Жваве місце: в яких містах відкриваються нові ТРЦ

Сегмент торговельної нерухомості, вочевидь, постраждав від пандемії найсильніше. Протягом 2020 року та за I квартал 2021-го в Києві та інших містах ТРЦ кілька разів практично припиняли свою роботу через карантинні обмеження. Це сильно вдарило по привабливості торговельних приміщень, по вартості їхньої оренди, яка пішла на зниження, і пригальмувало запуск нових об'єктів. «По всій країні з'явилося багато закритих торгових лотів, навіть у великих торговельних центрах «згорнулися» деякі системні орендарі», – розповідає Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

Але, якщо економіка України 2021 року все ж таки вийде з піке, а влада припинить мучити бізнес локдаунами, на ринок столиці та інших великих міст «виплещуться» тисячі квадратних метрів торговельних площ.

Mind розібрався, як ТРЦ переживають кризу та як події останнього року відбилися на виносинах орендодавців з орендарями.

Взяли перепочинок

Найбільш насичений торговельними площами ринок Києва. За даними Colliers Ukraine, протягом 2020 року загальна пропозиція нових торговельних приміщень у столиці збільшилася на 5,1% до 2019 року і склала майже 1,6 млн кв. м.

Відкриття першої черги цього ТРЦ відбулося в травні, а другої – у серпні 2020 року. Для порівняння: протягом 2019 року в Києві з'явилося шість нових об'єктів загальною площею понад 230 000 кв. м.

У регіонах активність цього ринку значно нижча, і його обсяги менші. Станом на кінець 2020 року загальна пропозиція торгової нерухомості в Одесі (тут і далі – дані UTG) склала близько 453 000 кв. м, у Дніпрі – 406 000 кв. м, у Харкові – 474 000 кв. м.

При цьому в «мільйонниках» нових проєктів протягом 2020 року було вкрай мало. В Одесі та Львові не з'явилося взагалі жодного великого ТРЦ. Серед невеликих об'єктів хіба що ТЦ «Жемчужина» площею 4000 кв. м в одеському мікрорайоні Таїрова.

У Дніпрі – аналогічна ситуація. Лише на вокзальній площі побудовано невеликий торговельний центр площею 4000 кв. м, а також відкрився торгово-діловий центр «Успенський», площа якого лише трохи більше, ніж 1000 кв. м. У Харкові протягом 2020 року об`єм торгових площ зріс загалом на 14 000 кв. м. Причому, один з об'єктів – це реконструйований торговельний центр «Міраж», який був закритий на початку 2019 року через пожежу.

Далі більше

Плани девелоперів торговельної нерухомості на 2021 рік набагато оптимістичніші. За підрахунками аналітиків Colliers Ukraine, лише в Києві на різних стадіях будівництва перебувають 12 об'єктів загальною площею 763 000 кв. м.

В Одесі заплановано розширення трьох ТРЦ, внаслідок чого їхня площа зросте приблизно на 50 000 кв. м.
У Харкові з двох нових проєктів площею понад 140 000 кв. м. один уже відкрився – це ТРЦ Nikolsky, загальною площею 106 000 кв. м. У його відкриття девелоперська компанія Budhouse Group вклала 110 млн євро, з яких 53,6 млн євро – кредит польського державного банку BGK.

«Строк окупності становить вісім років.... Об'єкт здався з 92% рівнем заповнюваності», – розповів операційний директор компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин.

У Львові та Дніпрі на поточний рік заявлених об'єктів, на жаль, немає. Хоча в найближчі два – чотири роки експерти очікують у Львові появу ТРЦ загальною площею 70 000 кв. м. А в Дніпрі перспективний обсяг пропозиції становить не менше 55 000 кв. м.

Можуть відкласти

Втім, не виключено, що запуск деяких об'єктів знову зміститься. Або на кінець 2021 року, або на 2022 рік. Багато що залежатиме від загальної економічної ситуації в країні і, зокрема, від активності орендарів.

«Практично всі об'єкти фінансуються українськими компаніями з доходів в інших сферах. За умови, якщо загалом структура їхніх доходів в інших бізнесах не погіршиться, компанії схильні продовжувати будівництво ТРЦ, в іншому випадку інвестиції будуть заморожені. Завершення реалізації проєктів і їхній запуск – можливість зберегти й повернути вкладені кошти», – пояснює Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine.

Певний ризик для традиційних ТРЦ становить онлайн-бізнес, який не тільки «відкушує» аудиторію покупців, а й частково переходить в офлайн, конкуруючи зі звичайними магазинами та точками продажів.

