Как не попасть на крючок застройщиков-мошенников

По данным Минрегионбуда, по состоянию на 1 октября 2017 года в перечень проблемных включено 119 объектов жилищного строительства по всей Украине. А вот на январь 2018 года в Киеве насчитывалось 67 объектов самовольного строительства. Как не попасть на крючок недобросовестных застройщиков, специально для Mind рассказывает старший юрист юридической фирмы «Антика» Василий Шеретько.

Ежегодно по всей Украине появляются новые жилые объекты, которые строятся с нарушением законодательства. Хорошая реклама, привлекательные цены и невероятные обещания застройщиков как магнитом притягивают инвесторов. Вложив средства в такие проекты, люди как минимум рискуют получить квартиру без коммуникаций, подключенных должным образом, а в худшем случае  – остаться и без средств, и без желаемого жилья.

Проверка застройщика

Прежде чем инвестировать в строительство жилья, стоит проверить, как давно работает на рынке застройщик и имеет ли успешно завершенные проекты. Следует помнить, что довольно часто под конкретный объект строительства создается новое юридическое лицо  – заказчик. Иногда это объясняется удобством ведения учета и организации бизнес-процессов внутри группы компаний, а иногда кто-то таким образом пытается «скрыть» бывшие неудачи или недобросовестность, чтобы запутать покупателя.

Поэтому, чтобы быть уверенным в надежности инвестиций, следует найти ответы на несколько вопросов. В этом вам поможет даже поисковик Google.

Как выяснить, будут ли надежными инвестиции в объект строительства?

Необходимо задать себе три вопроса, а именно:

• Кто является фактическим застройщиком/генеральным подрядчиком?

• Какую репутацию имеют учредители, конечные бенефициары, руководящее звено застройщика/генерального подрядчика?

• Все ли в порядке с правоустанавливающими документами и разрешительной документацией?

Ответ на первый вопрос можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований на сайте Минюста. В нем можно проследить связь между учредителями, конечными бенефициарами и руководством юрлица.

Для того чтобы ответить на второй и третий вопрос, целесообразно посетить отдел продаж, попросить и изучить соответствующую документацию. Желательно заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Проверить документы, разрешающие строительство, можно на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ). Если в отделе продаж отказываются предоставлять для изучения соответствующие документы, лучше с таким застройщиком не иметь дела.

Не лишним будет почитать форумы, в том числе группы в мессенджерах  – Viber, WhatsApp, Telegram,  касающиеся объектов, которые застройщик строит или уже сдал в эксплуатацию. Обычно на таких ресурсах можно получить достаточно информации, чтобы сформировать представление о застройщике и существующих у него проблемных моментах.

Кроме того, очень много о застройщике можно узнать из условий договора, который он предлагает для подписания. Они должны быть максимально прозрачными: четкое описание объекта, инженерных сетей, коммуникаций, которые планируется подключить, сроков сдачи объекта в эксплуатацию и подключение к сетям, возможность отказа покупателя от договора в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, в частности  – приемлемые сроки возврата уплаченных денежных средств и компенсаций за невыполнение договорных условий.

Проверка документов

Объем информации, которую следует запросить и тщательно проверить, зависит от состояния готовности объекта.

Если дом на ранних стадиях строительства, необходимо проверить:

• Правоустанавливающие документы на землю: право собственности, аренды, иное вещное право на землю, оформленное и зарегистрированное в соответствии с действующим законодательством. При этом целевое назначение земельного участка должно соответствовать характеру строящегося объекта. Информацию о земельном участке и зарегистрированные права можно проверить через публичную кадастровую карту и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

• Документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ. На сегодня для объектов класса последствий СС1  – это зарегистрированное соответствующим управлением ГАСИ уведомление о начале выполнения строительных работ, а по объектам класса последствий СС2 и СС3  – разрешение на выполнение строительных работ.
• Положительное заключение экспертизы проектной документации (в отношении объектов класса последствий СС2 и СС3).
• Технические условия (ТУ) на подключение объекта к инженерным сетям: электричество, газ, вода, канализация и т. п.
• Лицензии на выполнение строительных работ у генерального подрядчика строительства, если речь идет о строительстве объектов класса последствий СС2 и СС3.

Что следует проверить перед инвестированием в строительство жилья?

• Правоустанавливающие документы на землю: право собственности, аренды, иное вещное право на землю.
• Документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ.
• Положительное заключение экспертизы проектной документации (по объектам класса СС2 и СС3).
• Технические условия на подключение объекта к инженерным сетям: электричество, газ, вода, канализация и т. п.
• Лицензии на выполнение строительных работ у генерального подрядчика строительства (по объектам класса СС2 и СС3).

Если объект уже построен, но еще не введен в эксплуатацию, в дополнение к вышеперечисленному перечню документов целесообразно также пригласить и проверить документы, подтверждающие выполнение ТУ:

• акты выполнения ТУ,
• акты распределения балансовой принадлежности инженерных сетей,
• официальную переписку с владельцами (балансодержателями) соответствующих сетей, к которым планируется подключение объекта.

На практике бывает так, что дом вводится в эксплуатацию, однако постоянное, а не временное, на период строительства, подключение к инженерным сетям отсутствует, в том числе и из-за невыполнения застройщиком условий выданных ему ранее ТУ. Как следствие, дом или не подключен к сетям вообще, или подключен по временной схеме. В результате владельцы квартир (помещений) в таких домах не могут заключить договоры на поставку соответствующих ресурсов (газ, вода, электричество) и в лучшем случае вынуждены компенсировать застройщику стоимость потребляемых ресурсов по завышенным (коммерческим) тарифам. Поэтому большое внимание следует уделить изучению условий договора, который подписывается с застройщиком. Кроме срока сдачи (принятие) объекта в эксплуатацию в таком договоре целесообразно зафиксировать обязательства застройщика, в том числе и временные, по подключению объекта к соответствующим сетям.

Более того, рекомендуется проверить застройщика/генерального подрядчика на наличие задолженности по уплате налогов. Это очень просто сделать через сайт Государственной фискальной службы Украины. Также узнайте, нет ли у застройщика/генподрядчика открытых исполнительных производств. Здесь вам пригодится Единый реестр должников Министерства юстиции. Соблюдение этих рекомендаций поможет максимально обезопасить вас от инвестирования в проблемные объекты.