Риск или перспектива: чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Кому выгодна такая покупка и что нужно учесть
Украинские девелоперы все активнее вкладываются в проекты по постройке апартаментов. Этот формат в отечественных реалиях изначально был полон противоречий. Однако крупные игроки строительного рынка стараются их преодолеть. Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО «ХК «Киевгорстрой» разъясняет, в чем особенности данного вида недвижимости, кому из инвесторов он может быть интересен, и какие нюансы следует учитывать при покупке и дальнейшей эксплуатации.
Что такое апартаменты? Апартаменты – это помещения, предназначенные для временного проживания. То есть, в классификации категорий недвижимости они относятся к нежилому фонду.
Где их возводят? При реализации таких проектов возможны два сценария. Первый – перестроенные здания, оформленные как недвижимость офисного, гостиничного или коммерческого назначения.
Второй – типовые ЖК (весь дом целиком или отдельные его блоки/секции/этажи). Этот вариант является более удачным для инвестирования. Жить или легально сдавать жилье в аренду (в том числе, под офис и не только) удобнее в сооружении, похожем на обычный дом.
Прежде чем принимать окончательное решение, стоит учесть особенности этого формата недвижимости.
В чем преимущества апартаментов как инвестиции?
Стоимость. Это главный плюс. Обычно цена квадратного метра нежилой площади на 10-20% ниже, чем в жилой. Если добавить к этому и небольшую площадь (аппартаменты обычно строятся именно такими), то окажется, что за 450 000 – 500 000 грн можно приобрести недвижимость в центре Киева.
Многоцелевое назначение. Приобретя квартиру, вы можете жить в ней сами или сдавать ее в аренду. Инвестиция в апартаменты открывает гораздо больше возможностей. Так, в них можно временно жить во время командировки или отдыха, их можно сдавать в аренду как жилое или коммерческое помещение. Наконец, апартаменты можно продать, даже если в данный момент там проживают арендаторы.
Статус коммерческой недвижимости позволяет зарегистрировать в апартаментах юридический адрес и открыть там, допустим, косметологический кабинет или приемную психотерапевта. И даже звукозаписывающую студию – соседи не смогут пожаловаться на шум, ведь закон о соблюдении тишины не действует в нежилых помещениях. Рабочую зону можно дополнить жилой, благодаря грамотному зонированию, разместив рядом кабинет и спальню.
Местоположение. Вследствие своего функционального назначения апартаменты обычно находятся в деловом центре города или в рекреационных зонах – то есть местах, где не всем по карману приобрести квартиру. Первый вариант поможет сэкономить время на дорогу и избежать пробок, второй – иметь возможность проводить уикенды в собственном жилье в зоне отдыха. Оба варианта также являются прекрасным объектом для сдачи в аренду.
Окупаемость инвестиций. Часто апартаменты – это именно инвестиция с целью сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. При отсутствии желания или возможности самостоятельно заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья можно заключить договор с сервисной компанией, которая возьмет все эти хлопоты на себя.
Такие капиталовложения действительно быстро «отбиваются» за счет более низкой цены на старте и возможности получать прибыль от аренды. Апартаменты можно вполне законно сдавать для коммерческих целей (под офис и т.п.), что снижает риски возможных простоев недвижимости.
В чем недостатки апартаментов?
Невозможность регистрации места проживания. Это ключевое отличие апартаментов от квартир. Оно вытекает из юридического статуса – «нежилой фонд». Такой аспект влияет на возможность, скажем, получить место в детском саду или школе по адресу жительства ребенка.
Высокие расходы на коммунальные платежи. Если в квартирах задействованы стандартные тарифы на водо-, тепло- и энергоснабжение для населения, то для нежилых помещений применяется тариф «для других потребителей» – по сути, коммерческий.
В среднем он выше на 15%. Впрочем, если площадь апартаментов небольшая (до 30 кв. м), то затраты будут не столь существенны.
Налог на недвижимость. Владелец апартаментов должен ежегодно платить налог на недвижимость, который составляет 1% от минимальной цены за квадратный метр.
Налог при продаже. И на жилую, и на нежилую недвижимость действуют одинаковые ставки налогообложения: 5% налога плюс 1,5% военного сбора. Но в случае жилого фонда эта схема работает, только если недвижимость находится в собственности менее трех лет, а вот в случае нежилого – всегда. То есть 6,5% от суммы сделки по продаже апартаментов вы заплатите в любом случае.
Окончательное решение о покупке того или иного варианта недвижимости каждый принимает исходя из актуальных задач и планов на будущее. Со стороны девелоперов в этом случае требуется гибкость в подходах к любому этапу проекта и ценовой политике.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
