Бизнес от безысходности: почему в Украине не развит сегмент доходных домов?

В течение ближайших полутора лет в Киеве планируется запустить в эксплуатацию около десятка доходных домов, каждый из которых будет насчитывать от 200 до 500 квартир. Несмотря на то, что данное направление является устойчивым трендом в мире, украинский рынок еще не совсем готов к подобному формату. 

«Сейчас мы ведем порядка 10 таких проектов, срок реализации которых составляет от 6 до 18 месяцев. Практически все они позиционируются в эконом-сегменте: средняя стоимость проживания составит 5000–7000 грн без учета коммунальных платежей. На такие объекты мы отмечаем хороший спрос и формируем очередь из покупателей», – сообщил Mind управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Места дислокации и точные параметры проектов Артюхов не разглашает, поскольку это условие инвесторов. Согласно данным Mind, один из доходных домов расположен неподалеку от «Арт-Завода Платформа» и называется «DA!» (ранее «Комплекс апартаментов Platforma»). Объекты располагаются преимущественно на Правом берегу Днепра. Часть из них представляет собой бывшие промышленные здания, которые станут жилыми после проведения реконструкции. Еще часть домов ныне введены в эксплуатацию, однако существенное количество квартир в них сдается в аренду.

«В каких-то случаях мы ведем переговоры с владельцами, предлагая им передать свои квартиры в профессиональное управление, потому что для полноценного функционирования управляющей компании, которая обеспечит не только сдачу в аренду, но и дополнительные услуги для проживающих, нужно хотя бы 50 квартир. В некоторых проектах мы помогаем инвесторам сформировать качественный портфель объектов из отдельных квартир, этажей или даже секций, проводим реконструкцию или перепланировку, после чего передаем их управляющей компании», – рассказал собеседник Mind.

С будущими жильцами будут заключены официальные договоры аренды, предусматривающие уплату соответствующих налогов в бюджет. По желанию арендаторов управляющая компания готова предоставлять дополнительные платные услуги – уборку квартир, охрану, доставку продуктов и т. п. Инвесторами проектов выступают как отдельные владельцы, так и представители среднего и крупного украинского бизнеса. Но в последнее время растет интерес и со стороны иностранных инвесторов, по меркам которых бизнес на сдаче киевского жилья в наем является высокодоходным

Означает ли это, что в столице начался бум доходных домов? Отнюдь нет. Как констатирует Михаил Артюхов, модель бизнеса buy to rent, когда покупают большие дома и реконструируют их под сдачу в аренду, пока не очень распространена. «Скорее, получили здание за долги. Чтобы вернуть свои деньги – продать нужно дорого. В ожидании повышения стоимости недвижимости ее сдают в аренду, что позволяет избежать операционных затрат и получить хоть какую-то прибыль. То есть зачастую этим бизнесом занимаются собственники таких объектов от безвыходности», – объясняет собеседник.

Согласны с ним и другие эксперты рынка. К примеру, аналитик SV Development Сергей Костецкий вообще считает этот бизнес невыгодным. «Предприниматели стремятся получить наибольшую доходность. Девелоперы могут зарабатывать от 30% до 100%, покупка квартиры на начальном этапе строительства и последующая ее перепродажа принесет не менее 15–20%. Если же говорить о сдаче в наем, то более прибыльна посуточная аренда. Поэтому осознанный интерес к данному сегменту рынка сейчас проявляют преимущественно европейцы, для которых 10–15% в год – предел мечтаний», – говорит он.

Солидарен с Костецким и консультант по недвижимости Иван Кудояр, по мнению которого данный бизнес мало интересен внутренним инвесторам. «Нормальная окупаемость арендного бизнеса составляет от 100 до 120 месячных платежей. У нас же сейчас окупаемость долгосрочной аренды в среднем составляет 180 месячных платежей», – констатирует он.

Существует ли в Киеве сегмент доходных домов? В классическом понимании этого выражения его нет. Ведь само понятие предполагает не только наличие дома, все квартиры в котором сдаются в долгосрочную аренду, но и предоставление арендаторам целого ряда дополнительных услуг, в число которых входит прачечная, спортзал, место для встреч с друзьями, охрана, уборка, охраняемая парковка и т. п.

Впервые о необходимости доходных домов заговорили в начале нынешнего тысячелетия, когда встал вопрос о расселении работников дипломатических представительств, которых не устраивали обычные квартиры в наем. Первые проекты оказались весьма успешными и, несмотря на высокую стоимости проживания, были заселены на 100%. Однако впоследствии дальше разговоров о перспективности данного сегмента дело не пошло – даже на волне роста стоимости аренды и  застройщики, и потенциальные крупные инвесторы неизменно предпочитали подороже продать недвижимость, нежели брать на себя заботы о проведении внутренней отделки, меблировке и оборудовании апартаментов, создании полноценной управляющей компании, предоставляющей качественный и доступный сервис. «Глотательно-хватательные рефлексы у серьезных инвесторов срабатывают быстрее, чем здравый смысл. Если есть спрос, рано или поздно все скатываются в продажи», – объясняет это один из экспертов рынка, пожелавший остаться неназванным.

