All inclusive: чим цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів

All inclusive: чим цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів

Про можливості та перспективи цього формату нерухомості

Этот материал также доступен на русском языке
All inclusive: чим цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів
Фото: depositphotos

Забудова міст і передмість триває попри пандемію та гучні скандали з банкрутствами великих забудовників. Нові квадратні метри стають джерелом доходу не лише для девелопера, а й для інвестора. Останній може і вигідно продати нове житло, і здати його в оренду, що також принесе пристойний дохід. Проте, якщо підійти, зокрема, до оренди творчо, то дохід від неї можна суттєво збільшити. Про тренди на ринку нерухомості і про те, чим можуть бути цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів, розповіла Mind керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.

Апартаменти – це вид комерційної нерухомості, який приносить дохід інвестору за допомогою короткострокової або довгострокової здачі в оренду юнітів для проживання. Вони можуть існувати в формі аналогії житла, коли від останнього їх нічого не відрізняє, крім юридичних документів, а можуть виступати актуальним видом дохідної нерухомості. Саме цей формат може стати новим трендом девелопменту в Україні.

Глобальні тренди ринку нерухомості

Перш за все варто починати з глобальних аспектів, зокрема – урбанізації.

Відповідно до досліджень компанії Knight Frank, понад 40% людей є високомобільними, а це майже 2 млрд, які відкриті до переїзду.


В Україні центром таких переїздів залишається Київ, станом на сьогодні чисельність населення в ньому досягла майже 5 млн (разом із передмістям).

Попри кризу 2020 року, міграція до Києва продовжилася. Відповідно люди перебувають у пошуку житла, і саме орендного. Так, інший глобальний тренд, пов'язаний з мобільністю, що зростає, – цінність володіння нерухомістю і постійне місце проживання, відходить на другий план. У людей у пріоритеті – досліджувати світ, отримувати кращу якість життя, більш цікаву й високооплачувану роботу.

Все це дає передумови до розвитку оренди житла, яке повинно бути комфортним.

Якщо говорити про Україну загалом, і Київ зокрема, то, задаючись питанням оренди, людина потрапляє на ринок вторинного житла, велика частка якого морально й фізично застаріла, а тому його якість може бути трохи нижча за очікування. Наприклад, у Києві, який є лідером у галузі будівництва, житло роком будівництва пізніше 2005 року становить всього 7% від усього житлового фонду.

Отже, сучасне економічно активне населення перебуває в пошуках нового якісного орендного житла, тоді як ринок не завжди готовий задовольнити попит.

Як змінюється ринок оренди 

Ринок оренди житла з кожним роком стає все більш привабливим і збільшується в розмірах, що відбивається в довгостроковий тренд зростання цін на оренду житла.

  • По-перше, це величезний пул споживачів. Зараз в Києві здається в оренду від 12 000 до 15 000 квартир, що відображає до 15% всього ринку. І ці квартири становлять половину від усіх угод купівлі-продажу в Києві за рік. Ми бачимо, що цей ринок набагато більше, ніж ринок продажу квартир.
  • По-друге, ринок оренди набагато швидше відновлюється. Наприклад, з початком пандемії дуже сильно просіли ціни на квартири, вони впали від 5 до 20% залежно від місця розташування і якості, але так само ближче до кінця минулого року, коли панічні настрої знизилися, люди стали повертатися на роботу, до активної економічної діяльності, ціни на оренду житла повернулися на рівень 2019 року, а потім продовжили зростання.

Окупність бізнесу із здачі в оренду досить довга, але для так званих мініінвесторів, у яких є фінансові ресурси, але практично відсутні опції для інвестування, покупка житла залишається пріоритетним способом збереження та примноження капіталу.

Мініінвестори – ресурс для девелопера

Мініінвестори можуть бути зацікавлені в ринку апартаментів, оскільки останній не лише закриє всі їхні потреби за аналогією з житловою нерухомістю (володіння активом, збереження грошей, можливість заробітку на перепродажі або оренді), а й принесе унікальну для сьогоднішнього інвестиційного ринку цінність – пасивний дохід.

