Метри на паузі: що відбувається з ринком житлової нерухомості
І чому угоди з квартирами повністю заблоковані
Ринок нерухомості в Україні абсолютно зупинився. Угод з купівлі-продажу житла немає ні на первинному, ні на вторинному ринку. Будівництво багатьох об'єктів також заморожено. За оцінками експертів, доки тривають бойові дії, ситуація навряд чи зміниться.
Mind вирішив розібратися, що саме відбувається на ринку нерухомості сьогодні та які він має перспективи в майбутньому.
Будмайданчики зупинилися. Одразу уточнимо: ми не заглиблюватимемося в те, що відбувається з орендою житла. Зліт попиту на орендовані квартири, так само як і цін на них, у тих регіонах, які на сьогодні вважаються безпечними (захід, південний захід та частково центр України), багато в чому спекулятивний. Орендні ставки, які сягають навіть у провінційних містах 25 000 – 30 000 грн на місяць, абсолютно необґрунтовані. Очевидно, що після згасання конфлікту вартість оренди відкотиться на довоєнний рівень.
На відміну від оренди на первинному ринку взагалі немає руху. «У березні активність на будівельних майданчиках припинилася по всій Україні», – говорить експерт із нерухомості Михайло Артюхов. Лише з настанням квітня деякі забудовники відновили роботи на своїх об'єктах. Та й це переважно компанії, які будують у західних регіонах: у Львівській, Тернопільській, Івано-Франківській, Волинській областях.
У тих областях, що знаходяться в зоні бойових дій або у безпосередній близькості до неї (Запорізька, Дніпропетровська, Харківська області), будівельні роботи, як і раніше, зупинені.
Схожа ситуація і на столичному ринку нерухомості. Попри те що військова загроза в Києві та на його околицях наразі набагато нижча, ніж у березні, девелопери не поспішають запускати будівництво. Рух помітний лише в тих проєктах, які вже були практично готові до введення в експлуатацію – залишилися лише оздоблювальні роботи, підключення до комунікацій тощо.
Отже, покупцям квартир у новобудовах слід запастися терпінням, оскільки переважна більшість об'єктів не буде завершена вчасно. А деякі житлові комплекси взагалі перейдуть у категорію довгобудів. На жаль, але війну й подальшу за нею економічну кризу в країні переживуть далеко не всі будівельні компанії.
«Зсув термінів реалізації проєктів на два роки – це оптимістичний сценарій. Забудовники не зможуть вкластися в колишні терміни через порушення логістики постачання будматеріалів, наявність передумов для збільшення собівартості будівництва та у зв'язку з невизначеністю попиту на нерухомість», – вважає Михайло Артюхов.
Ціни завмерли? Ціни на нове житло поки що залишаються на рівні січня-лютого 2022 року. За даними lun.ua, у Києві на початку квітня середня вартість квадратного метра була на рівні близько 35 600 грн, мінімальна – у межах 24 000 грн. В Одесі в середньому «квадрат» коштував близько 24 000 грн, найнижча ціна була на рівні 17 000 грн.
Відчутно зросла вартість нового житла лише у Львові, який, нагадаємо, з початку війни прийняв за різними оцінками до 300 000 переселенців. Із січня до квітня середня ціна квадратного метра в новобудовах Львова підвищилася на 10%, до 23 700 грн.
Якщо оцінювати цінову динаміку на первинному ринку загалом по Україні, то, як свідчать дані address.ua, після 24 лютого і аж до середини березня ціни на житло знизилися десь на 5–6% (у валютному еквіваленті) – з $1265 до $1195 за квадратний метр. А із середини березня і до початку квітня вартість квартир на первинному ринку відіграла своє падіння і дісталася позначки $1400/м.кв.
«Ціни та умови купівлі нерухомості наразі залишаються такими самими, як і були. Також забудовники просять інвесторів у міру можливостей вносити платежі за договорами розстрочки. Хоча тим, хто не здатен сплачувати, будівельні компанії не нараховуватимуть штрафні санкції протягом трьох місяців. А ще ми бачимо, що з'явилися програми пільгового розстрочення в невеликих містах на Заході України», – розповідає Андрій Романов, директор агенції нерухомості «КиївДомСервіс».