Но даже нераспроданные комплексы высокой ценовой категории со временем превратились скорее в апарт-отели, нежели доходные дома. К таковым на данный момент эксперты условно относят Sherborne Guest House и Senator Apartments. А распиаренные два года назад проекты доходных домов Elysеum (Шевченковский район Киева, застройщик – компания «Риэл») и Рetra (Вишневое, компания «Ленд Плюс»), возведение которых стартовало в 2014 году, так и остались не реализованными: инвестор дома Рetra прекратил финансирование, а квартиры в Elysеum распродаются.

«Дом на Паньковской, «Реджен Фемели», дом в Гатном… Всего в Киеве насчитывается два-три десятка жилых домов, которые условно можно отнести к доходным. Преимущественно в них сдаются подъезды, секции, этажи или просто много квартир. К этому же сегменту можно условно причислить ряд компаний, которые управляют и/или владеют несколькими десятками сдаваемых в долгосрочную аренду квартир в различных районах города. К примеру, недавно в СМИ была обнародована информация о том, что портфель недвижимости бывшего министра доходов и сборов Александра Клименко – около 40 квартир в десятке известных жилых комплексах в центре Киева, которые сдаются в аренду, – объясняет Михаил Артюхов. – В классическом же виде доходных домов в столице практически не существует».

Тем не менее в последние годы в частном секторе столицы и ее пригородах начали появляться объекты, которые можно отнести к сегменту доходных домов. Как правило, это трех-четырехэтажные коттеджи (таунхаусы) на 8–12 однокомнатных квартир, 100% которых оборудованы для передачи в долгосрочную аренду.

В большинстве случаев управлением такого доходного дома занимается проживающая там же семья, отвечающая за поселение арендаторов и взимание арендных платежей, охрану и уборку территории, функционирование инженерных систем (в том числе обслуживание котельной в зимнее время). Владельцами же таких доходных домов зачастую выступают люди, давно работающие на рынке недвижимости: удачно купившие такой особняк риелторы, дизайнеры, занимающиеся возведением коттеджей на продажу прорабы, поставщики стройматериалов и т. п. «Заработав определенные деньги они не хотят держать их в банке. Они понимают потенциал этого рынка и используют свой опыт и связи, чтобы построить или приобрести и реконструировать такой дом под аренду, дабы обеспечить себе стабильный доход на многие годы», – объясняет Михаил Артюхов.

По оценкам опрошенных Mind риелторов, только в ближайших пригородах Киева – Софиевской и Петропавловской Борщаговке, Белогородке, Вишневом, Ирпене и Буче, Броварах и Борисполе – функционирует несколько десятков подобных доходных домов, большая часть которых работает нелегально, стараясь не привлекать внимание фискалов и контролирующих органов. Выбор их месторасположения объясняется просто: если в столице стоимость земли под жилую застройку стартует с $10 000–15 000 за сотку, то в пригородах – с $2000–3000 за сотку, что позволяет минимизировать расходы и получить максимальную прибыль даже при конкурентных тарифах.

Оказывают ли доходные дома влияние на рынок долгосрочной аренды? Пока нет. Эксперты считают, что на их долю приходиться менее 1% всех трансакций. По оценкам Сергея Костецкого, после кризиса 2009 года в Киеве постоянно предлагалось в аренду от 27 000 до 30 000 квартир. Сейчас их число сократилось до 20 000, поскольку многие хозяева решили продать свою недвижимость.  Михаил Артюхов оценивает столичный рынок долгосрочной аренды в среднем в 450–500 сделок в месяц. Сколько всего в столице и пригородах используется недвижимости для сдачи в аренду – не берется сказать никто. «Большая часть сделок нигде не регистрируется. Квартиранты могут снимать одну квартиру 5–10 лет. Когда-то по рынку ходили слухи, что только в Киеве под долгосрочную аренду задействовано около 50 000 квартир. Но, думаю, что эта цифра взята «с потолка»», – отметил один из экспертов.

В то же время многие эксперты считают, что уже сейчас появились предпосылки для развития сегмента доходных домов. В первую очередь это существенное затоваривание рынка: предложение квартир на первичном рынке в 10 раз превышает платежеспособный спрос, из-за чего застройщики вскоре столкнутся с невозможностью реализовать построенные квартиры. Вторым фактором, который может ускорить развитие доходного бизнеса, является очень высокий спрос на жилье в аренду, который стимулируется отсутствием на рынке финансовых инструментов для покупки жилья. Опыт внедрения стратегии развития доходных домов есть в странах Европы и Азии, правительства которых решили таким образом ряд социальных проблем.