Рейтинг безопасности: есть ли в Киеве «легальные» новостройки

Mind представляет исследование сервиса Monitor.Estate «Топ-10 юридически «чистых» ЖК Киева». Главный вывод прост: большинство столичных новостроек возводятся с нарушением законодательства.

С августа 2018 года Monitor.Estate следит и анализирует более тысячи объектов в столице, области, а также Львове и Одессе. В системе мониторинга этого сервиса пока 363 объекта в столице, уже построенных и/или еще находящихся в процессе строительства. В исследовании фигурируют 585 компаний, которые так или иначе причастны к строительству: заказчик строительства, проектировщик объекта, подрядная организация и девелопер, под брендом которого рекламируется и позиционируется объект.

Результаты анализа неутешительные:

В рейтинг попали объекты, которые к моменту ввода в эксплуатацию прошли юридическую экспертизу относительно статуса участников объекта строительства, с отсутствием социально значимых для инвесторов насущных вопросов, и имеют наивысшую оценку от Monitor.Estate по сравнению с другими комплексами. Каждому объекту, на основании анализа были присвоены рейтинговые зведы Mind, шкалой от 0,5 до 5 звезд.

Рейтинг наиболее юридически «чистых» новостроек Киева

Критерии оценки при формировании рейтинга

1. Наличие зарегистрированного юридического лица и его статус. При оценке учитывался размер уставного капитала (свыше 1 млн грн), адрес регистрации (отсутствие адресов массовой регистрации), бенефициары (отсутствие офшорных компаний).

По мнению авторов исследования, при оценке застройщика должны учитываться такие социальные параметры, как ориентация на украинскую экономику, размер взносов в деятельность компании и место постоянной регистрации (не виртуальный офис). Эти составляющие напрямую влияют на репутацию застройщика и вызывают подсознательно больше доверия.

Когда хотя бы один из этих параметров вызывает вопросы, клиентов это настораживает, ведь может свидетельствовать о том, что компания в любой момент способна «скрыться». Поэтому, учитывая эти опасения, мы включили их в критерии оценки, хотя напрямую юридических рисков они не несут.

2. Наличие выданной разрешительной документации. По этому параметру было проверено действующее разрешение на строительные работы, на основании которого подрядчик и строит объект.

3. Наличие действующей лицензии. Строительные работы могут осуществляться только на основании лицензии, выданной Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ). Не у всех подрядчиков есть такой документ, поэтому этот пункт является чрезвычайно важным в оценке объектов.

4. Наличие права пользования земельным участком. Проверены правовые основания (договорные отношения подрядчика с заказчиком строительства) пользования земельным участком. Заказчиками, как правило, выступают землепользователи или владельцы участков.

5. Наличие кадастрового номера, свидетельствующего о внесении данных в публичную кадастровую карту Украины. Это указывает на то, что застройщик не строит объект на «ничейной» территории.

6. Соответствие целевого назначения. Это один из самых «коррупциогенных» вопросов и ключевой критерий при оценке порядочности застройщика и законности строительства жилого комплекса. Земельные участки должны быть отведены под цели жилой застройки.

7. Соответствие классификации видов экономической деятельности (КВЭД) выполняемой работе. Этот показатель несколько рудиментарный, однако каждый субъект хозяйствования должен действовать в соответствии с заявленным видом экономической деятельности. По данным Monitor.Estate, у некоторых подрядчиков и проектировщиков, заявленных как участники строительных работ, строительство или проектирование зданий не является основным видом деятельности.

8. Отсутствие налогового долга. Этот показатель свидетельствует о корректных принципах ведения дел. Уплатил налоги – спи спокойно. Учитывается и социальная ответственность бизнеса, поэтому в рейтинг попали объекты, участники которых не имеют задолженности перед государственным или местным бюджетами.

9. Отсутствие судебных дел, фигурантами которых были бы участники рейтинга. Мы понимаем, что судебные дела могут быть у каждого субъекта, и они часто не связаны с объектом строительства. Однако «судебная история» показывает, с кем работает подрядчик, кто его контрагенты, насколько они порядочны с ним, сколько исков было предъявлено им, сколько – ими.

10. Отсутствие информации по исполнительным производствам. Отсутствие в реестре должников субъекта хозяйствования дает основания считать его надлежащим исполнителем своих обязательств по договорам.

Схема финансирования и/или инвестирования ЖК, наличие технических условий, детальный план территории, инфраструктура не оценивались и не были учтены.

Отметим, что ни один из строящихся сейчас в Киеве объектов не получил от Monitor.Estate и Mind оценку 5 звезд.