Q&A: как приобрести квартиру в новостройке

У вас есть определенная сумма, достаточная для покупки квартиры в новостройке. Но как избежать ненужных расходов, не попасть в «коммунальное рабство» к управляющей компании, а главное – не стать жертвой недобросовестных застройщиков, оставшись без квартиры и без денег? На что обратить внимание при выборе объекта инвестирования, чтобы впоследствии жизнь в нем не превратилась в постоянную борьбу за свои права? Чтобы получить ответы на эти и другие вопросы, Mind подготовил пошаговую инструкцию для инвесторов.

С чего начать выбор? Прежде всего стоит определиться с одним или несколькими жилыми комплексами, которые устраивают вас по цене и местоположению. Сначала для этого можно воспользоваться агрегаторами вроде ЛУН.ua, Adress.ua, Rielt.ua или SV Development.com. На этих же ресурсах можно получить и первичную информацию о застройщике, жилом комплексе, инфраструктуре, сроке ввода в эксплуатацию, а также о рисках, с которыми связано инвестирование в тот или иной объект (некоторые ресурсы составляют свои рейтинги).

Как оценить уровень готовности нового дома? Помните, что приобретение квартиры на первичном рынке в любом случае является более рисковым, чем заключение сделки на вторичном. Чем меньше степень готовности дома, тем ниже цена, зато выше риск замораживания объекта. Именно на «готовность» вашего будущего жилья стоит обращать внимание в первую очередь.

Необходимо помнить: готовая коробка здания с остеклением и фасадом – это лишь 60% необходимых капиталовложений в строительство. Есть невидимые для глаза расходы – паевой взнос в развитие инфраструктуры, внутреннее оборудование и лифты, подключение к городским сетям, благоустройство территории, социальные обязательства перед собственником земельного участка и тому подобное. Поэтому лучше выбирать дом с готовностью 70% и выше.

Почему цена на сайтах застройщиков не всегда соответствует реальной цене? На следующем этапе вам придется посетить интернет-сайты каждого из понравившихся комплексов и пообщаться с отделами продаж, чтобы убедиться, что указанная в объявлениях стоимость актуальна, а необходимая вам по площади и количеству комнат квартира есть в наличии. Многие застройщики часто указывают низкую стоимость только для того, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей.

При более детальной беседе может оказаться, что дешевые «акционные» квартиры уже проданы или они – на последнем этаже с видом на помойку. Но есть другие, такие же по характеристикам, только «немного дороже». Бывает и наоборот: в отделе продаж строительной компании сообщают, что однокомнатных квартир маленькой площади, которые, собственно, вас интересуют, уже не осталось. Тогда как на сайтах вроде ОLХ или Avisо их пруд пруди, но продает их не застройщик, а посредники – с переуступкой прав. И цена таких квартир уже выше.

Что делать, если вам нравится квартира на первичном рынке, но она есть в наличии только у посредников? Забегая вперед, отметим: впоследствии может оказаться, что квартиру продает застройщик, причем по изначально указанной на его сайте низкой цене. Эти деньги вносятся на счет фирмы в отделе продаж, а остальную сумму нужно без каких-либо подтверждающих документов отдать в руки посреднику. Как правило, такие схемы используют нечистые на руку работники отделов продаж (в этом были замечены компании «Киевгорстрой» и ДСК-4). Если устроить скандал и пообещать пожаловаться руководству строительной компании или контролирующим и правоохранительным органам, можно неплохо сэкономить на оплате услуг так называемых посредников.

Сколько в Киеве проблемных объектов? И почему это не только недострои? Когда список соответствующих комплексов составлен, а наличие и стоимость квартир актуализированы, наступает самый сложный этап – оценка рисков, связанных с возможностью превращения объекта инвестирования в долгострой. По данным председателя Ассоциации инвесторов жилья, члена комиссии Киевсовета по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования Олега Петровца, только в Киеве насчитывается около 200 проблемных объектов жилищного строительства, ввод в эксплуатацию которых – под большим вопросом.

53% из них – официально неидентифицированное жилье, 18% – замороженное строительство, 15% – уже построенное жилье, 14% – жилье в процессе строительства. Чтобы не стать жертвой недобросовестных застройщиков, необходимо как минимум изучить списки проблемных объектов. Например, на сайте КГГА в разделе «Центр мониторинга застройки Киева» к таковым отнесены около 70 объектов в столице. А Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам насчитывает 60 проблемных объектов. Есть и другие профильные ресурсы, информация на которых может дублироваться, а также многочисленные форумы, где уже действительные и потенциальные инвесторы активно обмениваются информацией. Конечно, на ее изучение придется потратить не один день. Но пренебрегать этим не стоит: потраченное время позволит избежать потери значительных средств.

