Тяжелое наследие: что ждет «Киевгорстрой» при достройке домов «Укрбуда»

12 декабря президент Украины Владимир Зеленский заявил о том, что все объекты «Укрбуд Девелопмент» передадут на достройку холдинговой компании «Киевгорстрой». «Сегодня этот вопрос решен. Недострои будут достраивать, обязательства взял на себя «Киевгорстрой», – пообещал президент в эфире ТВ-программы «Право на владу» 

Во время эфира под зданием канала «1+1» проходил митинг инвесторов компании «Укрбуд».

Mind разбирался, с какими сложностями столкнется «Киевгорстрой» при достройке объектов и сколько инвесторам ожидать свои квартиры.

Кто есть кто? «Киевгорстрой» – самая старая строительная компания в Украине, она основана 65 лет назад. 80% КГС принадлежит столичной городской общине. Информация по 20% не раскрывается. В официальных реестрах указаны физические лица, среди владельцев – много сотрудников компании.

В прошлом году чистая прибыль «Киевгорстроя» составила 65 млн грн, а в 2017-м – 71 млн грн. По данным  YouControl, в 2018 году в обороте у компании насчитывалось активов на 8,4 млрд грн, из которых 3,4 млрд грн – оборотные средства.

«Укрбуд Девелопмент» – фланговая компания государственного холдинга «Укрбуд»; она специализируется на строительстве жилых комплексов. В портфеле компании около 50 объектов, из которых 26 находятся на этапе строительства. 25 объектов – ЖК, расположенные в Киеве, а один – столичный бизнес-центр. По темпам строительства «Укрбуд Девелопмент» является одним из лидеров среди стройкомпаний Украины, уступая лишь «Киевгорстрою».

Всего «Укрбуд» объединяет около 100 компаний, большинство из которых принадлежит частным лицам. Помимо жилья, специализируется на строительстве промышленных объектов в Чернобыле и инфраструктурных – например, мостов.

Ранее «Укрбуд Девелопмент» принадлежал экс-нардепу Максиму Микитасю (через офшоры). Однако другие компании, которые входят в «Укрбуд», возглавляют лица, связанные с Андреем Кравцом, бывшим «завхозом» экс-президента Украины Виктора Януковича. Также Микитась контролировал компании, которые возводили Шулявский мост и «Укрытие» над четвертым блоком Чернобыльской АЭС.

Как ранее писал Mind, на протяжении нескольких лет жилые комплексы «Укрбуд Девелопмент» оказывались в эпицентре скандалов. Основная проблемы – застройка в спорных местах и отсутствие полного пакета разрешительных документов. Скандалы вокруг ЖК стали также поводом для задержания детективами НАБУ сначала генерального директора компании Олега Майбороды, а позже – и Максима Микитася. Впрочем, проблем у Микитася хватало и по другим проектам. Например, по Шулявскому путепроводу. 

Как возник корпоративный конфликт в «Укрбуде»? Летом темпы работ на многих строительных площадках «Укрбуда» начали падать, а на некоторых – и вовсе остановились, говорит Юрий Мавродиев. По строительному рынку «гуляла» информация, что компания ищет покупателя на свои активы. «У них образовалась дыра в 1,50–2 млрд грн. Они искали деньги», – рассказывает руководитель крупной стройкомпании, пожелавший сохранить свою анонимность.

Одним из потенциальных покупателей был назван политик Виталий Хомутынник. Но после проведения аудита объектов он отказался от сделки.

«Укрбуд Девелопмент» искал и другие источники для финансирования. Так, компания привлекла компанию Владимира Зубика «Интергал-Буд» для совместной реализации ЖК Sky Аvenue. После объект полностью отошел компании «Интергал-Буд». 

Осенью Максим Микитась, а после и генеральный директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода заявили на своих страницах в  Facebook о том, что компания продана «группе инвесторов». В юридических реестрах новыми собственниками указаны неизвестные на строительном рынке Евгений Дикин и Василий Полевой.

