Більшість столичних новобудов споруджуються без повного пакета дозвільної документації. Як писав раніше Mind, станом на початок 2019 року 20% житлових комплексів у Києві зводяться без дозволу на будівельні роботи.
Понад половину ЖК мають проблеми із землевпорядними документами. Наприклад, з 25 житлових комплексів сумнозвісного «Укрбуду» 23 фігурували в судових розглядах з різних приводів. Загалом, згідно з літнім (2019 рік) дослідженням компанії Monitor.Estate, у Києві налічувалося 152 ризикових об'єкти будівництва, що становить 73% від загальної кількості споруджуваних будинків.
Mind зробив уявний експеримент на підставі існуючих кейсів. Ми поставили собі питання: чи можна сьогодні звести і заселити багатоповерховий житловий будинок, порушивши максимальну кількість норм і правил.
Нам допомагали:
Ольга Чайковська-Тимкович – адвокат ЮФ «Кушнір, Якім'як та Партнери».
Іван Топор – старший юрист юркомпанії «Де-юре».
Актуальні приклади порушень, які не заважали добудувати, ввести в експлуатацію житло і отримати на нього права власності, допомагав шукати Володимир Копоть – СЕО Monitor.Estate.
Отже, що потрібно зробити, аби побудувати будинок у Києві без відповідних документів?

Як правильно

Необхідно провести технічний і юридичний аудит можливості забудови вподобаної ділянки:
• дізнатися її цільове та функціональне призначення;
• отримати інформацію про зонінг території, а також ознайомитися з детальним планом території (ДПТ), за його наявності;
• проаналізувати дані про наявні під ділянкою комунікації та можливості підвести до неї додаткові «труби і дроти»;
• проаналізувати прилеглу до ділянки забудову – це допоможе обрати формат можливої забудови.
Оптимальним цільовим призначенням для будівництва багатоквартирного будинку є землі житлової та громадської забудови. Якщо ж вподобана ділянка має інше цільове призначення, то необхідно пройти досить тривалу процедуру його зміни.
Ділянка може забудовуватися виключно в рамках вимог містобудівної документації: генплану, зонінгу та ДПТ, які встановлюють функціональне призначення, максимальні висотність, щільність забудови тощо.
На жаль, більше за половину генпланів морально застаріли: вони затверджені до 2010 року (до того, як набув сили закон «Про регулювання містобудівної діяльності»). Наприклад, генплан Київської області – від 1988 року. Тому зараз проекти реалізуються на підставі ДПТ і зонінгу. Без них передання (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності під забудову заборонена. ДПТ і зонінг робляться або за бюджетні гроші, або – що трапляється частіше – за гроші замовника.

Як зробили ми

Призначення ділянки – не переймаємося. Вибираємо ділянку на сільгосп- або промислових, інфраструктурних землях, а можна – і в зеленій зоні. Не витрачаємо часу на зміну призначення й починаємо рекламувати проект. Наприклад, вирішуємо забудувати промзону поруч з озером Опечень на Оболоні.

Схожі кейси

ЖК «Львівський квартал» (девелопер – корпорація «РІЕЛ») був введений в експлуатацію як апартаменти, бо будувався на землях із цільовим призначенням «громадська забудова». Наразі частину приміщень вдалося внести до реєстру як квартири.

ЖК «Нивки-парк» (забудовник – «Інтергал-Буд») будувався (а з кінця 2015 року і продавав квартири) на промземлях. Цільове призначення ділянки змінили лише на початку 2019-го.

Loft House Podol (забудовник – Regional Properties Fund) – апартаменти в будівлі, реконструйованій у межах існуючого фундаменту. Проект здійснено на інфраструктурних землях, зарезервованих під з'їзди з Подільського моста.

Зонінг і ДПТ – ігноруємо. Абсолютно не цікавимося існуючими під ділянкою комунікаціями і можливістю підвести необхідні для обслуговування майбутньої будівлі потужності та мережі.

Один з будинків ЖК «Патріотика» (забудовник – АКБ «Аркада») вже три роки як зданий, але досі не підключений до необхідних електропотужностей. Будинок живиться на мінімумі – тільки тими потужностями, які були на стадії будівництва.

ЖК «Панорама» (замовник – обслуговуючий кооператив «Б.І.П.») не підключений до центральної каналізації.

ЖК «Мега Сіті» (один з проектів Анатолія Войцехівського) зведений в охоронній зоні каналізаційного колектора (d-2480 мм), який відводить 80% стічних вод лівого берега столиці. І будь-яка аварія на цій ділянці призведе до екологічної катастрофи всього лівобережжя Києва.

