Большинство столичных новостроек строятся без полного пакета разрешительной документации. Как писал ранее Mind, по состоянию на начало 2019 года 20% жилых комплексов в Киеве возводятся без разрешения на строительные работы.
Более половины ЖК имеют проблемы с землеустроительными документами. Например, из 25 жилых комплексов печально известного «Укрбуда» 23 фигурировали в судебных разбирательствах по различным поводам. Всего, согласно летнему (2019 год) исследованию компании Monitor.Estate, в Киеве насчитывалось 152 рисковых объекта строительства, что составляет 73% от общего числа строящихся домов.
Mind поставил воображаемый эксперимент на основании существующих кейсов. Мы задались вопросом: можно ли сегодня возвести и заселить многоэтажный жилой дом, нарушив максимальное количество норм и правил.
Нам помогали:
Ольга Чайковская-Тимкович – адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери».
Иван Топор – старший юрист юркомпании «Де-юре».
Актуальные примеры нарушений, не мешавших достроить, ввести в эксплуатацию жилье и получить на него права собственности, помогал искать Владимир Копоть – СЕО Monitor.Estate.
Итак, что нужно предпринять, чтобы построить дом в Киеве без соответствующих документов?

Как правильно

Необходимо провести технический и юридический аудит возможности застройки понравившегося участка:
• узнать его целевое и функциональное назначение;
• получить информацию о зонинге территории, а также ознакомиться с детальным планом территории (ДПТ), при его наличии;
• проанализировать данные о существующих под участком коммуникациях и возможности подвести к нему дополнительные «трубы и провода»;
• проанализировать прилегающую к участку застройку – это поможет выбрать формат возможной застройки.
Участок может застраиваться исключительно в рамках требований градостроительной документации: генплана, зонинга и ДПТ, которые устанавливают функциональное назначение, максимальные высотность, плотность застройки и т. д. К сожалению, больше половины генпланов морально устарели: они утверждены до 2010 года (до вступления в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности»). Например, генплан Киевской области – от 1988 года. Поэтому сейчас проекты реализуются на основании ДПТ и зонинга. Без них передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности под застройку запрещена. ДПТ и зонинг делаются либо за бюджетные деньги, либо – что бывает чаще – за деньги заказчика.

Назначение участка – не заморачиваемся. Выбираем участок на сельхоз- или промышленных, инфраструктурных землях, а можно – и в зеленой зоне. Не тратя времени на смену назначения, начинаем рекламировать проект. Например, решаем застроить промзону рядом с озером Опечень на Оболони.

ЖК «Львовский квартал» (девелопер – корпорация «РІЕЛ») был введен в строй как апартаменты, потому что строился на землях с целевым назначением «общественная застройка». На данный момент часть помещений удалось внести в реестр как квартиры.

ЖК «Нивки-парк» (застройщик – «Интергал-Буд») строился (а с конца 2015 года и продавал квартиры) на промземлях. Целевое назначение участка изменили лишь в начале 2019-го.

Loft House Podol (застройщик – Regional Properties Fund) – апартаменты в здании, реконструированном в границах существующего фундамента. Проект осуществлен на инфраструктурных землях, зарезервированных под съезды с Подольского моста.

Зонинг и ДПТ – игнорируем. Абсолютно не интересуемся существующими под участком коммуникациями и возможностью подвести необходимые для обслуживания будущего здания мощности и сети.

Один из домов ЖК «Патриотика» (застройщик – АКБ «Аркада») уже три года как сдан, но до сих пор не подключен к необходимым электромощностям. Дом запитывается на минимуме – только теми мощностями, которые были на стадии строительства.

ЖК «Панорама» (заказчик – обслуживающий кооператив «Б.І.П.») не подключен к центральной канализации.

ЖК «Мега Сити» (один из проектов Анатолия Войцеховского) возведен в охранной зоне канализационного коллектора (d-2480 мм), который отводит 80% сточных вод левого берега столицы. И любая авария на этом участке приведет к экологической катастрофе всего левобережья Киева.

