Бойкое место: в каких городах открываются новые ТРЦ

Сегмент торговой недвижимости, очевидно, пострадал от пандемии сильнее всего. В течение 2020 года и за первый квартал 2021 года в Киеве и в других городах ТРЦ несколько раз практически полностью прекращали свою работу из-за карантинных ограничений. Это сильно ударило по привлекательности торговых помещений, по стоимости их аренды, которая пошла на снижение, и притормозило запуск новых объектов. «По всей стране появилось много закрытых торговых лотов, даже в больших торговых центрах «свернулись» некоторые системные арендаторы», – рассказывает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

Но, если экономика Украины в 2021 году все-таки выйдет из пике, а власть перестанет мучить бизнес локдаунами, на рынок столицы и других крупных городов выплеснутся тысячи квадратных метров торговых площадей.

Mind разобрался, как ТРЦ переживают кризис, и как события последнего года отразились на взаимоотношениях арендодателей и арендаторов.

Взяли передышку

Наиболее насыщен торговыми площадями рынок Киева. По данным Colliers Ukraine, в течение 2020 года общее предложение новых торговых помещений в столице увеличилось на 5,1% по сравнению с 2019 годом и составило почти 1,6 млн. кв. м.

Открытие первой очереди этого ТРЦ состоялось в мае, а второй – в августе 2020 года. Для сравнения, в течение 2019 года в Киеве появилось шесть новых объектов общей площадью свыше 230 000 кв. м.

В регионах активность этого рынка значительно ниже, и его объемы меньше. По состоянию на конец 2020 года общее предложение торговой недвижимости в Одессе (здесь и далее – данные UTG) составило около 453 000  кв. м, в Днепре – 406 000 кв. м, в Харькове – 474 000 кв. м.

При этом в «миллионниках» новых проектов в течение 2020 года было крайне мало. В Одессе и Львове не появился вообще ни один крупный ТРЦ. Среди небольших объектов разве что только ТЦ «Жемчужина» площадью 4 000 кв. м в одесском микрорайоне Таирова.

В Днепре – аналогичная ситуация. Только на вокзальной площади построен небольшой торговый центр площадью 4 000 кв. м, а также открылся торгово-деловой центр «Успенский», площадь которого лишь немногим более 1 000 кв. м. В Харькове в течение 2020 года объем торговых площадей вырос в общей сложности на 14 000 кв. м. Причем, один из объектов – это реконструированный торговый центр «Мираж», который был закрыт в начале 2019 года из-за пожара.

Дальше – больше

Планы девелоперов торговой недвижимости на 2021 год гораздо оптимистичнее. По подсчетам аналитиков Colliers Ukraine, только в Киеве на разных стадиях строительства находятся 12 объектов общей площадью 763 000 кв. м.

В Одессе запланировано расширение трех ТРЦ, в результате чего их площадь вырастет где-то на 50 000 кв. м.
В Харькове из двух новых проектов площадью свыше 140 000 кв. м. один уже открылся – это ТРЦ Nikolsky, общей площадью 106 000 кв.м. В его открытие девелоперская компания Budhouse Group вложила 110 млн евро, из которых 53,6 млн евро – кредит польского государственного банка BGK.

«Срок окупаемости составляет 8 лет…. Объект сдался с 92% уровнем заполняемости», – рассказал операционный директор компании Budhouse Group Максим Гаврюшин.

Во Львове и Днепре на текущий год заявленных объектов, увы, нет. Хотя в ближайшие 2-4 года эксперты ожидают во Львове появление ТРЦ общей площадью 70 000 кв. м. А в Днепре перспективный объем предложения составляет не менее 55 000 кв. м.

Могут отложить

Впрочем, не исключено, что запуск некоторых объектов вновь сместится. Или на конец 2021 года, или на 2022 год. Многое будет зависеть об общей экономической ситуации в стране, и от активности арендаторов – в том числе.

«Практически все объекты финансируются украинскими компаниями из доходов в других сферах. При условии, если в целом структура их доходов в других бизнесах не ухудшится, компании склонны продолжать строительство ТРЦ, в противном случае инвестиции будут заморожены. Завершение реализации проектов и их запуск – возможность сохранить и вернуть вложенные средства», – объясняет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine.

Определенный риск для традиционных ТРЦ представляет онлайн-бизнес, который не только «откусывает» аудиторию покупателей, но и частично переходит в оффлайн, конкурируя с обычными магазинами и точками продаж.