На вторинному ринку загалом схожа ситуація. Ціни на квартири з початку року не змінились. У Києві за тими пропозиціями про продаж, які фігурують на дошках оголошень (Flatfy, OLX, dom.ria тощо), ціна за квадратний метр становить близько $1100, у регіонах, залежно від міста, від $650 до $850 за «квадрат». І що ближче до західного кордону України – то дорожче. В Івано-Франківську продавці просять $650–750 за квадратний метр, у Тернополі – $650–830, а у Львові – від $1050 до $1200 за квадратний метр.
Угод немає і поки що не буде. Незважаючи на те що охочих продати житло є надміру, оформлення угод повністю припинено. Це пов'язано з тим, що Міністерство юстиції закрило доступ до реєстру нерухомості.
«В Україні тимчасово не функціонує Державний реєстр прав на нерухоме майно. Нотаріальні дії, зокрема, засвідчення будь-яких договорів, якими передбачено перехід права власності до іншої особи, або договорів іпотеки, не здійснюються до відновлення роботи цього реєстру», – розповідає адвокат адвокатського бюро «Семенова і Партнери» Марина Семенова.
Хтось таки намагається оформити купівлю (продаж) нерухомості без участі нотаріуса. Але це загрожує неприємними наслідками. Насамперед для покупця. Річ у тім, що нотаріус здійснює перевірку юридичної чистоти квартири. Що вона перебуває у заставі у банку, не заарештована та є предметом судового розгляду. Інакше переконатися, що з житлом усе гаразд, неможливо.
Але навіть якщо сторони зможуть якимось чином здійснити угоду (наприклад, оформити попередній договір, який передбачає намір у майбутньому укласти вже повноцінну нотаріальну угоду купівлі-продажу), її згодом легко можуть визнати недійсною.
«Попередню угоду щодо відчуження нерухомого майна також необхідно нотаріально засвідчувати, що не завжди можливо в сучасних умовах. Існує ризик того, що вона не матиме юридичної сили», – попереджає Марина Семенова.
За словами ріелтерів, ті угоди, які проводяться зараз, – поодинокі і лише між близькими знайомими чи родичами. Тобто між продавцем та покупцем, які один одному довіряють. Причому зазвичай такі квартири йдуть із великим дисконтом. Іноді до 20–30%.
Що далі? Ніхто не наважується давати однозначні прогнози щодо ринку нерухомості. Усе залежатиме від того, коли завершаться бойові дії та якими будуть наслідки для української економіки.
«Закінчення бойових дій створить моментум (первинну динаміку) нової пропозиції та конкуренції на ринку житлової нерухомості. Але для перезапуску ринку потрібна наявність іпотечних рішень зі ставкою нижче 10% річних. Без істотних змін у законодавстві та банківському секторі цього не відбудеться», – вважає Михайло Артюхов.
На думку Андрія Романова, попри ситуацію в країні, попит на нерухомість є, причому доволі суттєвий. І його буде реалізовано після того, як з'явиться можливість проводити угоди. «Охочих продати житло достатньо. Отже, у регіонах, які не постраждали від військової агресії, ринок запуститься буквально протягом одного-двох місяців після того, як будуть відкриті реєстри», – вважає керівник «КиївДомСервіс».
З боку покупців левову частку попиту на житло формуватимуть переселенці з найбільш постраждалих міст та областей. Тому забудовники, які ведуть бізнес у центрі України та у західній її частині, без роботи не залишаться. Там зростатимуть темпи будівництва та ціни на житло. Не виключено зростання вартості квадратних метрів на 10–20% від нинішнього рівня.
Втім, ті компанії, які працюють ближче до Сходу країни, теж будуть при справі. Після війни їм належить відновлювати зруйнований і пошкоджений житловий фонд, а також інфраструктуру. Причому Офіс Президента вже заявив про готовність держави брати участь у подібних проєктах і залучати девелоперів до відбудови країни.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