«Під час вимушеного закриття магазинів стрімко прискорили свій розвиток маркетплейси (Rozetka, «Алло», «Каста» тощо), розширюючи попит на товари, які раніше не були представлені та затребувані в мережі – одяг і взуття, фармацевтична продукція, косметика й парфумерія, посуд, меблі, алкоголь, що залучає нові вікові категорії споживачів, відтягуючи їх з фізичних магазинів. У підсумку торговельні об'єкти не мають достатнього пулу орендарів, відкладають введення в експлуатацію, переносять дати відкриття до нормалізації ситуації», – коментує Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

Шукають компроміс

Попри затяжний карантин, попит на торгові площі у великих містах з боку орендарів, як і раніше, залишається досить високим. Експерти пояснюють це тим, що в мегаполісах досі відчувається брак якісних ТРЦ. Наприклад, у Києві, за даними UTG, на 10 000 жителів припадає близько 600 кв. м торговельних площ. У деяких обласних центрах (Запоріжжя, Чернігів) цей показник взагалі нижче 200 кв. м. У Варшаві, для порівняння, на 10 000 населення припадає 925 кв. м, у Братиславі – 1 477 кв. м, у Празі – 741 кв. м.

Тому, незважаючи на дуже складний 2020 рік, вакантність у великих ТРЦ мільйонників майже не зросла. Згідно з оцінками консалтингової компанії Cushman & Wakefield, частка порожніх приміщень не перевищує 8–9%. Нагадаємо: що в деяких офісних і бізнес-центрах вакантність ще торік перетнула позначку в 10%, й іноді наближається до 20%.

Водночас власникам або керуючим комерційних приміщень довелося йти на поступки орендарям: знижувати ставки, надавати орендні канікули тощо. За оцінками Colliers Ukraine, відсоток зниження орендних ставок у ТРЦ склав приблизно 20–30% рік до року. «Зараз базові щомісячні орендні ставки в ТРЦ Києва стабільно на рівні $55–70/1 кв. м і $70–115/1 кв. м – у преміальних локаціях, з тенденцією до зменшення», – каже Михайло Артюхов, фахівець міжнародної мережі агентств нерухомості RE/MAX.

За межами столиці ставки на 30–50%, а то й удвічі нижчі. На ціну сильно впливає розташування об'єкта. Чим більш «прохідне» і насичене потенційними покупцями місце – тим, відповідно, дорожче.

У більшості випадків орендарі та ТРЦ знаходять компромісні рішення. Наприклад, домовляються про відтермінування орендної плати, отримуючи своєрідні «канікули», вибивають собі знижки та пільгові умови на початковий період роботи магазину з виходом на повноцінні умови за деякий час.

Найбільші ТРЦ, відкриття яких заплановане на 2021–2023 роки в Києві та інших великих містах

Київ
Назва об'єкту	Площа об'єкту, кв. м	Планується запуск
XIT Mall	16 000	2021 рік
Blockbuster Mall (2-а черга)	50 000	2021 рік
Respublika	132 500	2021 рік
Piramida (2-а черга)	7500	2021 рік
New Ray	34 500	2021 рік
Ocean Mall	100 000	2021–2022 роки
Rive Gauche (2-а черга)	56 700	2021 рік
Lisova Mall	220 000	2021–2022 роки
April City (2–3 черги)	50 000	2021–2022 роки
Lavina Mall (2-а черга)	20 000	2022 рік
Lukianivka Mall	47 000	2022 рік
White Lines	27 000	2022 рік
Одеса
ТРУ Yessa	39 000	2022 рік
«Острів» (2-а черга)	18 000	2021 рік
Riviera (4-а черга)	18 000	2022 рік
City Center (4-а черга)	12 000	2021 рік
Меркурій	40 000	2022 рік
Акварель	7500	2022 рік
Art Ville	13 600	2023 рік
Люстдорфський	47 000	2023 рік
Іпподром	62 500	2023 рік
Львів
Spartak (2-а черга)	15 000	2022 рік
Харків
Nikolsky	54 000	2021 рік (вже відкрився)
Planeta Mall	90 000	2021 рік
Караван Megastore	61 000	2021 рік
Вінниця
Small	8000	2021 рік
«Бригантина»	50 000	2023 рік
Запоріжжя
Alexander Plaza	43 000	2022 рік
Житомир
Global.UA (3-а черга)	10 000	2022 рік
Покровський	17 500	2023 рік

Дані: Colliers Ukraine, CBRE Ukraine, Cushman & Wakefield, UTG