Жваве місце: в яких містах відкриваються нові ТРЦ

Жваве місце: в яких містах відкриваються нові ТРЦ

І як змінилися орендні ставки на торговельні площі

Этот материал также доступен на русском языке
Жваве місце: в яких містах відкриваються нові ТРЦ

Сегмент торговельної нерухомості, вочевидь, постраждав від пандемії найсильніше. Протягом 2020 року та за I квартал 2021-го в Києві та інших містах ТРЦ кілька разів практично припиняли свою роботу через карантинні обмеження. Це сильно вдарило по привабливості торговельних приміщень, по вартості їхньої оренди, яка пішла на зниження, і пригальмувало запуск нових об'єктів. «По всій країні з'явилося багато закритих торгових лотів, навіть у великих торговельних центрах «згорнулися» деякі системні орендарі», – розповідає Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

Але, якщо економіка України 2021 року все ж таки вийде з піке, а влада припинить мучити бізнес локдаунами, на ринок столиці та інших великих міст «виплещуться» тисячі квадратних метрів торговельних площ.

Mind розібрався, як ТРЦ переживають кризу та як події останнього року відбилися на виносинах орендодавців з орендарями.

Взяли перепочинок

Найбільш насичений торговельними площами ринок Києва. За даними Colliers Ukraine, протягом 2020 року загальна пропозиція нових торговельних приміщень у столиці збільшилася на 5,1% до 2019 року і склала майже 1,6 млн кв. м.

Пропозиція зросла лише за рахунок одного об'єкта – це ТРЦ Retroville, орендна площа якого становить близько 76 000 кв. м.

Відкриття першої черги цього ТРЦ відбулося в травні, а другої – у серпні 2020 року. Для порівняння: протягом 2019 року в Києві з'явилося шість нових об'єктів загальною площею понад 230 000 кв. м.

У регіонах активність цього ринку значно нижча, і його обсяги менші. Станом на кінець 2020 року загальна пропозиція торгової нерухомості в Одесі (тут і далі – дані UTG) склала близько 453 000 кв. м, у Дніпрі – 406 000 кв. м, у Харкові – 474 000 кв. м.

При цьому в «мільйонниках» нових проєктів протягом 2020 року було вкрай мало. В Одесі та Львові не з'явилося взагалі жодного великого ТРЦ. Серед невеликих об'єктів хіба що ТЦ «Жемчужина» площею 4000 кв. м в одеському мікрорайоні Таїрова.

У Дніпрі – аналогічна ситуація. Лише на вокзальній площі побудовано невеликий торговельний центр площею 4000 кв. м, а також відкрився торгово-діловий центр «Успенський», площа якого лише трохи більше, ніж 1000 кв. м. У Харкові протягом 2020 року об`єм торгових площ зріс загалом на 14 000 кв. м. Причому, один з об'єктів – це реконструйований торговельний центр «Міраж», який був закритий на початку 2019 року через пожежу.

Далі більше

Плани девелоперів торговельної нерухомості на 2021 рік набагато оптимістичніші. За підрахунками аналітиків Colliers Ukraine, лише в Києві на різних стадіях будівництва перебувають 12 об'єктів загальною площею 763 000 кв. м.

Протягом 2021 року може бути введено в експлуатацію щонайменше половина об'єктів сумарною площею 300 000 кв. м.

В Одесі заплановано розширення трьох ТРЦ, внаслідок чого їхня площа зросте приблизно на 50 000 кв. м.
У Харкові з двох нових проєктів площею понад 140 000 кв. м. один уже відкрився – це ТРЦ Nikolsky, загальною площею 106 000 кв. м. У його відкриття девелоперська компанія Budhouse Group вклала 110 млн євро, з яких 53,6 млн євро – кредит польського державного банку BGK.

«Строк окупності становить вісім років.... Об'єкт здався з 92% рівнем заповнюваності», – розповів операційний директор компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин.

У Львові та Дніпрі на поточний рік заявлених об'єктів, на жаль, немає. Хоча в найближчі два – чотири роки експерти очікують у Львові появу ТРЦ загальною площею 70 000 кв. м. А в Дніпрі перспективний обсяг пропозиції становить не менше 55 000 кв. м.

Можуть відкласти

Втім, не виключено, що запуск деяких об'єктів знову зміститься. Або на кінець 2021 року, або на 2022 рік. Багато що залежатиме від загальної економічної ситуації в країні і, зокрема, від активності орендарів.

«Практично всі об'єкти фінансуються українськими компаніями з доходів в інших сферах. За умови, якщо загалом структура їхніх доходів в інших бізнесах не погіршиться, компанії схильні продовжувати будівництво ТРЦ, в іншому випадку інвестиції будуть заморожені. Завершення реалізації проєктів і їхній запуск – можливість зберегти й повернути вкладені кошти», – пояснює Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine.

Певний ризик для традиційних ТРЦ становить онлайн-бізнес, який не тільки «відкушує» аудиторію покупців, а й частково переходить в офлайн, конкуруючи зі звичайними магазинами та точками продажів.