Чуть позже представителем группы инвесторов назвался ресторатор Дмитрий Федотенков. 

Но затем – вскрылся корпоративный конфликт между менеджментом «Укрбуд Девелопмент» и Микитасем. Стороны обвиняли друг друга в растрате средств. Также Микитась заявил, что не продавал компанию, а подписывал только меморандумы. И что подписи на документах – поддельные.

Строительные работы на многих площадках компании остановились. Когда стало понятно, что у компании нет средств для продолжения строительных работ, инвесторы «Укрбуда» (речь идет о почти 14 000 человек), провели несколько митингов. Также была направлена петиция президенту Зеленскому.

Что ждет «Киевгорстрой»? О своей готовности достроить объекты «Укрбуда» ранее заявила компания «Интергал-Буд». Но она выставила властям несколько требований. Среди них – получение разрешительной документации по объектам «Укрбуд Девелопмент», гарантия отсутствия претензий к новому застройщику по существующим уголовным делам и снятие арестов, которые блокируют строительство. А также подключение к инженерной инфраструктуре и введение в эксплуатацию объектов.

Сегодня, по словам министра внутренних дел Арсена Авакова, арестованы все участки «Укрбуд Девелопмент». «Там 30 уголовных дел. Мы арестовали все площадки и имущество, чтобы оно не убегало дальше по микитасивским проблемам…», – заявил он 12 декабря на встрече с инвесторами.

Однако и без этого у проектов «Укрбуда» хватает судебных разбирательств. Самые проблемные – это ЖК «Солнечна ривьера», «Чарівне місто», Urban park, «Верховина» и пр.

Видимо, требования «Интергал-Буда» оказались для властей неподъемными, поэтому для достройки проектов был привлечен «Киевгорстрой».

«Основная проблема, с которой столкнется КГС, – это передача фондов финансирования строительства (ФФС). Там уже может не быть средств, и они могут оказаться пустышкой», – говорит старший партнер юридической компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

По его словам, властям, возможно, придется подумать над увеличением площадей в проектах, чтобы сделать ставшие проблемными ЖК инвестиционно привлекательными для нового застройщика. Речь может идти или о наращивании этажности, или о строительстве дополнительных очередей.

В «Киевгорстрое» Mind пообещали предоставить комментарии позже. По данным, имеющимся в распоряжении редакции, схемы передачи объектов и источники финансирования достройки пока обсуждаются. Еще предстоит провести аудит объектов, который может занимать несколько месяцев по каждому проекту.

Олег Майборода в комментарии Мind сказал, что в передаваемых домах еще не проданы почти 3000 квартир, больше 1500 паркомест, мотоместа, нежилые и офисные помещения. «Мы делали расчеты с предварительными оценками – по стоимости всех этих площадей, будущим выплатам по рассрочкам и тем деньгам покупателей, которые есть в ФФС. Этого более чем достаточно, чтобы покрыть все расходы на достройку», – считает он.

По словам Майбороды, если после активизации работ поддерживать строительный процесс продажами, то на первое время потребуется около 1,5–2 млрд грн. «Это сумма инвестиций, которая нужна, чтобы вернуть ситуацию в нормальное русло. Если же строить только на деньги компании, без привлечения средств покупателей, и продавать только в состоянии полной готовности, то общая сумма может достигать 5 млрд грн», – уточнил он.

Особняком стоит вопрос судебных разбирательств, которые по некоторым объектам длятся уже не первый год. «Если речь о судах от ГАСК, то после оформления всех документов надлежащим образом, иски могут быть отозваны по причине отсутствия предмета спора. В спорах о законности передачи земельных участков под строительство немного сложнее. Я пока не вижу механизма решения данного вопроса. Без «политической воли» эти споры не так просто разрешить», – заключает управляющий партнер юридической фирмы KopotLawyers Владимир Копоть.