Стоп-строительство: чему опыт с Войцеховским научил столичные власти

В базе данных городского земельного кадастра за 2018 год состоит на учете 21 договор о прекращении прав аренды земельных участков, сообщили Mind в департаменте земельных ресурсов КГГА. Разрыв договора аренды – один из самых суровых инструментов борьбы с незаконным строительством. Но, как показывает практика, не всегда эффективный. Как город пытается удерживать рынок новостроек в рамках закона?

После Войцеховского хоть потоп. Столичный строительный рынок никогда не был законопослушным. Разрешительная документация часто оформляется в процессе строительства. Игроки винят бюрократию и постоянно меняющееся законодательное поле. Поэтому никто не звонит в колокола, если объект возводит компания, не имеющая разрешения на строительство. «Не успели оформить или продлить. Бывает. Это обычная практика. Чтобы оформить весь пакет документов, нужно два года», – рассказывает совладелец строительно-девелоперской компании, пожелавший сохранить анонимность.

Существующими лазейками в свое время и воспользовался Анатолий Войцеховский. Его компании, которые условно называют корпорацией «Уко-», начали строительство более 40 объектов без разрешительной документации. Многие из них проблемные: одни здания не подключены к энергосетям, у других сложности с канализацией, третьи не достроены и т. д..

Дома вводились в эксплуатацию по решению суда. Цены на квартиры были на 30% ниже среднерыночных. «Войцеховский обваливал рынок… Мы собрались и решили, что надо что-то с этим делать», – рассказывает Mind руководитель крупной стройкомпании, пожелавший остаться неназванным.

Игроки рынка нашли поддержку у местных властей. Представители КГГА не только при каждом удобном случае упоминали Войцеховского как недобросовестного застройщика, но и запустили Межведомственный мониторинг застройки, показывающий красным и желтым цветом проблемные проекты. Кроме объектов «Уко-» кадастр высвечивал объекты и других застройщиков. Инструмент был достаточно действенным, несмотря на некоторые задержки с публикацией выявляемых нарушений. Войцеховского арестовали, выпустили под залог (теперь его местонахождение неизвестно), а кадастр постепенно перестал пополняться. Затем – и вовсе прекратил работать «по техническим причинам».

На запрос Mind в КГГА Государственная архитектурно-строительная инспекция Киева отказалась сообщить данные о вновь выявленных в течение года нарушениях. «Отмечу, что департамент в ходе свой деятельности не создает информацию о незаконной и проблемной застройке в городе Киеве, в том числе тех, реализация которых была прекращена в 2018 году, и, соответственно, не осуществляет сбор статистической динамики в сфере градостроительной деятельности, а поэтому предоставить запрашиваемую информацию не представляется возможным», – ответила первый заместитель директора департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля в Киеве Оксана Попович.

Неофициально один из сотрудников КГГА пояснил, что мониторинг закрыли намеренно, «чтобы не нервировать людей, которые, увидев желтую метку (это значит, что объект возводится с нарушением законодательства. – Mind) на доме, в который они инвестировали, идут забирать деньги и тем самым увеличивают число недостроев».

Напомним, что большинство строек Киева ведется с нарушением действующего законодательства.

Чаще всего встречается: нецелевое использование земельных участков, нарушение градостроительных норм, в частности, завышение этажности зданий, игнорирование красных линий (ограничений пользования землей), строительство без разрешения на строительные работы. «Если говорить о долях, то различные нарушения у каждого объекта составляют около 22–33%. Есть объекты, которые нарушают все вышеперечисленные пункты», – рассказывает управляющий партнер KopotLawyers, руководитель проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.

Ранее руководитель ГАСИ Алексей Кудрявцев в интервью Mind сетовал, что даже отмена разрешений на строительство – не гарантия того, что на площадке работы остановятся.

Какие объекты стали предметом спора за последний год? Тяжелой артиллерией властей в спорах с застройщиками является разрыв договора аренды на пользование земельным участком. По информации департамента земельных ресурсов КГГА, в базе данных городского земельного кадастра за 2018 год зафиксирован 21 такой эпизод. Соответственно, на этих участках застройщики не смогут реализовать проект, если не выполнят требования контролирующих органов. Но насколько этот инструмент эффективен?

Дом/отель

Застройщик: KDD Engineering

Адрес: Дегтярная, 2–4

Предполагалось строительство шестиэтажного жилого дома эконом-класса – именно так он рекламировался на порталах по продаже недвижимости. Однако на информщите значилось строительство отеля с подземным паркингом и кафе. Кроме пула нарушений разрешительной документации, у объекта были проблемы с выполнением технологий – осенью 2017-го обрушилось одно из перекрытий.

В феврале 2018 года депутаты Киевсовета расторгли договор аренды земельных участков в урочище Гончары-Кожемяки на улицах Воздвиженской, Гончарной, Дегтярной, Кожемяцкой в Подольском районе.  

Строительство не ведется.

«Патриотика» на Озерах

Застройщик: «Контактбудсервис»/Аркада

Адрес: микрорайон Осокорки-Центральные

Новый жилмассив, 43 дома высотой в 26-27 этажей, планируемое пятно застройки – между озерами Тягле и Небреж.

31 января 2019 года на заседании Киевсовета депутаты проголосовали за разрыв договоров аренды с застройщиком «Контактбудсервис» на жилмассиве Осокорки-Центральные.

Формальная причина – долг в 65 млн грн арендных платежей за землю. Реальная – девелопер не продемонстрировал желания корректировать проект застройки в изменившихся условиях, когда община высказалась в пользу обустройства экопарка на части территории, ранее выделенной под жилую застройку.

После решения Киевсовета девелопер проекта, «Аркада», обратился к покупателям на своем сайте. Застройщик пояснил свою позицию тем, что долга перед городом нет, и изымать участок в пользу ландшафтного экопарка городские власти не имеют права.

Идут судебные разбирательства.

Совские пруды

Застройщик: ООО «Господарник»

Адрес: Совские пруды

12 февраля 2019 года Хозяйственный суд г. Киева расторг с ООО «Господарник» договор аренды более 19 га земли, на которых предполагалась застройка нижнего каскада Совских прудов на проспекте Лобановского (Голосеевский район). Застройщик планировал возвести здесь 22 многоэтажки.

ООО «Господарник» входит в группу «Фуршет» депутата Киевсовета из фракции «Солидарность», члена постоянной комиссии по вопросам градостроения, архитектуры и землепользования Игоря Баленко.

Строительство не ведется.

ЖК «Подол Град Винтаж»

Застройщик: ООО «Будгруппроектинвест-2» (учредители ООО «Эдельбург Девелопмент» и ООО «Укрбуд Девелопмент»)

Адрес: Вознесенский спуск, 28–30

ЖК «Подол Град Винтаж» осваивает два смежных участка, один из которых принадлежит УВП-3 Украинского общества слепых, а второй находится в аренде у ООО «Фундація Якісне житло».

По первому участку в конце декабря 2018 года ГАСИ в очередной раз аннулировала разрешение на строительство, а застройщик в очередной раз его оспорил.

По второму участку в феврале 2018 года Киевсовет расторг договор аренды с ООО «Фундація Якісне житло», но уже в ноябре 2018-го решение было отменено в судебном порядке.

Город еще может воспользоваться правом на апелляцию.