«Во время вынужденного закрытия магазинов, стремительно ускорили свое развитие маркетплейсы (Rozetka, «Алло», «Каста» и т.д.) расширяя спрос на товары, которые прежде не были представлены и востребованы в сети – одежда и обувь, фармацевтическая продукция, косметика и парфюмерия, посуда, мебель, алкоголь, что привлекает новые возрастные категории потребителей, оттягивая их из физических магазинов. В итоге, торговые объекты не имеют достаточного пула арендаторов, откладывают ввод в эксплуатацию, переносят даты открытия до нормализации ситуации», – комментирует Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Ищут компромисс

Несмотря на затяжной карантин, спрос на торговые площади в крупных городах со стороны арендаторов по-прежнему остается довольно высоким. Эксперты объясняют это тем, что в мегаполисах до сих пор ощущается нехватка качественных ТРЦ. Например, в Киеве, по данным UTG, на 10 000 жителей приходится около 600 кв. м торговых площадей. В некоторых областных центрах (Запорожье, Чернигов) этот показатель вообще ниже 200 кв. м. В Варшаве, для сравнения, на 10 000 населения приходится 925 кв. м, в Братиславе – 1477 кв. м, в Праге – 741 кв. м.

Поэтому, несмотря на очень сложный 2020 год, вакантность в больших ТРЦ столицы и миллионников почти не выросла. Согласно оценкам консалтинговой компании Cushman&Wakefield, доля пустующих помещений не превышает 8-9%. Напомним, что в некоторых офисных и бизнес-центрах вакантность еще в прошлом году перешагнула отметку в 10%, и иногда приближается к 20%.

В то же время, владельцам или управляющим коммерческих помещений пришлось идти на уступки арендаторам: снижать ставки, давать арендые каникулы и пр. По оценкам Colliers Ukraine, процент снижения арендных ставок в ТРЦ составил приблизительно 20-30% год к году. «Сейчас базовые ежемесячные арендные ставки в ТРЦ Киева стабильно на уровне 55-70/кв.м и $70-115/кв.м – в премиальных локациях, с тенденцией к уменьшению», – говорит Михаил Артюхов, специалист международной сети агентств недвижимости RE/MAX.

За пределами столицы ставки на 30-50%, а то и вдвое ниже. На цену сильно влияет расположение объекта. Чем более «проходное» и насыщенное потенциальными покупателями место – тем, соответственно, дороже.
В большинстве случае арендаторы и ТРЦ находят компромиссные решения. Например, договариваются об отсрочке арендной платы, получая своеобразные «каникулы», выбивают себе скидки и льготные условия на начальный период работы магазина с выходом на полноценные условия через некоторое время.

Крупнейшие ТРЦ, открытие которых запланировано на 2021-2023 годы в Киеве и других крупных городах

Киев
Название объекта	Площадь объекта, кв.м	Планируемый запуск
XIT Mall	16 000	2021 год
Blockbuster Mall (2-я очередь)	50 000	2021 год
Respublika	132 500	2021 год
Piramida (2-я очередь)	7500	2021 год
New Ray	34 500	2021 год
Ocean Mall	100 000	2021-2022 годы
Rive Gauche (2-я очередь)	56 700	2021 год
Lisova Mall	220 000	2021-2022 годы
April City (2-3 очереди)	50 000	2021-2022 годы
Lavina Mall (2-я очередь)	20 000	2022 год
Lukianivka Mall	47 000	2022 год
White Lines	27 000	2022 год
Одесса
ТРУ Yessa	39 000	2022 год
«Остров» (2-я очередь)	18 000	2021 год
Riviera (4-я очередь)	18 000	2022 год
City Center (4-я очередь)	12 000	2021 год
Меркурий	40 000	2022 год
Акварель	7500	2022 год
Art Ville	13 600	2023 год
Люстдорфский	47 000	2023 год
Ипподром	62 500	2023 год
Львов
Spartak (2-я очередь)	15 000	2022 год
Харьков
Nikolsky	54 000	2021 году (уже открылся)
Planeta Mall	90 000	2021 год
Караван Megastore	61 000	2021 год
Винница
Small	8000	2021 год
«Бригантина»	50 000	2023 год
Запорожье
Alexander Plaza	43 000	2022 год
Житомир
Global.UA (3-я очередь)	10 000	2022 год
Покровский	17 500	2023 год

Данные: Colliers Ukraine, CBRE Ukraine, Cushman&Wakefield, UTG