Як не потрапити на гачок забудовників-шахраїв

За даними Мінрегіонбуду, станом на 1 жовтня 2017 року в перелік проблемних включено 119 об`єктів житлового будівництва по всій Україні. А от станом на січень 2018 року в Києві налічувалося 67 об`єктів самочинного будівництва. Як не потрапити на гачок недобросовісних забудовників, спеціально для Mind розповідає старший юрист юридичної фірми «Антіка» Василь Шеретько.

Щороку по всій Україні з`являються нові житлові об`єкти, що будуються з порушенням законодавства. Гарна реклама, привабливі ціни та неймовірні обіцянки забудовників наче магнітом притягують інвесторів. Вклавши кошти в такі проекти, люди щонайменше ризикують отримати квартиру без комунікацій, підключених належним чином, а в гіршому випадку – залишитися й без коштів, і без омріяного житла.

Перевірка забудовника

Перш ніж інвестувати в будівництво житла, варто перевірити, як давно працює на ринку забудовник та чи має успішно завершені проекти. Слід пам'ятати, що досить часто під конкретний об'єкт будівництва створюється нова юридична особа – замовник. Іноді це обумовлюється зручністю ведення обліку та організації бізнес-процесів усередині групи компаній, а іноді – хтось намагається таким чином «приховати» колишні невдачі або несумлінність, щоб заплутати покупця.

Тож, щоб бути впевненим у надійності інвестицій, слід знайти відповіді на кілька питань. У цьому вам допоможе навіть пошуковик Google.

Як з’ясувати, чи надійними будуть інвестиції в об'єкт будівництва?

Необхідно поставити собі три питання, а саме:

• Хто є фактичним забудовником/генеральним підрядником?
• Яку репутацію мають засновники, кінцеві бенефіціари, керівна ланка забудовника/генерального підрядника?
• Чи все гаразд із правовстановлюючими документами та дозвільною документацією?

Відповідь на перше запитання можна знайти в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань на сайті Мін'юсту. В ньому можна простежити зв'язок між засновниками, кінцевими бенефіціарами та керівництвом юрособи.

Для того, аби відповісти на друге і третє питання, доцільно відвідати відділ продажів, попросити та вивчити відповідну документацію. Бажано заручитися підтримкою кваліфікованого фахівця. Перевірити документи, що дозволяють будівництво, можна на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ). Якщо у відділі продажів відмовляються надавати для вивчення відповідні документи, краще з таким забудовником не мати справи.

Не зайвим буде почитати форуми, зокрема й групи в месенджерах – «Вайбер», «Вотсап», «Телеграм» – що стосуються об`єктів, які забудовник будує чи вже здав у експлуатацію. Зазвичай на таких ресурсах можна отримати достатньо інформації, щоб сформувати уявлення про забудовника та існуючі в нього проблемні моменти.

Крім того, дуже багато про забудовника можна довідатися з умов договору, який він пропонує для підписання. Вони мають бути максимально прозорими: чіткий опис об'єкта, інженерних мереж, комунікацій, що планується підключити, термінів здачі об`єкта в експлуатацію та підключення до мереж, можливість відмови покупця від договору в разі невиконання забудовником своїх зобов`язань, зокрема – розумні терміни повернення сплачених грошових коштів та компенсацій за невиконання договірних умов.

Перевірка документів

Обсяг інформації, яку слід запросити та ретельно перевірити, залежить від стану готовності об'єкта.

Якщо будинок на ранніх стадіях будівництва, необхідно перевірити:

• Правовстановлюючі документи на землю: право власності, оренди, інше речове право на землю, оформлене і зареєстроване відповідно до чинного законодавства. При цьому, цільове призначення земельної ділянки має відповідати характеру споруджуваного об'єкта. Інформацію про земельну ділянку та зареєстровані права можна перевірити через публічну кадастрову карту та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
• Документи, що підтверджують право на виконання будівельних робіт. На сьогодні для об'єктів класу наслідків СС1 – це зареєстроване відповідним управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а щодо об'єктів класу наслідків СС2 і СС3 – дозвіл на виконання будівельних робіт.
• Позитивний висновок експертизи проектної документації (щодо об'єктів класу наслідків СС2 і СС3).
• Технічні умови (ТУ) на підключення об'єкта до інженерних мереж: електроенергія, газ, вода, каналізація тощо.
• Ліцензії на виконання будівельних робіт у генерального підрядника будівництва, якщо йдеться про будівництво об'єктів класу наслідків СС2 і СС3.

Що слід перевірити перед інвестуванням у будівництво житла?

• Правовстановлюючі документи на землю: право власності, оренди, інше речове право на землю.
• Документи, що підтверджують право на виконання будівельних робіт.
• Позитивний висновок експертизи проектної документації (щодо об`єктів класу СС2 та СС3).
• Технічні умови на підключення об`єкту до інженерних мереж: електрика, газ, вода, каналізація тощо.
• Ліцензії на виконання будівельних робіт у генерального підрядника будівництва (щодо об`єктів класу СС2 та СС3).

Якщо об'єкт уже збудований, але ще не введений в експлуатацію, на додачу до перерахованого вище переліку документів доцільно також запросити і перевірити документи, що підтверджують виконання ТУ:

• акти виконання ТУ,
• акти розподілу балансової належності інженерних мереж,
• офіційне листування з власниками (балансоутримувачами) відповідних мереж, до яких планується підключення об'єкта.

На практиці буває так, що будинок вводиться в експлуатацію, проте постійне, а не тимчасове на період будівництва, підключення до інженерних мереж відсутнє, зокрема й через невиконання забудовником умов виданих йому раніше ТУ. Як наслідок, будинок або не підключений до мереж взагалі, або підключений за тимчасовою схемою. В результаті власники квартир (приміщень) в таких будинках не можуть укласти договори на постачання відповідних ресурсів (газ, вода, електрика) і, в кращому випадку, змушені компенсувати забудовнику вартість споживаних ресурсів за завищеними (комерційним) тарифами. Тому значну увагу слід приділити вивченню умов договору, що підписується із забудовником. Окрім терміну здачі (прийняття) об'єкта в експлуатацію в такому договорі доцільно зафіксувати зобов'язання забудовника, зокрема й часові, щодо підключення об'єкта до відповідних мереж.           

Більше того, рекомендується перевірити забудовника/генерального підрядника щодо наявності заборгованості зі сплати податків. Це дуже просто зробити через сайт Державної фіскальної служби України. Також довідайтеся, чи немає у забудовника/генпідрядника відкритих виконавчих проваджень. Тут вам у пригоді стане Єдиний реєстр боржників Міністерства юстиції. Дотримання цих рекомендацій допоможе максимально убезпечити вас від інвестування в проблемні об`єкти.