«Під час вимушеного закриття магазинів стрімко прискорили свій розвиток маркетплейси (Rozetka, «Алло», «Каста» тощо), розширюючи попит на товари, які раніше не були представлені та затребувані в мережі – одяг і взуття, фармацевтична продукція, косметика й парфумерія, посуд, меблі, алкоголь, що залучає нові вікові категорії споживачів, відтягуючи їх з фізичних магазинів. У підсумку торговельні об'єкти не мають достатнього пулу орендарів, відкладають введення в експлуатацію, переносять дати відкриття до нормалізації ситуації», – коментує Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

Шукають компроміс

Попри затяжний карантин, попит на торгові площі у великих містах з боку орендарів, як і раніше, залишається досить високим. Експерти пояснюють це тим, що в мегаполісах досі відчувається брак якісних ТРЦ. Наприклад, у Києві, за даними UTG, на 10 000 жителів припадає близько 600 кв. м торговельних площ. У деяких обласних центрах (Запоріжжя, Чернігів) цей показник взагалі нижче 200 кв. м. У Варшаві, для порівняння, на 10 000 населення припадає 925 кв. м, у Братиславі – 1 477 кв. м, у Празі – 741 кв. м.

Тому, незважаючи на дуже складний 2020 рік, вакантність у великих ТРЦ мільйонників майже не зросла. Згідно з оцінками консалтингової компанії Cushman & Wakefield, частка порожніх приміщень не перевищує 8–9%. Нагадаємо: що в деяких офісних і бізнес-центрах вакантність ще торік перетнула позначку в 10%, й іноді наближається до 20%.

Водночас власникам або керуючим комерційних приміщень довелося йти на поступки орендарям: знижувати ставки, надавати орендні канікули тощо. За оцінками Colliers Ukraine, відсоток зниження орендних ставок у ТРЦ склав приблизно 20–30% рік до року. «Зараз базові щомісячні орендні ставки в ТРЦ Києва стабільно на рівні $55–70/1 кв. м і $70–115/1 кв. м – у преміальних локаціях, з тенденцією до зменшення», – каже Михайло Артюхов, фахівець міжнародної мережі агентств нерухомості RE/MAX.

За межами столиці ставки на 30–50%, а то й удвічі нижчі. На ціну сильно впливає розташування об'єкта. Чим більш «прохідне» і насичене потенційними покупцями місце – тим, відповідно, дорожче.

У більшості випадків орендарі та ТРЦ знаходять компромісні рішення. Наприклад, домовляються про відтермінування орендної плати, отримуючи своєрідні «канікули», вибивають собі знижки та пільгові умови на початковий період роботи магазину з виходом на повноцінні умови за деякий час.

Сьогодні всі ритейлери прагнуть мінімізувати ризики, і частину цих ризиків торговельні мережі перекладають на девелопера. Це може бути фіксація мінімального платежу, прив'язка оренди до товарообігу, до заповнюваності торгового об'єкта, заданих значень відвідуваності. Але, імовірно, така лояльність орендодавців буде недовгою. Щойно ринок відновиться, орендодавці сподіваються, що ставки поповзуть угору, а умови оренди повернуться до докризових.

Найбільші ТРЦ, відкриття яких заплановане на 2021–2023 роки в Києві та інших великих містах

Київ

Назва об'єкту Площа об'єкту, кв. м Планується запуск
XIT Mall 16 000 2021 рік
Blockbuster Mall (2-а черга) 50 000 2021 рік
Respublika 132 500 2021 рік
Piramida (2-а черга) 7500 2021 рік
New Ray 34 500 2021 рік
Ocean Mall 100 000 2021–2022 роки
Rive Gauche (2-а черга) 56 700 2021 рік
Lisova Mall 220 000 2021–2022 роки
April City (2–3 черги) 50 000 2021–2022 роки
Lavina Mall (2-а черга) 20 000 2022 рік
Lukianivka Mall 47 000 2022 рік
White Lines 27 000 2022 рік

Одеса

ТРУ Yessa  39 000 2022 рік
«Острів» (2-а черга) 18 000 2021 рік
Riviera (4-а черга) 18 000 2022 рік
City Center (4-а черга) 12 000 2021 рік
Меркурій 40 000 2022 рік
Акварель 7500 2022 рік
Art Ville 13 600 2023 рік
Люстдорфський 47 000 2023 рік
Іпподром 62 500 2023 рік

Львів

Spartak (2-а черга) 15 000 2022 рік

Харків

Nikolsky 54 000 2021 рік (вже відкрився)
Planeta Mall 90 000 2021 рік
Караван Megastore 61 000 2021 рік

Вінниця

Small 8000 2021 рік
«Бригантина» 50 000 2023 рік

Запоріжжя

Alexander Plaza 43 000 2022 рік

Житомир

Global.UA (3-а черга) 10 000 2022 рік
Покровський 17 500 2023 рік

Дані: Colliers Ukraine, CBRE Ukraine, Cushman & Wakefield, UTG

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті