Долгосрочное инвестирование: почему привлекательна жилая недвижимость
«За» и «против» покупки квартиры для вложения денег «на вырост»
Покупательная способность американского доллара за последние 10 лет снизилась на 19%, евро – около 10%. Об этом свидетельствуют данные Федерального бюро статистики труда США, а также Евростата. Это значит, что именно настолько обесценились сбережения украинцев, следующих самой консервативной стратегии – хранению наличных «под подушкой».
Национальная валюта, по данным Укрстата, за 10 лет утратила почти две трети покупательной способности. Особенно тяжелым был 2015 год, когда инфляция превысила 43%. А по отношению к доллару гривна за 10 лет подешевела в 3,5 раза.
Какие инструменты существуют для сбережения и приумножения накоплений, разбирался Mind.
Куда можно вложить деньги?
Для инвестирования в Украине не самый большой выбор программ. Это депозиты, ОВГЗ и криптовалюта – как вариант для самых смелых. Рассмотрим плюсы и минусы каждого инструмента.
Банковские депозиты. Самые главные преимущества – вклад может быть совсем небольшим, а срок размещения – от 1-2 месяцев; кроме того, вклад может быть с пополнением. Но далеко не всегда банковский процент покрывает инфляцию. В 2015 году, когда гривна утратила 43% покупательной способности, средняя годовая ставка была лишь немногим более 21%. Сегодня же, при годовой инфляции в 5%, банки предлагают размещать срочные депозиты в гривне под 7-10% годовых, а в валюте – под 0,01-1,2%.
Нельзя списывать со счетов и возможность банкротства банка. За последнее десятилетие количество действующих банков в Украине сократилось со 176 до 72. При банкротстве в лучшем случае удастся вернуть вклад не более 200 000 гривен, и то – не сразу.
ОВГЗ (облигации внутреннего займа). Гораздо интереснее выглядит покупка ОВГЗ. Во-первых, процентный доход по гособлигациям – выше. Во-вторых, шанс дефолта по суверенному долгу ниже, чем вероятность падения любого коммерческого банка. Да и случись дефолт – в любом случае можно рассчитывать на реструктуризацию обязательств, а не на окончательный отказ погасить бумаги. Но инвестиции в госбонды имеют свои особенности.
Во-первых, физлицо не может купить облигацию напрямую. Оперировать на рынке можно через финансовую компанию или банк. И каждая транзакция требует оплаты. Сейчас на рынке есть предложения вплоть до 1 гривны за операцию, но еще совсем недавно цены были на несколько порядков выше. Как следствие, выгодно было оперировать большими пакетами ценных бумаг.
Криптовалюты. В 2021 году биткоин снова продемонстрировал ошеломительный рост, 15 апреля взлетев выше $62 000 за 1 BTC. Впечатляет, если учесть, что 15 апреля 2020 года курс биткоина был ниже $7000. Впрочем, даже этих данных уже достаточно, чтобы увидеть: биткоин – инструмент крайне рисковый. Дневные колебания курса в 5% для него норма, а после декабря 2017 года, когда он достиг предыдущего пика в $19 500, котировки падали ниже $3000.
Если же говорить о других криптовалютах, то можно сравнить по капитализации первую десятку криптоактивов в 2017 и 2021 году – устойчивые позиции занимает лишь №1 и №2 – биткоин и эфир. А некоторые былые фавориты вылетели даже из первой тридцатки.
Так что криптовалюты можно назвать интересным инструментом для спекуляций, азартных игр или венчурным вложением. Но как сберегательный инструмент его пока рассматривать сложно.
А недвижимость?
Самый популярный инвестиционный инструмент в Украине – недвижимость. В связи с отсутствием реально работающего фондового рынка именно квартиры стали инвестактивом №1 для среднего класса. Сразу оставим за скобками коммерческую недвижимость – ее доходность зависит от большего количества факторов, чем у жилья. К тому же, она требует профессионального управления и более основательной подготовленности инвестора.
Рынок недвижимости имеет свои нюансы. Он тоже подвержен колебаниям, и в кризисные годы квартиры дешевеют. Однако, если рассмотреть ценовую динамику в долгосрочном периоде, то, несмотря на колебания, мы увидим, что цены на первичном рынке жилой недвижимости стремятся к уровню 2006 года.
Кроме того, что квартира может быть инструментом сбережения средств, она же может служить и жильем, принося прямую потребительскую пользу владельцу, и активом – ее можно сдавать в аренду.
«Рассматривать как вложение имеет смысл в первую очередь строящиеся жилые комплексы (с большими внутренними территориями), – отмечает директор по маркетингу и продажам строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева. – Старый жилой фонд – дома 1930-80-х годов – никак не соответствуют нынешним потребительским стандартам. Районы, где они располагаются – хорошие, но сами здания – ветхие, инженерия – изношена и далека от современных требований. Например, старые нормы по электронагрузке 6 кВт на трехкомнатную квартиру, да еще переложенные на алюминиевые провода – это сегодня нонсенс».
При точечной застройке в течение периода продаж осознанный рыночный запрос не успевает сформироваться, а после ввода такого жилья в эксплуатацию в продаже останутся одна-две квартиры, да и то на вторичном рынке. «В одном доме невозможно сделать интересные «включения» в инфраструктуру, которые в дальнейшем держали бы цены и вызывали бы интерес у покупателей и арендаторов. Как недвижимость он будет только стареть, у него не появятся новые грани», – поясняет Ангелина Деревлева.
Точечная застройка интересна для инвесторов в краткосрочной перспективе. То есть, чтобы войти на этапе котлована и выйти перед вводом в эксплуатацию. А в долгосрочной – нет. «Новые дома в новых кварталах лишены всех недостатков старого жилья и точечной застройки. И продолжительное время сохраняют свою цену», – подчеркивает Деревлева.
При высоком пороге входа, потенциальная прибыль от сдачи в аренду современного жилья – выше. Съем однокомнатной квартиры в доме советской постройки на «спальном» массиве Киева обойдется по состоянию на весну 2021 года в среднем 6-10 тыс. грн. В новых домах эконом-класса цена стартует от 11-12 тыс. грн. Квартиры бизнес-класса сдаются сейчас по $800-1000 (22-28 тыс. грн) в месяц, а в более престижных домах ценник стартует от $1000 (28 000 грн) и выше.
Кроме этого, покупка на первичном рынке сама по себе может принести прибыль 20-40% за 9-18 месяцев. Именно такая разница сейчас в стоимости квартиры при покупке «на стадии котлована» и после ввода здания в эксплуатацию.
Семья Ирины Тахиновой несколько лет живет в ЖК RiverStone. Это жилой комплекс закрытого типа, построенный по принципу «город в городе». «Квартиру мы купили перед рождением третьего ребенка. Долго выбирали, смотрели. Для нас важно было несколько факторов: надежность застройщика, красивые панорамы, развитая инфраструктура и охраняемая территория», – рассказывает Ирина Тахинова.
Она довольна текущим местом жительства. «Это именно семейный комплекс. Недалеко есть торговый центр с кинотеатром, а на территории расположены рестораны, школа, детский садик, большой парк для прогулок, красивая набережная. Многие мелочи продуманы. Да сами посмотрите», – говорит она и показывает на молодую женщину, едущую на роликах и толкающую перед собой коляску с ребенком.
Недавно семья Ирины Тахиновой купила еще одну квартиру – уже для старшей дочери. Она пока еще ходит в старшие классы школы, и покидать родительский дом не собирается. «В ЖК RiverStone девятый дом – последний. И квартир практически не осталось. А мы так и не смогли найти достойную альтернативу. Да и цены начали стремительно расти. Поэтому решили покупать сейчас», – поясняет Тахинова.
В чем сложность инвестирования в недвижимость?
При инвестировании в первичный рынок недвижимости особого внимания требуют юридические нюансы оформления сделки.
