Земельная децентрализация: что могут получить общины

Децентрализацию называют реформой №1 в стране. Главная цель – предоставить общинам полномочия и ресурсы для оптимального управления собственным развитием. Первый этап реформы – финансовый – прошел быстро и успешно. Бюджеты общин значительно увеличились. Однако общины смогут создавать и реализовывать стратегические программы развития только после получения контроля над главным ресурсом – землей.

Сейчас задача передачи полномочий по управлению земельными ресурсами актуализировалась. Поэтому, по поручению правительства, Министерство регионального развития и строительства разработало новый законопроект, который наконец-то решит давнюю проблему. Об особенностях и нововведениях проекта закона рассказывает эксперт Проектного офиса секторальной децентрализации по вопросам земельных отношений при министерстве Олег Проценко.

Как передать землю общинам? Земля – главный ресурс для развития общин. Ведь вновь объединенные общины должны иметь ресурсы для своего эффективного развития. А вопрос принадлежности земель за пределами населенных пунктов – ключевой стимул и фактор для успешного формирования базового уровня местного самоуправления.

При этом Концепция реформирования местного самоуправления и территориальной организации власти в Украине предусматривает: «Определение материальной основой местного самоуправления имущества, в частности земли, находящейся в собственности территориальных общин сел, поселков, городов (в коммунальной собственности), объектов совместной собственности территориальных общин сел, поселков, городов, района, области, а также надлежащей базы».

Слова власти должны совпадать с действиями, так что пора передать земли государственной собственности в сферу управления общин. То есть именно община должно решать: сдать в аренду, отдать под приватизацию, дать разрешение на строительство предприятия (промышленного, логистического, рекреационного) на этой земле.

Зачем еще необходимо распоряжение? Оно дает понимание, кто владелец или арендатор, кто будет платить с нее налоги. А также создать условия, чтобы арендатор земли вкладывал не только в выращивание, но и в переработку продукции. А это уже рабочие места и налоги (НДФЛ) в местный бюджет.

Уже два года на рассмотрении парламента находится законопроект №4355 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно расширения полномочий органов местного самоуправления по управлению земельными ресурсами и усиления государственного контроля за использованием и охраной земель». Однако за этот период накопилось слишком много поправок к проекту. Поэтому министерство разработало новый законопроект о передаче объединенным территориальным общинам полномочий по распоряжению землей на всей своей территории, то есть и за пределами населенных пунктов.

Именно в этом проекте подробно описана процедура передачи государственной земли от Госгеокадастра общинам. В частности, предлагается установить, что земли государственной собственности за пределами населенных пунктов передаются в собственность территориальных общин, объединившихся в соответствии с законом, и определить порядок такой передачи.

О какой земле идет речь и сколько она стоит? Всего в стране насчитывается более 60 млн га земли, из которых более 70% (42 млн га) – земли сельхозназначения, расположенные за пределами населенных пунктов. Из них 32 млн га – паи. Однако еще 10,5 млн га до сих пор государственные. И существенная часть этих земель расположена в пределах объединенных территориальных общин. Однако общины распоряжаться ими не могут, вместо них землей распоряжаются центральные органы власти.

Сейчас, по данным СМИ, на сером рынке цена земли составляет около $1000/га. Однако это не предел. В Польше, например, – $3000/га. По оценкам экспертов, самые высокие цены на землю – на Мальте и в Нидерландах (более $45 000–60 000/га). В большинстве западноевропейских стран цены колеблются от $15 000 до $30 000/га, а в Восточной Европе от $1000 до максимум $10 000/га. Некоторые специалисты считают, что по плодородию украинская земля похожа на чернозем в США (штат Айова) и Аргентине (LaPlata), где земля стоит в среднем $12 800/га (данные 2015 года).

Источник: voxukraine

Стоимость аренды за рубежом также другая. Самый высокий размер арендной платы сейчас в Дании, Ирландии и Нидерландах – более $600/га в год. Самый низкий в Литве и Словакии ($54/га и $26/га в год).

Источник: Евростат, Национальный статистический институт Болгарии. Центральное статистическое бюро Польши, Немецкая сельскохозяйственная ассоциация

В Украине арендная плата на землю в частной собственности колебалась около $75/га перед обесцениванием гривны, а в 2015 году составляла около $32/га (со значительными отличиями в разрезе регионов).

Сколько средств теряют общины? Министерство постоянно изучает ситуацию в конкретных общинах и дает практические рекомендации. Поэтому можно на примере отдельной объединенной территориальной общины (ОТО) показать суммы убытков.

Возьмем Тетеревскую ОТО. Центром общины является с.Тетеревка. Также в состав общины вошли села Буки, Дениши, Корчак. Население составляет около 7000 человек. То есть она из категории малых общин, которых в стране большинство.

Наглядно это выглядит так:

Земельные ресурсы на примере конкретной ОТО

Источник: liga.net

Упорядочение земельных вопросов содержит большой потенциал увеличения поступлений в бюджет общины. Общая площадь ОТО составляет 22 736 га. До 2016 года плата за землю составила 6,8% доходов бюджета – 1039 грн. При этом для 64% земель с/х назначения, сданных в аренду, не проведена нормативная денежная оценка (потенциально – 300 000 грн), 25% земель в пределах населенных пунктов не инвентаризированы (потенциально – 125 000 грн), 50% земель за пределами населенных пунктов не инвентаризированы (потенциально – 350 000 грн).

Поэтому сейчас 722 000 грн (5% от общего бюджета ОТО) – плата за землю фактическая по 2016 год. А еще 775 000 грн – возможные дополнительные доходы по плате за землю. В общем потенциальный рост – 107%. Причем можно смело утверждать, что такая ситуация является типичной для страны, ведь 65% ОТО имеют площадь до 250 кв. км.

Каковы следующие задачи? Первоочередная задача земельной реформы – это передача государственной земли общинам. Получив соответствующие права, общины сами приведут в порядок, инвентаризуют и реализуют на открытом аукционе арендные права на землю. Благодаря этому общины получат мощный финансовый ресурс для своего развития.

Поэтому в ближайшее время необходимо:

• разработать и внедрить стратегию для взаимодействия с парламентом для принятия соответствующих решений по усилению полномочий ОТО по распоряжению земельными ресурсами в пределах их юрисдикции;
• помочь общинам довести уровень инвентаризированных земель до 100%;
• определить комплексную планировочную документацию, которая предусматривает архитектурную и земельную информацию уровня общества и региона;
• обеспечить передачу в аренду или продажу земельных участков коммунальной и государственной собственности через механизм прозрачных электронных аукционов.