Q&A: Как заработать на недвижимости?

Около 50% договоров купли-продажи жилья в новостройках Киева, заключенных в июне – июле 2017 года, являются инвестиционными сделками. Покупатели преследуют две цели – перепродать приобретенное на начальной стадии строительства жилье дороже или сдать его в аренду после ввода дома в эксплуатацию и проведения ремонтных работ. Об этом заявил консультант City Development Solutions (CDS) Роман Герасимчук, по словам которого доля инвестиционных сделок растет на протяжении всего 2017 года.

Кто покупает? Фигурантов инвестиционных сделок можно условно разделить на две категории – обычные частные инвесторы и портфельные инвесторы. К первой относятся граждане, покупающие по одной квартире за раз. Преимущественно они интересуются наиболее ликвидными однокомнатными апартаментами, спрос на которые остается стабильным как в случае дальнейшей перепродажи, так и в случае сдачи в наем.

Ко второй группе можно отнести покупателей, приобретающих от трех-четырех до нескольких десятков квартир в одном комплексе, иногда скупая этаж или целое парадное. Это позволяет им рассчитывать на дисконт в размере 20–30%. Как правило, такие граждане близко знакомы с застройщиком и уверены в его надежности, поскольку доверяют ему немалые сбережения. Иногда подобными инвесторами выступают поставщики строительных материалов и услуг, получающие оплату не живыми деньгами, а квартирами, а также имеющие свободные средства юридические лица, для которых перепродажа квартир является непрофильным бизнесом.

Как извлечь прибыль? Порядка 70% покупок осуществляется для дальнейшей перепродажи. Причем зачастую эти квартиры продолжают реализовываться через отделы продаж застройщика по договорам переуступки, что позволяет спекулянтам избежать затрат, связанных с продвижением объекта, стоимостью услуг риелторов и нотариусов, а также уплатой налогов (сделки по переуступке инвестиционных договоров не вносятся в Государственный реестр прав на недвижимое имущество). Доходность таких вложений стартует с 15–20% (в случае обычных инвесторов) и может достигать 40–50% (для пакетных инвесторов, получивших изначально хороший дисконт).

В остальных (примерно 30%) случаях недвижимость приобретают для последующей сдачи в аренду. В этот же сегмент переходит и часть квартир, изначально приобретенных для перепродажи, но оставшихся невостребованными до ввода дома в эксплуатацию, после которого у владельца появляются существенные расходы на содержание жилья (оплату коммунальных услуг). По данным директора CDS Ярославы Чапко, встречаются даже случаи, когда выкупают целый дом, чтобы потом сделать ремонт и сдавать квартиры в аренду. «Правда, это более характерно для малоэтажной застройки в пригороде», – говорит она.  

В качестве примера Ярослава Чапко приводит реальную историю, когда клиент в конце 2015 года приобрел однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м за 507 000 грн. ($20 600 по курсу на момент покупки). Дом был введен в эксплуатацию в 2017 году. Теперь клиент может перепродать ее за 830 000 грн ($31 500 по текущему курсу), получив 22,9% годовых в гривне, или 18,4% в долларах, что выше ставок банковских депозитов. А может потратить на ремонт и меблировку еще около 100 000 грн и сдать недвижимость в аренду за 7500 грн ($288) в месяц, что позволит окупить объект за 13–14 лет.

Выгодно ли это застройщикам? В случае продажи большого числа квартир пакетным инвесторам с дисконтом в 20–30% застройщик получает оборотные средства для покрытия операционных затрат (закупка стройматериалов, оплата услуг подрядчиков, аренда техники и т. п.), что позволяет ему избежать необходимости обращаться в банк за кредитами. Особенно это актуально во время характерных для первичного рынка мертвых сезонов (новогодние и майские праздники) или периодов спада продаж (лето, зима), когда отсутствие или слабые продажи не покрывают текущие расходы девелопера. Обычные же инвесторы ничем не отличаются от остальных покупателей и способствуют общему увеличению продаж.

В то же время спекулятивный спрос не дает возможности девелоперам значительно увеличивать цены на последних этапах строительства, как это обычно наблюдалось в предыдущие годы, и удлиняет период продажи остатков квартир. В ценовую конкуренцию вступают спекулянты, предлагающие квартиры, как правило, лучшей планировки и меньшей площади, нежели в остатках у самого застройщика.

Растет ли число спекулянтов и почему? Доля инвестиционных сделок на первичном рынке начала стремительно расти в 2014 году. Причиной этого явления стала резкая девальвация национальной валюты и обвал банковской системы, из-за чего украинцы массово снимали сбережения с депозитных счетов, вкладывая их в недвижимость. Этот тренд не остался незамеченным и застройщиками, нарастившими объемы строительства жилья, что существенно расширило выбор объектов.

Как результат, если в 2014 году к спекулятивным сделкам можно было отнести около 15% договоров купли-продажи, то в 2015-м, по данным Ярославы Чапко, их доля выросла как минимум до 30%. Следующая волна роста интереса спекулянтов к первичному рынку началась осенью 2016 года, благодаря чему уже в I квартале 2017-го доля инвестсделок взлетела до 45%, а нынешним летом, несмотря на общий спад продаж жилья, – до 50%, что объясняется потерей покупательской способности гривны и прогнозами ее дальнейшей девальвации.