Как правильно

Если участок находится в коммунальной собственности, то необходимо обратиться в местный совет, получить его в аренду или купить на земельном аукционе. Но чаще всего надел приобретается на вторичном рынке. Расплачиваются с владельцами участка либо деньгами, либо квартирами (8–20% квартир, в зависимости от проекта) в будущем доме, или по схеме «будущие квартиры плюс деньги». Последняя схема практикуется сейчас повсеместно.

Выбирая участок для будущего проекта, мы остановились на двух вариантах:

1. Берем участок на вторичном рынке и обещаем расплатиться квартирами в будущем проекте. Если подходящего надела не найдем, то используем второй вариант.
2. Берем небольшой участок впритык к зеленой зоне и намереваемся ее захватить.

Как правильно

Чтобы получить градостроительные условия и ограничения, необходимо обратиться в местный совет; если участок находится за пределами населенного пункта – в райгосадминистрацию. ГУО должны утвердить и выдать в течение 10 рабочих дней со дня регистрации. Действительны они до завершения стройки вне зависимости от смены заказчика.
Технические условия на подключение объекта к коммуникациям (ТУ) выдают компании, которые обеспечивают водоснабжение, водоотвод, тепло-, электро- и газоснабжение, внешнее освещение и т. д.
Самым большим риском ТУ является то, что тянуть к участку канализацию, воду, необходимые мощности электричества оказывается слишком дорого. Поэтому о возможности подключения к коммуникациям надо узнавать на этапе подбора участка под застройку.
Разработка и экспертиза проекта. На основании ГУО И ТУ разрабатывается проект, который должен соответствовать всем требованиям законодательства и строительных норм. Проект не надо согласовывать с госорганами и местной властью, однако в некоторых случаях требуется экспертиза. Если участок находится в историческом ареале или на охраняемой территории, то проект необходимо согласовывать также с Минкультуры и местной властью.

Как правильно

Для СС1 (небольшой пятиэтажный дом или одноподъездная девятиэтажка) заказчик подает лишь уведомление о старте работ. Для остальных – СС2 и СС3, к которым относится большинство новостроек, – необходимо получить разрешение ГАСИ.

Каким бы масштабным ни был наш проект, начинаем строить и отправляем декларацию, будто у нас СС1 или «реконструкция, не выходящая за пятно застройки».

Например, так сделали «авторы» ЖК «Магнит» в Одессе – возведя шестиэтажный четырехсекционный «Дом на Фонтане» (заказчик – физлицо, девелопер не заявлен).

А в столице по СС1 проходили ЖК «Район» и ЖК «Район 2» (заказчик – ООО «КЛАББУД»), «Прага» (девелопер – «Гарант Инвест Буд»).

Кстати, механизм «не выходя за пятно застройки» активно применяется не только в жилищном строительстве, но и в коммерческом. Именно так было построено несколько корпусов UNIT.City.

Как правильно

«Выходить в свет» с проектом, рассказывая о нем в медиа и соцсетях, нужно только после получения разрешения на строительные работы. На сайте выкладываются все документы: разрешение на строительство, лицензии и сертификаты, экспертиза и т. д. Старт продаж корректно начинать при выходе проекта на уровень 3–4 этажа, предварительно проведя бронирование.

Стартуем сразу после выбора или даже до приобретения участка. Даем массовую яркую кампанию в соцсетях со сбором лидов. Огораживаем участок, завозим технику и материалы, возводим временное помещение под отдел продаж и начинаем продавать.

Как правильно

Согласно действующему законодательству, привлекать деньги под строительство жилья можно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций.
На практике используются и другие механизмы привлечения инвестиций: предварительный договор купли-продажи, договор об участии в жилищно-строительных кооперативах или договор о совместной деятельности. Они тоже находятся в рамках законодательства, но более рискованные для инвесторов.
Одним из самых распространенных и наиболее простым является заключение с покупателями предварительных договоров купли-продажи имущественных прав.
Для застройщика эта схема обладает двумя преимуществами: она проще и немного дешевле (например, в сравнении с выпуском облигаций и ФФС). А вот для покупателя в ней кроются некоторые риски:
• двойные перепродажи одних и тех же квартир;
• возможность нецелевого использования средств;
• отсутствие какого-либо контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
• имущественные права на квартиру нигде не регистрируются.