Як правильно

Якщо ділянка знаходиться в комунальній власності, то необхідно звернутися до місцевої ради, отримати землю в оренду або купити на земельному аукціоні. Але найчастіше наділ купується на вторинному ринку. Розплачуються з власниками ділянки або грошима, або квартирами (8–20% квартир, залежно від проекту) в майбутньому будинку, або за схемою «майбутні квартири плюс гроші». Остання схема практикується наразі повсюдно.

Як зробили ми

Вибираючи ділянку для майбутнього проекту, ми зупинилися на двох варіантах:
1. Беремо ділянку на вторинному ринку і обіцяємо розплатитися квартирами в майбутньому проекті. Якщо відповідного наділу не знайдемо, то використовуємо другий варіант.
2. Беремо невелику ділянку впритул до зеленої зони і маємо намір її захопити.

Як правильно

Щоб отримати містобудівні умови і обмеження, необхідно звернутися до місцевої ради; якщо ділянка знаходиться за межами населеного пункту – до райдержадміністрації. МУО повинні затвердити і видати протягом 10 робочих днів з дня реєстрації. Дійсні вони до завершення будівництва незалежно від зміни замовника.
Технічні умови на підключення об'єкта до комунікацій (ТУ) видають компанії, які забезпечують водопостачання, водовідведення, тепло-, електро- і газопостачання, зовнішнє освітлення і т. д.
Найбільшим ризиком ТУ є те, що тягнути до ділянки каналізацію, воду, необхідні потужності електрики виявляється занадто дорого. Тому про можливість підключення до комунікацій треба дізнаватися на етапі обирання ділянки під забудову.
Розробка і експертиза проекту. На підставі МУО та ТУ розробляється проект, який має відповідати всім вимогам законодавства і будівельних норм. Проект не треба погоджувати з держорганами і місцевою владою, однак у деяких випадках потрібна експертиза. Якщо ділянка знаходиться в історичному ареалі або на території, що охороняється, то проект необхідно узгоджувати також з Мінкультури і місцевою владою.

Як правильно

Для СС1 (невеликий п'ятиповерховий будинок або однопід'їздна дев'ятиповерхівка) замовник подає лише повідомлення про старт робіт. Для інших – СС2 і СС3, до яких належить більшість новобудов, необхідно отримати дозвіл ДАБІ.

Як зробили ми

Незважаючи на масштаб нашого проекту, починаємо будувати і відправляємо декларацію, ніби у нас СС1 або «реконструкція, яка не виходить за пляму забудови».

Схожі кейси

Наприклад, так зробили «автори» ЖК «Магніт» в Одесі – звівши шестиповерховий чотирисекційний «Будинок на Фонтані» (замовник – фізична особа, девелопер не заявлений).

А в столиці за СС1 проходили ЖК «Район» і ЖК «Район 2» (замовник – ТОВ «КЛАББУД»), «Прага» (девелопер – «Гарант Інвест Буд»).

До речі, механізм «не виходячи за пляму забудови» активно застосовується не лише в житловому будівництві, але і в комерційному. Саме так було побудовано декілька корпусів UNIT.City.

Як правильно

«Виходити у світ» з проектом, розповідаючи про нього в медіа та соцмережах, потрібно лише після отримання дозволу на будівельні роботи. На сайті викладаються всі документи: дозвіл на будівництво, ліцензії та сертифікати, експертиза тощо. Старт продажів коректно починати при виході проекту на рівень 3–4 поверху, попередньо провівши бронювання.

Як зробили ми

Стартуємо відразу після вибору або навіть до придбання ділянки. Даємо масову яскраву кампанію в соцмережах зі збором лидів. Огороджуємо ділянку, завозимо техніку і матеріали, зводимо тимчасове приміщення під відділ продажів і починаємо продавати.

Як правильно

Згідно з чинним законодавством, залучати гроші під будівництво житла можна через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій.
На практиці використовуються й інші механізми залучення інвестицій: попередній договір купівлі-продажу, договір про участь у житлово-будівельних кооперативах або договір про спільну діяльність. Вони теж знаходяться в рамках законодавства, але більш ризиковані для інвесторів.
Одним з найпоширеніших і найпростішим є укладання з покупцями попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав.
Для забудовника ця схема має дві переваги: вона простіша і трохи дешевша (наприклад, порівняно з випуском облігацій і ФФБ). А ось для покупця в ній криються деякі ризики:
• подвійні перепродажі одних і тих самих квартир;
• можливість нецільового використання коштів;
• відсутність будь-якого контролю над замовником, генпідрядником з боку третіх осіб;
• майнові права на квартиру ніде не реєструються.

Пропонуємо попередні договори. Приймаємо готівку, надаючи за це знижку в 10%.

Як правильно

В ідеалі ще до початку будівництва власне будинку повинні бути не лише розраховані, але і підведені до ділянки всі комунікації необхідної потужності.
Насправді проблеми з комунікаціями є у всіх проектів. Вони вирішуються паралельно з будівництвом об'єкта.

Як зробили ми

Намагаємося обернути наші проблеми з комунікаціями на переваги. Немає підключення до центрального водопроводу? Обіцяємо пробурити свердловину, і артезіанську воду просуватимемо як «екофішку» комплексу. Немає каналізації? Обіцяємо зробити автономну. Бракує потужностей з електрики? Рекламуємо альтернативну енергетику і обіцяємо впровадити переробку органічного сміття.

Схожі кейси

ЖК «Автограф» (девелопер – компанія DIM, проект у столиці) використовує артезіанську воду.

«Автономна каналізація» переважно використовується в передмісті. Такі приклади зустрічаються навіть у великих забудовників (ЖК «Озерний гай», селище Гатне, забудовник – «Інтергал-Буд»), але є випадки і в Києві (ЖК «Панорама», забудовник – ТОВ «Сан-Девелопмент»).

Як правильно

Після завершення будівництва ДАБІ має перевірити новобудову і, якщо зауважень немає, видати сертифікат про готовність об'єкта.
Потім проходить процедура присвоєння адреси і починається передання квартир покупцям.

Як зробили ми

Пам'ятаєте, що ДАБІ ми обіцяли побудувати невисокий будинок (СС1)? Неважливо, що новобудова вийшла на декілька поверхів вище. Здаємо проект як СС1.
У будь-якій складній ситуації виводимо інвесторів під мерію: вони-то знають, що порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих.

за категорією СС1 побудували і ввели в експлуатацію ЖК Smart house в Києві («РК «Барбарис», 13 поверхів, 910 квартир) та РК «Mагніт» – будинок на Фонтані в Одесі (замовник – фізична особа, 6 поверхів, 126 квартир).

Висновки

Як показав наш уявний експеримент, звести в Україні (і особливо в столиці) новобудову з мінімальним набором дозвільної документації – цілком реально. При цьому законодавчо-каральні механізми нежиттєздатні, чим і користуються багато гравців.
Згідно з аналізом історії новобудов, найскладніше – це огородити парканом ділянку і вигнати коробку до 4–5 поверху. А далі для узаконення будівництва як інструмент тиску на місцеву владу забудовники звично використовують пересічних інвесторів, що поспіхом вклалися в такі бажані для них квадратні метри.
Якщо девелопер виявився проблемним, у покупців квартир вибір невеликий: або самим доводити проект до ладу, або спробувати привернути увагу чиновників, бо на законодавчому рівні їхні права не захищені.
Наприклад, ситуація з АКБ «Аркада» продемонструвала недосконалість «найнадійнішого» механізму ФФБ. Нагадаємо: завдяки затвердженому в 2013 році постановою Кабміну типовому договору інвестори виявилися безправними перед банком-управителем, адже в цьому договорі абсолютно не прописана будь-яка відповідальність за порушення термінів будівництва – і затримки в декілька років тепер цілком законні. Проблеми з одним із проектів «Аркади» – ЖК «Патріотика на озерах» – стали приводом для затягування інших. 23 грудня інвестори в проекти ЖК «Еврика», «Патріотика» і «Патріотика на озерах» на мітингу під Офісом президента вимагали захистити їхні інтереси і змусити забудовника, що залучає кошти через ФФБ, якнайшвидше ввести в експлуатацію добудовані корпуси.
А кейс «Укрбуду» продемонстрував, що репутація і розмір забудовника не є гарантією його надійності. І рішення про передання його проектів на добудову холдинговій компанії «Київміськбуд» більше політичне, ніж економічне.
Зараз Мінрегіон розробляє законопроект, в якому пропонує добудовувати проблемні проекти за рахунок місцевого бюджету. У разі узаконення цієї норми в забудовників з'явиться ще більше можливостей для маніпуляцій з правами інвесторів. А тривала реформа ДАБІ обнуляє механізми контролю держави за виконанням правил і нагляду за якістю будівельних робіт, що й без того були майже недієздатні.

Оксана Гришина, позаштатний автор Mind
Дарина Кутецька, редактор відділу «Нерухомість»