Mind также готовит большой специальный проект по оценке надежности застройщиков и ЖК, который будет представлен в течение нескольких месяцев.

Если комплекс не внесен в список проблемных, означает ли это, что он надежный? Если облюбованный вами ЖК не внесен в список проблемных, а его строительство не сопровождают скандалы в прессе – расслабляться не стоит. Вам придется лично поехать в отдел продаж и ознакомиться с разрешительными документами застройщика. Просроченный договор аренды земли, имеющийся судебный спор относительно земельного участка, целевое назначение земли, не соответствующее характеру строительства, заниженная категория строительства, завышенная высотность дома и т. д. – такое в Киеве случается сплошь и рядом. Пока застройщик на волне «хорошей репутации» своевременно платит в бюджет города или просто платит «кому надо», на недостатки в разрешительных документах власть закрывает глаза. Но стоит ему оступиться или попасть в водоворот политических противоречий – самого застройщика, а вместе с ним и инвесторов, ждут проблемы.

Какие документы следует требовать у застройщика? Отвечая на этот вопрос, юристы называют абсолютно разное количество документов: все зависит от индивидуальных особенностей земельного участка, геологии, здания и даже населенного пункта, где ведется строительство. Юрист – консультант по недвижимости Иван Кудояр выделил 11 базовых документов, которые застройщик обязан иметь еще до начала строительства. Для Киева этот список выглядит так:

• Решение Киевского городского совета о выделении застройщику в аренду или пользование (собственность) земли (целевое назначение земли должно соответствовать Генеральному плану застройки Киева).

• Договор аренды земли (идет в комплекте с планом застройки земельного участка и расчетом арендной стоимости земли).

• Договор между застройщиком и подрядчиком, в котором обозначены все условия строительства.

• Технические условия на подключение дома к городским коммуникациям.

• Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (дополнением к ним идет обязательная графическая часть).

• При строительстве объектов 1–3 категории сложности – право на выполнение работ; при строительстве объектов 4-й или 5-й категории – разрешение ГАСК на выполнение строительных работ (проверить наличие разрешительной документации можно на сайте).

• Государственная строительная экспертиза проекта для 4–5 категории сложности (просите экспертизу с дополнением, там отражены все условия строительства. Основные критерии строительной экспертизы должны соответствовать Градостроительным условиям и ограничениям).

• Лицензия на строительство (если строительство ведется по 1–3 категории сложности, то указан класс последствий – «СС2», если по 4–5 категории – «СС3»).

• Контрольная карта (ордер) на временное нарушение благоустройства (выдает Департамент благоустройства и сохранения природной среды КГГА).

• Выписка из приказа о присвоении строительного адреса объекту нового строительства (выдает Департамент градостроительства и архитектуры КГГА).

• Выписка из кадастрового плана на земельный участок, в котором застройщик значится как владелец или арендатор.

Еще несколько документов застройщик обязан иметь при введении дома в эксплуатацию и при выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру:

• Технический паспорт БТИ на дом.

• Если строительство 1–3 категории сложности – декларация о готовности дома к эксплуатации. Если 4–5 категория сложности – акт ввода дома в эксплуатацию и сертификат о завершении строительства.

• Договор застройщика с Департаментом экономики и инвестиций КГГА на оплату долевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева (после оплаты паевого взноса выдается справка).

• Распоряжение районной администрации о присвоении почтового адреса объекту капитального строительства.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи? Если документы в порядке, а репутация застройщика не запятнана, стоит обратить внимание на способ продажи строящегося жилья. Юристы выделяют четыре способа привлечения средств в строительство, каждый из которых несет свои риски:

• механизм с использованием Фонда финансирования строительства (ФФС),

• механизм Института совместного инвестирования (ИСИ),

• выпуск целевых облигаций,

• альтернативные способы привлечения средств.

Иван Кудояр насчитал около десятка схем инвестирования. Но любой договор инвестора с застройщиком, по его мнению, имеет спорную юридическую гарантию. По сути, возможны только два варианта: либо инвестор становится первичным собственником квартиры, либо вторичным. В последнем случае возникают дополнительные расходы на нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры.

