Ризик чи перспектива: чим апартаменти відрізняються від звичайних квартир
Кому вигідна така покупка та що потрібно врахувати
Українські девелопери дедалі активніше вкладаються в проєкти з будівництва апартаментів. Цей формат у вітчизняних реаліях спочатку був сповнений протиріч. Проте великі гравці будівельного ринку намагаються їх подолати. Тетяна Маркова, директор Департаменту продажу та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» роз'яснює, у чому особливості цього виду нерухомості, кому з інвесторів він може бути цікавим та які нюанси варто враховувати при купівлі та подальшій експлуатації.
Що таке апартаменти? Апартаменти – це приміщення, призначені для тимчасового проживання. Тобто в класифікації категорій нерухомості вони належать до нежитлового фонду.
Де їх зводять? За реалізації таких проєктів можливі два сценарії. Перший – перебудовані споруди, оформлені як нерухомість офісного, готельного чи комерційного призначення.
Другий – типові ЖК (весь будинок або окремі його блоки/секції/поверхи). Цей варіант є вдалим для інвестування. Жити або легально здавати житло в оренду (зокрема, і під офіс і не тільки) зручніше у будівлі, схожій на звичайний будинок.
Перед тим, як приймати остаточне рішення, варто врахувати особливості цього формату нерухомості.
У чому переваги апартаментів як інвестиції?
Вартість. Це головний плюс. Зазвичай ціна квадратного метра нежитлової площі на 10–20% нижча, ніж у житловій. Якщо додати до цього невелику площу (апартаменти зазвичай будуються саме такими), то виявиться, що за 450 000 – 500 000 грн можна придбати нерухомість у центрі Києва.
Багатоцільове призначення. Купуючи квартиру, ви можете жити в ній самі або здавати її в оренду. Інвестиція в апартаменти відкриває набагато більше можливостей. Так, у них можна тимчасово жити під час відрядження чи відпочинку, їх можна здавати в оренду як житлове чи комерційне приміщення. Зрештою, апартаменти можна продати, навіть якщо зараз там проживають орендарі.
Статус комерційної нерухомості дозволяє зареєструвати в апартаментах юридичну адресу та відкрити там, припустимо, косметологічний кабінет чи приймальню психотерапевта. І навіть звукозаписну студію – сусіди не зможуть поскаржитися на шум, адже закон про дотримання тиші не діє в нежитлових приміщеннях. Робочу зону можна доповнити житловою завдяки грамотному зонуванню, розмістивши поруч кабінет і спальню.
Розташування. Внаслідок свого функціонального призначення апартаменти зазвичай розташовуються в діловому центрі міста чи в рекреаційних зонах – тобто місцях, де не всім по кишені придбати квартиру. Перший варіант допоможе заощадити час на дорогу та уникнути заторів, другий – мати можливість проводити уїкенд у власному житлі в зоні відпочинку. Обидва варіанти також є чудовим об'єктом для оренди.
Окупність інвестицій. Часто апартаменти – це саме інвестиція з метою здавання в короткострокову або довгострокову оренду. За відсутності бажання або можливості самостійно шукати орендарів та обслуговувати житло можна укласти договір із сервісною компанією, яка візьме весь цей клопіт на себе.
Такі капіталовкладення справді швидко «відбиваються» за рахунок нижчої ціни на старті та можливості отримувати прибуток від оренди. Апартаменти можна цілком законно здавати для комерційних цілей (під офіс тощо), що знижує ризики можливих простоїв нерухомості.
У чому недоліки апартаментів?
Неможливість реєстрації місця проживання. Це ключова відмінність апартаментів від квартир. Вона випливає з юридичного статусу – «нежитловий фонд». Такий аспект впливає на можливість, скажімо, отримати місце в дитячому садку чи школі за адресою проживання дитини.
Високі витрати на комунальні платежі. Якщо у квартирах застосовуються стандартні тарифи на водо-, тепло- та енергопостачання для населення, то для нежитлових приміщень діє тариф «для інших споживачів» – по суті, комерційний.
У середньому він вищий на 15%. Втім, якщо площа апартаментів невелика (до 30 кв. м), то витрати будуть не надто суттєвими.
Податок на нерухомість. Власник апартаментів має щорічно сплачувати податок на нерухомість, який становить 1% мінімальної ціни за квадратний метр.
Податок під час продажу. І на житлову, і на нежитлову нерухомість розповсюджуються однакові ставки оподаткування: 5% податку плюс 1,5% військового збору. Але в разі житлового фонду ця схема працює, тільки якщо нерухомість перебуває у власності менше трьох років. А от у разі нежитлового – завжди. Тобто 6,5% від суми угоди із продажу апартаментів ви заплатите у будь-якому випадку.
Остаточне рішення про купівлю того чи іншого варіанта нерухомості кожен приймає, виходячи з актуальних завдань та планів на майбутнє. З боку девелоперів у цьому випадку потрібна гнучкість у підходах до кожного проєкту та цінової політики.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