«Основные способы: ФФС, облигации, продажа посредством заключения предварительного договора с ИСИ, с физическими или юридическими лицами для оформления права собственности путем подписания в будущем договора купли-продажи квартиры; договоры купли-продажи имущественных прав, форвардные контракты (деривативы), – поясняет юрист компании Сonstructive Lawyers Александр Босенко. По его словам, в «меню» есть еще схема с организацией кооператива, но она уходит в прошлое.
Каждая из этих схем имеет свои плюсы и минусы.
Фонд финансирования строительства – форма, наиболее проработанная с точки зрения законодательства. Она предполагает, что фонд контролирует застройщика и имеет механизмы по его замене, если тот окажется несостоятельным. Однако эта схема самая затратная для девелопера, что в результате влияет на конечную цену. При этом не стоит думать, что если застройщик предлагает ФФС, то покупатель на 100% защищен. По этой схеме работал и «Укрбуд», и банк «Аркада».
Если недобросовестный застройщик контролирует фонд, то покупатель жилья лишается защиты. А если фонд контролирует недобросовестный банк, то не защищен застройщик и, как следствие, покупатель.
Схема с использованием форвардов выгодна девелоперу, поскольку позволяет оптимизировать НДС, отмечает Босенко. В данном случае инвестор последовательно заключает два договора: купли-продажи дериватива – с фондом и договор купли-продажи имущественных прав – с заказчиком строительства. Неприятный момент в том, что в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав, уплаченные средства по договору купли-продажи дериватива вернуть невозможно. Ведь после подписания актов и передачи инвестору форварда договор является исполненным. Однако, как отмечает его коллега, юрист Владимир Копоть, добросовестные застройщики добавляют в общий пакет соглашений норму о возврате денег по договору дериватива.
«Фонд и заказчик строительства – не связанные лица, поэтому возврат средств заказчиком в любом виде (штраф, неустойка и т.д.) выглядит крайне сомнительным. Однако неразрешимых ситуаций нет. Мы организовываем продажу дериватива инвестора на бирже. Таким образом инвестор возвращает свои средства», – говорит Ангелина Деревлева.
По мнению юристов, при инвестировании в «первичку» стоит смотреть не столько на конкретную схему, сколько на детали договора. В схеме продажи почти всегда, помимо застройщика и инвестора, задействованы третьи стороны. И нужно отдавать себе отчет, кто какую ответственность будет нести, если все пойдет не по плану.
Нужно максимально конкретизировать, о какой квартире (будущей) в договоре идет речь. И о каком доме. «Поскольку самого дома еще нет, следует максимально точно прописать, где будущий объект недвижимости будет находиться и какие у него будут характеристики. На каком этаже квартира, как она расположена в пространстве, какая у нее площадь и т. д. Также нужно не забывать, что квартира – в доме, и параметры дома тоже важны. Очень хорошо, когда детализированы технические характеристики здания – фасады, коммуникации, лифты, этажность и многое другое», – отмечает Босенко.
Для покупателя форварда очень важно ознакомиться с его характеристиками. «Именно там содержится информация о покупаемой квартире. В дальнейшем заключая договор купли-продажи имущественных прав с эмитентом форварда, необходимо убедиться, что характеристики квартиры соответствуют характеристикам форварда, а в приложении содержится планировка», – заключает Ангелина Деревлева.
В рамках проекта ЖК RiverStone, расположенного на берегу Днепра, возводится девять жилых домов: восемь уже введены в эксплуатацию, сдача девятого запланирована на конец этого года. При этом седьмой дом ввели в эксплуатацию на три месяца раньше срока, в апреле 2019 года.
На закрытой территории ЖК RiverStone ведется видеонаблюдение, есть охрана. Для детей разного возраста предусмотрено несколько детских площадок. Также на территории расположены несколько спортивных площадок, в том числе площадка crossfit и многофункциональная арена.
Уже работает детский сад M’Andryk, Креативная Международная Детская Школа (КМДШ), фитнес-центры, студии йоги, несколько ресторанов, кулинарии, продуктовые магазины, стоматологии, салоны красоты, аптеки, цветочные салоны и многое другое.
