменти займають більше 30% усієї споруджуваної пропозиції. Більш широкий огляд – за 5 років – показує, що все ж 56% комплексів, які були апартаментами з погляду відсутності титулу житлової нерухомості, були саме аналоги житла без будь-якої спрямованості на отримання доходу й позиціонування як комерційної дохідної нерухомості.
Більшість комплексів апартаментів вже вводять перші елементи, які наближають до формату дохідних апартаментів – введення КК і пропозиція квартир із ремонтом, або можливість ремонту на вибір покупця. Однак поки відсутній головний елемент – єдине та комплексне управління орендними відносинами.
Комплекси, які є саме дохідною нерухомістю, реалізуються значно дорожче, за рахунок ремонту й унікального бізнес-рішення, яке вони пропонують інвестору, тоді як псевдоапартаменти знаходяться на рівні середніх ринкових цін.
Перші успішні проєкти, сукупність сприятливих чинників попиту і пропозиції, імовірно, зможе дати поштовх розвитку нового й перспективного для країни ринку, який перетворить первинний ринок оренди та стане новим сегментом економічного розвитку нерухомості загалом.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