Также стоит обратить внимание на детали в договоре, санкции и на форму оплаты. Вам могут предложить уплату 70% по договору и 30% – наличными, 50% по договору и 50% – на счет частного предпринимателя, а также 100% наличными без какого-либо платежного поручения. Чаще всего такое практикуют строительные компании Киевской области. Не соглашайтесь. Желательно, чтобы вся сумма отражалась в одной квитанции и в одном договоре.

Как обезопасить себя от перебоев в предоставлении коммунальных услуг или от их отсутствия? Если вас не настораживает способ инвестирования и договор, который предложил застройщик, не спешите его подписывать. Для ввода объекта в эксплуатацию стройкомпании требуется согласие коммунальных служб на подключение к инженерным коммуникациям – электроснабжению, водопроводу, канализации. Убедитесь в наличии соответствующих проектов и разрешений, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. А если дом уже сдан в эксплуатацию, застройщик обязан иметь акты на подключение к сетям «Киевводоканала», «Киевэнерго», «Киевгаза» (или аналогичных служб в других населенных пунктах), а также договор на обслуживание дома.

Во-первых, несговорчивость монополистов – поставщиков вышеупомянутых услуг может привести к существенной задержке ввода дома в эксплуатацию. Во-вторых, в пригородах столицы распространены случаи, когда многоквартирные дома сдаются вообще без подключения к центральным коммуникациям: электричество подается от дизель-генератора в подвале, вода поступает из скважины, дебет которой может быть просто не рассчитан на потребление сотен жильцов, а канализационные стоки сливаются в выгребную яму, которая быстро заполнится после заселения дома. В итоге после сдачи дома в эксплуатацию его жители останутся один на один с этими проблемами.

Стоит ли общаться с будущими соседями? Иногда общение с гражданами, проживающими по соседству со стройкой, может дать больше информации, чем изучение документов и интернет-ресурсов. Поинтересуйтесь историей земельного участка, на котором будет возводиться ваш дом. Может оказаться, что на этом месте раньше находилось экологически опасное промышленное предприятие, свалка бытовых и промышленных отходов (где может остаться опасный для жизни и здоровья фильтрат) или кладбище. Убедитесь воочию, что застройщик выполнил требования Государственных строительных норм (ГСН), касающиеся плотности населения, отступа от ближайших зданий, наличия парковки и тому подобного, поскольку в противном случае это может стать поводом для судебных исков соседей.

От тех же соседей можно узнать и о наличии сопутствующей инфраструктуры – обязательного условия комфортного проживания в комплексе. Конечно, практически все застройщики обещают обустроить детскую площадку, разбить цветники и организовать на первых этажах продуктовые магазины и детсады. Но по факту далеко не все выполняют эти обязательства. Тем более что коммерческие площади на первых этажах продаются без целевого назначения, а дошкольные и школьные учреждения в составе жилых комплексов, как правило, частные.

Выясните, насколько далеко от застройки расположены ближайшие детский сад, школа, магазин, остановка общественного транспорта? Достаточно ли придомовой территории для парковки автотранспорта будущих владельцев квартир? Есть ли поблизости зеленые зоны? Эти знания помогут вам избежать разочарования в месте проживания и сэкономить средства.

Как не попасть в «коммунальное рабство»? Еще до подписания акта приема в эксплуатацию застройщик, скорее всего, потребует от вас подписать договор с ЖЭКом, управляющей компанией или ОСМД. Причем чаще всего инвесторам навязывают аффилированную с застройщиком организацию, чьи условия обслуживания могут оказаться для вас неприемлемыми. Например, некоторые жители ЖК «Чайка» вынуждены были продать свои квартиры только потому, что не смогли найти общий язык с обслуживающей компанией, которая, по их мнению, выставляла космические счета и неправомерные требования.

А инвесторы комплекса «Кришталеві джерела» вообще утверждают, что обслуживающая организация угрожает им лишением квартир даже за просрочку оплаты на несколько дней. И это не пустые угрозы: под давлением застройщика инвесторы подписали кабальные договоры, согласно которым они являются абсолютно бесправными.

Поэтому еще до покупки квартиры поинтересуйтесь, кто и на каких условиях будет обслуживать понравившийся вам жилой комплекс. Если ответ вас устроит, предложите внести это отдельным пунктом инвестиционного договора, чтобы в будущем застройщик не смог манипулировать этой темой. В любом случае помните: требование заключить договор с обслуживающей организацией в качестве одного из условий передачи вам прав собственности на квартиру является противозаконным.