Год без моратория: первые итоги рынка земель сельхозначения

1 июля исполнился год с момента запуска в Украине рынка земель сельхозназначения. Основным заявленным посылом при реализации земельной реформы было стремление разблокировать права 6,9 млн владельцев паев. Практика показала, что лишь очень немногие этим правом воспользовались, однако куда важнее был цивилизационный и инвестиционный эффект – появление нового актива, бизнес-инфраструктуры вокруг него и баллы к инвестиционному климату.

А потом началась война.

Долгий разгон

Отмена моратория на продажу сельскохозяйственной земли в Украине произошла де-факто 31 марта 2020 года, когда Верховная Рада приняла соответствующий закон. Де-юре – 1 июля 2021 года, когда он вступил в силу. На самом деле заработал рынок не ранее сентября, поскольку инфраструктура оказалась готова лишь частично. В частности, нотариусы, на которых была возложена основная нагрузка по проведению земельных сделок и максимальная ответственность за соблюдение процедур, требовали четких протоколов, которые только предстояло наработать. Также большая «пробка» сформировалась на этапе подключения представителей нотариата к Государственному земельному кадастру.

Несомненный позитив и главный вывод из первого года работы земельного рынка – отсутствие эксцессов. За это время не произошло ни одного громкого скандала, конфликта и в целом рынок запустился достаточно плавно и ровно.

Частично эта плавность объясняется небольшим количеством сделок и невысокой нагрузкой на инфраструктуру.

Так, за год заключено более 105 000 сделок, в том числе 88 000 сделок купли-продажи земли с общей стоимостью более 7 млрд грн на общую площадь 252 241 га. Это около 1% от всей площади сельхозземли в Украине.

Больше всего земель было реализовано в Харьковской (37 116 га), Днепропетровской (21 783 га) и Херсонской (21 026 га) областях. Их лидерство обусловлено в среднем более масштабными земельными лотами, которые предлагались к продаже в этих регионах. Точно так же земельные аутсайдеры – а это сплошь западные области – оказалась внизу списка из-за небольшого количества свободной земли для продажи.

Активность рынка планомерно росла – декабрь 2021 года и вовсе оказался рекордным, было зафиксировано несколько случаев, когда среднесуточный оборот превышал 2500 га. В январе рынок просел из-за традиционного снижения бизнес-активности на новогодних каникулах, а 24 февраля, с первым залпом российских ракет, остановился.

Восстановление, пока малозаметное, фиксируется с середины мая.

Портрет покупателя

Большинство сделок – это покупка с целью личных инвестиций, аналог депозита. Пассивный доход в виде арендной платы генерирует около 400 000 грн в год с максимально возможного земельного банка в 100 га.

Второй мотив – заработать на перепродаже участка в расчете на его резкое подорожание встречается куда реже, поскольку даже довоенный прогноз динамики цен составлял скромные 10% в год.

Самая первая, хоть и не единственная сложность, с которой сталкивается человек, планирующий стать землевладельцем в Украине, – это поиск подходящего участка.

Несмотря на декларируемую открытость государственных данных, искать свободную землю приходится буквально в ручном режиме.

Самый эффективный способ – это, сузив поиски до желаемого района, ехать на место и общаться с председателями местных ОТГ.

Второй вариант – обращение к профессионалам. Это породило целый пласт компаний-посредников, которые за небольшой гонорар – от $100 до $500 за транзакцию, реже – процент от сделки, предлагают услугу подбора соответствующего лота, а часто располагают уже сформированными массивами. Иногда такими посредниками выступают агрохолдинги.

Таким образом, основные покупатели – это люди, далекие от сельского хозяйства. Как отмечал глава «Союза украинского крестьянства» Иван Томич, из всех участников рынка земли фермеры составляют не более 1–-3%.

«Это уникальный фактор Украины, больше нигде в мире такого нет. Украинский фермер не участвует в рынке земли», – говорил он.

Юридический процесс покупки не прост и не бесплатен, и это еще больше сужает количество потенциальных покупателей. Покупка участка предусматривает проведение его оценки сертифицированным специалистом (от 1000 грн), получение нотариально заверенного согласия супруга/супруги на сделку (от 500 грн), согласование соглашения с арендатором участка, который по закону имеет право на первоочередной выкуп земли, которую он обрабатывает (в среднем $100, включая нотариальное закрепление согласия). Доход от продажи облагается налогом: 5% налога на прибыль и 1,5% военного сбора. Эти расходы должен нести продавец, но на практике чаще всего сумма налоговых обязательств приплюсована к стоимости земли.

Фактор цены

Средняя цена земли в Украине составляет 37 900 грн за гектар, что близко к нормативной денежной оценке.

Но разброс колоссальный, хотя фактор плодородия земли не является основным в ценообразовании.

Неслучайно лидерство по стоимости сельхозземли – более 216 000 грн/га удерживает Львовская область, не самый аграрный регион в стране. Также в топ-пять входят столичный регион и туристические Ивано-Франковская, Закарпатская и Черновицкая области.

Рекордные цены объясняются перспективой смены целевого назначения участка под застройку. Огороды в пригородах позднее, после допуска на рынок юридических лиц, могут быть с огромной премией перепроданы девелоперам.

«Аграрные» сделки все же составляют большинство, но цены по ним гораздо скромнее. Для товарного производства земли приобретаются на Винничине, Полтавщине, Кировоградщине, где их стоимость составляет около 40 000/га.

Активная фаза войны не дает возможности прогнозировать развитие земельного – равно как и любого другого – рынка. Однако по мере стабилизации ситуации и перспектив международной помощи и восстановления Украины стоимость этого актива будет только расти.

Рынок земли: активность за первый год

Область	Количество сделок (участков)	Общая площадь, га	Средняя цена, грн/га
Винницкая	7690	13 578	41 886
Волынская	3856	5432	28 051
Днепропетровская	5297	21 783	28 918
Донецкая	1811	6952	27 642
Житомирская	4145	7220	25 820
Закарпатская	1619	1347	56 803
Запорожская	2858	11 010	23 221
Ивано-Франковская	2196	942	138 270
Киевская	7353	10 287	150 620
Кировоградская	5833	19 656	29 996
Луганская	1429	6832	27 541
Львовская	2815	2431	216 812
Николаевская	3269	12 733	24 813
Одесская	2088	5764	40 761
Полтавская	7704	19 371	34 433
Ровенская	2043	1840	39 690
Сумская	7615	12 771	25 952
Тернопольская	2879	3980	40 181
Харьковская	10 400	37 116	31 736
Херсонская	4801	21 026	23 157
Хмельницкая	7162	12 596	33 411
Черкасская	3383	6168	34 741
Черновицкая	2105	1702	42 261
Черниговская	4822	9697	23 536