А мы крепчаем: что принесет Украине рынок земли

Аграрные ассоциации и рядовые сельхозпроизводители, которые заявляют, что власть их не слышит, когда речь заходит о рынке земли, могут испытать хоть краткое, но удовлетворение. Мнением членов правительственной команды и депутатского корпуса тоже особо никто не интересуется. Это следует из первых пунктов коммуникационного темника, которого должны придерживаться все, говорящие об украинском рынке земли: держать при себе свои мысли по этому поводу и  упорно повторять предписанное, даже если это не согласуется с поставленным вопросом.

Попытки реализовать эту стратегию можно было наблюдать на Конференции по реформе управления земельными отношениями «Земля как фактор развития украинского села» 19 сентября в Киеве, на которой члены правительства презентовали общие очертания земельной реформы. Mind побывал на мероприятии и проанализировал предложенную модель рынка и реакцию на нее участников встречи.

Какой рынок земли готовят Украине?

Основные параметры будущего рынка уже несколько недель как известны: запуск с 1.10.2020; к покупке допускаются украинцы-физлица, территориальные общины, государство и юрлица, зарегистрированные в Украине. Ограничения на концентрацию: 35%–15%–5% общины – района – страны соответственно. Компенсация процентных ставок по кредитам на покупку участков 15% из 20% при условии, что объект приобретения не превышает 500 га. Проверка бенефициаров и свободное установление цены на частные земли, индикатив для коммунальных и государственных – на уровне нормативной денежной оценки.

Менее популярные моменты, которые до публикации законопроекта не выносят «из избы» – неурегулированный вопрос с текущими арендаторами, которые де-юре имеют право первоочередного выкупа. Но если де-факто оно не будет реализовано, то при действующих договорах аренды на 5+ лет вперед продать такой участок земли будет затруднительно.

Также – опять же де-юре – законопроект не оставляет возможности для существования ни одного агрохолдинга из топ-5 в их нынешнем объеме и виде. При максимальной линии отсечения 240 000 га по стране под нее не попадают «Кернел» (550 000 га), ULF (500 000 га),  «Агропросперис» (около 400 000 га)  МХП (370 000 га) и Астарта (250 000 га).

Каковы риски?  

Понятно, что у агрохолдингов мало симпатиков, и общественность вряд ли будет ломать за них копья, но четыре из пяти – публичные компании, и даже их потенциальная невозможность удержать бизнес в озвученных ранее инвесторам масштабах может негативно повлиять на стоимость бумаг. Отсутствие и/или глубина колебаний будет зависеть от способности менеджмента внятно убедить держателей бумаг в том, что их земельный банк будет комбинировать и право собственности, и аренду.

Не закрыт вопрос о парцеллированных полях и добровольно-принудительной продаже участка земли в середине такого поля.

Не прописано обязательство обработки купленной земли, что потенциально открывает сценарий скупки для спекуляций и создает риск снижения объемов сельхозпроизводства.

И наконец, наиболее болезненный вопрос – право граждан на безоплатную приватизацию земли в объеме до 2 га. Эта льгота – одна из ключевых для участников АТО, и вряд ли они будут в восторге узнать, что лишились ее.

О чем спорили на конференции?

Перечисленные выше нюансы еще мало известны широкой публике, поэтому дискуссия на земельном форуме развернулась в основном вокруг параметра «иностранцы-покупатели». «Концепция Кабмина противоречит словам президента, который сказал, что иностранцы не будут допущены к покупке земли, – заявил замглавы Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук. – В то же время разрешение на покупку земли юрлицам – это та лазейка, через которую на рынок могут выйти нерезиденты». При этом он посетовал, что профильные ассоциации не видели текста законопроекта, а знают о нем только по тезисам.

Тимофей Милованов, министр экономического развития, торговли и сельского хозяйства считает, что иностранцы на рынке допустимы, если правительство точно знает, кто они. «Проблема конечных бенефициаров есть не только по земле. Например, по банкам и даже госпредприятиям, которые как будто государственные, а конкретный бенефициар может быть физический человек (дословная цитата. – Mind), который может быть не очень хорошим, – сказал он. –  Нужно узнать, кто будет на самом деле покупать. Общество должно добиться того, чтобы конечные бенефициары были открыты».

Большинство опрошенных Mind участников встречи вышли с нее менее лояльными, чем вошли в зал. Разброс отзывов стартовал от «Каждый новый Кабмин глупее предыдущего» до «Рынок нужен, но без иностранцев со старта».

Виктор Шеремета, экс-заместитель министра агрополитики, привел пример Болгарии, которая, открыв рынок земли для нерезидентов, столкнулась с тем, что инвесторы сфокусировались на производстве наиболее рентабельных сырьевых культур – рапса и подсолнечника, в то время как продовольствие страна вынуждена импортировать, а сельские территории вымерли. «Есть ощущение, что будут проталкивать законопроект в его нынешнем виде. Но мы будем сопротивляться», – сказал он.

Леонид Козаченко, глава Украинской аграрной конфедерации, предположил, что юрлиц можно было бы допустить в форме, предусматривающей открытие конечных собственников. Правда, как быть, если иностранец коррумпировал украинского гражданина и использует его как витрину, ответа нет.

Кому в итоге достанется земля?

Объем потенциального рынка, даже при самом либеральном варианте его запуска, объективно невелик. Исходя из средней площади пая и количества желающих продать его в первую волну на уровне максимум 7%, на рынок будет вынесено около 2 млн га частных сельхозземель.

Кто может их купить? Логично предположить, что наиболее заинтересованные в покупке – нынешние арендаторы. Но эта категория ограничена отсутствием свободных средств, раздутым – зачастую – зембанком и непониманием, с какой стати нужно что-то менять в устоявшейся и неплохо работающей бизнес-модели.

Вторая категория – иностранные инвесторы, которые исчерпали потенциал свободных земель у себя на родине либо достигли уровня цен, за которым производство становится нерентабельным.

Третья потенциальная группа покупателей – спекулянты в хорошем смысле этого слова, активность которых как раз и может спровоцировать краткосрочный всплеск цен  в рамках идеи «покупай – подорожает».

Но в целом портфельные инвесторы довольно скептичны: Украина не однородна, качество земли сильно разнится, и нет гарантий, что продуктивность или спрос на землю вырастет настолько, чтобы подтолкнуть цены. Поэтому они пока не спешат принимать однозначных решений. «Мы как фонд точно землю покупать не будем – что нам с ей делать? Хотя… Если по 1500 [$/га] будут продавать…», – вслух рассуждал в беседе с Mind директор инвестфонда, оперирующего в Украине и за ее пределами.

В этой категории среди потенциально заинтересованных также называют американский инвестиционный фонд Franklin Templeton, вкладывающий средства в рисковые активы, который ранее уже покупал украинские ценные бумаги.