Для мініінвестора відбувається процес виходу на ринок оренди, але без прямої операційної участі. Є керуюча компанія, і всі питання, які найчастіше зупиняють людину перед здачею в оренду житла, як-от ремонти, пошук орендарів, управління заповнюваністю, прибутковістю, знаходяться в компетенції професійної керуючої компанії.

Через свій бізнес-підхід, професійну орендну стратегію, апартаменти більш дохідні ніж житлова нерухомість, що здається окремими інвесторами.

З погляду прибутковості, сервісні апартаменти, націлені на короткострокове та середньострокове проживання, можуть приносити дуже високий дохід з квадратний метр – до $45 на місяць,однак мають досить високі ризики заповнюваності. Отже, прибутковість для сервісних апартаментів, за інформацією забудовників, у діапазоні 10–15%.

Апартаменти орієнтовані на більш довгострокове проживання, у поточних ринкових умовах можуть давати прибутковість у діапазоні 8–12%.

Ринок апартаментів не менш цікавий і забудовнику з кількох причин.

На сьогодні ресурс мініінвесторів є одним із найбільш простих і дієвих способів у фінансуванні будівництва. У форматі апартаментів, маючи ділянку під комерційну нерухомість, девелопер може вийти на ринок із залучення капіталу міні-інвесторів, оскільки для інших видів комерції це менш поширено.

Також це можливість більш широкого використання земельних ділянок – забудова землі, без прив'язки до її житлового призначення, а значить, більш широкі можливості девелопменту, менше бюрократичних і корупційних зволікань.

Наприклад, апартаменти за прибутковістю і інвестиційним показником виходять на рівень з будь-яким іншим житловим проєктом. Унікальність же – у ширшій можливості його реалізації.

Апартаменти як новий варіант комерційного девелопменту

З іншого боку, якщо девелопер захоче самостійно вийти на ринок, не продажем юнітів кінцевим покупцям, а їхнєю подальшою здачею в оренду, то разом із тими ж витратами на експлуатацію, заповнюваністю в 70%, він отримає прибутковість до 20%, що можна порівняти з іншим комерційним девелопментом.

Якщо подивитися на розвинені ринки, капіталізація апартаментних комплексів аналогічна іншим видам комерційної нерухомості, а отже, це може бути альтернативний бізнес для комерційного девелопера, аналогічний за процедурою виходу.

Незважаючи на свою привабливість, ринок апартаментів розвивається дуже поступово. Наразі на стадії будівництва знаходяться три комплекси, які є дохідною комерційною нерухомістю в її міжнародному розумінні – це комплекси Be the One, Standard One Terminal, Times, які є сервісними апартаментами і вже побудований орендний комплекс апартаментів Standard One VDNG.

Їхні відмінні риси:

  • готовність до здачі – наявність ремонту;
  • менеджмент нерухомості;
  • стратегія комерційної діяльності – концепція здачі в оренду, спрогнозовані фінансові показники;
  • орендне позиціонування – можливість власного проживання інвестора обмежена.

Якщо розглядати структуру, то сервісні апартаменти займають більше 30% усієї споруджуваної  пропозиції. Більш широкий огляд – за 5 років – показує, що все ж 56% комплексів, які були апартаментами з погляду відсутності титулу житлової нерухомості, були саме аналоги житла без будь-якої спрямованості на отримання доходу й позиціонування як комерційної дохідної нерухомості.

Більшість комплексів апартаментів вже вводять перші елементи, які наближають до формату дохідних апартаментів – введення КК і пропозиція квартир із ремонтом, або можливість ремонту на вибір покупця. Однак поки відсутній головний елемент – єдине та комплексне управління орендними відносинами.

Комплекси, які є саме дохідною нерухомістю, реалізуються значно дорожче, за рахунок ремонту й унікального бізнес-рішення, яке вони пропонують інвестору, тоді як псевдоапартаменти знаходяться на рівні середніх ринкових цін.

Перші успішні проєкти, сукупність сприятливих чинників попиту і пропозиції, імовірно, зможе дати поштовх розвитку нового й перспективного для країни ринку, який перетворить первинний ринок оренди та стане новим сегментом економічного розвитку нерухомості загалом.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у нашому Telegram-каналі Mind.ua

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.

Проєкт використовує файли cookie сервісів Mind. Це необхідно для його нормальної роботи та аналізу трафіку.ДетальнішеДобре, зрозуміло