Предлагаем предварительные договоры. Принимаем наличку, предоставляя за это скидку в 10%.

Как правильно

В идеале еще до начала стройки собственно дома должны быть не только рассчитаны, но и подведены к участку все коммуникации необходимой мощности.
На самом деле проблемы с коммуникациями есть у всех проектов. Они решаются параллельно со строительством объекта.

Постараемся обратить наши проблемы с коммуникациями в преимущества. Нет подключения к центральному водопроводу? Обещаем пробурить скважину, и артезианскую воду будем продвигать как «экофишку» комплекса. Нет канализации? Обещаем сделать автономную. Не хватает мощностей по электричеству? Рекламируем альтернативную энергетику и обещаем внедрить переработку органического мусора.

ЖК «Автограф» (девелопер – компания DIM, проект в столице) использует артезианскую воду.

«Автономная канализация» преимущественно используется в пригороде. Такие примеры встречаются даже у крупных застройщиков (ЖК «Озерный гай», пос. Гатное, застройщик – «Интергал-Буд»), но есть случаи и в Киеве (ЖК «Панорама», застройщик – ООО «Сан-Девелопмент»).

Как правильно

После завершения строительства ГАСИ должна проверить новостройку и, если замечаний нет, выдать сертификат о готовности объекта.
Затем проходит процедура присвоения адреса и начинается передача квартир покупателям.

Помните, что ГАСИ мы обещали построить невысокий дом (СС1)? Неважно, что новостройка получилась на несколько этажей выше. Сдаем проект как СС1.
В любой сложной ситуации выводим инвесторов под мэрию: они-то знают, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

По категории СС1 построили и ввели в эксплуатацию ЖК Smart house в Киеве («РК «Барбарис», 13 этажей, 910 квартир) и ЖК «Mагнит» – дом на Фонтане в Одессе (заказчик – физлицо, 6 этажей, 126 квартир).

Выводы

Как показал наш воображаемый эксперимент, возвести в Украине (и особенно – в столице) новостройку с минимальным набором разрешительной документации – вполне реально. При этом законодательно-карательные механизмы ущербны, чем и пользуются многие игроки.
Согласно анализу истории новостроек, самое сложное – это оградить забором участок и выгнать коробку до 4–5 этажа. А дальше для узаконивания стройки в качестве инструмента давления на местную власть застройщики привычно используют рядовых инвесторов, поспешно вложившихся в столь желанные квадратные метры.
Если девелопер оказался проблемным, у покупателей квартир выбор невелик: или самим доводить проект до ума, или попытаться привлечь внимание чиновников, потому что на законодательном уровне их права не защищены.
Например, ситуация с АКБ «Аркада» показала несовершенство «самого надежного» механизма ФФС. Напомним: благодаря утвержденному в 2013 году постановлением Кабмина типовому договору инвесторы оказались бесправными перед банком-управителем, ведь в этом договоре абсолютно не прописана какая-либо ответственность за нарушение сроков строительства – и задержки в несколько лет теперь вполне законны. Проблемы с одним из проектов «Аркады» – ЖК «Патриотика на озерах» – стали поводом для затягивания остальных. 23 декабря инвесторы в проекты ЖК «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах» на митинге под Офисом президента требовали защитить их интересы и заставить застройщика, привлекающего средства через ФФС, как можно быстрее ввести в эксплуатацию достроенные корпуса.
А кейс «Укрбуда» продемонстрировал, что репутация и величина застройщика не являются гарантией его надежности. И решение о передаче его проектов на достройку холдинговой компании «Киевгорстрой» больше политическое, чем экономическое.
Сейчас Минрегион разрабатывает законопроект, в котором предлагает достраивать проблемные проекты за счет местного бюджета. В случае узаконивания этой нормы у застройщиков появится еще больше возможностей для манипуляций с правами инвесторов. А затянувшаяся реформа ГАСИ обнуляет и без того слабо действовавшие механизмы контроля государства за выполнением правил и надзора за качеством строительных работ.

Оксана Гришина, внештатный автор Mind
Дарья Кутецкая, редактор отдела «Недвижимость»