Заграничные метры: как правильно инвестировать в европейскую недвижимость

Покупка недвижимости за рубежом из экстравагантной покупки переходит в разряд условно будничных хлопот. Вопреки сложившемуся мнению, деньги у граждан в Украине есть. Диверсификации ли ради, или просто в поисках надежного берега, спрос на заморские «квартиры» привлекает на украинский рынок брокеров и агентов всех мастей с разнообразными предложениями, сулящими как минимум сохранность инвестиций, а то и значительный прирост вложений. Но планируя покупку недвижимости в иностранной юрисдикции, необходимо найти ответы на три основных вопроса: как за нее заплатить, на кого оформить и как это лучше сделать, а также – каковы возможные последствия такой покупки/каков выход из проекта. Где искать ответы, специально для Mind объясняет адвокат Юлия Курило.

Можно ли приобретать объекты недвижимости за границей гражданам Украины, и какие при этом требуются разрешительные документы? Украинское законодательство не ограничивает своих граждан в возможности владеть объектами недвижимого имущества за рубежом. Главное требование – декларировать наличие активов за границей и уплачивать налоги с полученных доходов.

Что касается разрешений – то по законодательству Украины лицензируются только переводы денежных средств со счета физического лица в украинском банке на счет за пределами Украины. То есть на саму сделку никакого согласия и одобрения получать не нужно. Государство хочет контролировать движение валюты. До 50 000 евро в год лицензия получается в электронной форме по упрощенной процедуре, свыше 50 000 процедура лицензирования существенно усложняется и включает проверку законности происхождения средств подразделением полиции, которое ведет борьбу с экономическими преступлениями. После вступления в силу нового закона Украины «О валюте» эти условия несколько видоизменятся.

Откуда деньги? Финансирование сделки по приобретению объекта недвижимости в последнее время является непростой задачей. И вопрос часто не в том, где взять пресловутые финансы (хотя и на этот вопрос при желании можно найти ответ), а как объяснить, откуда эти средства взялись.

Если география покупки – Европа, то стоит помнить, что агенты недвижимости, застройщики, адвокаты, консультирующие по сделке, не считая банкиров, находятся в первой линии обороны с незаконным обогащением. Криминальные деньги слишком часто отмывались через сделки с недвижимостью, поэтому этим расходам озабоченные законодатели уделили особое внимание.

Готовиться необходимо к тому, что брокер, застройщик или адвокат захотят очень близкого знакомства со своим будущим клиентом. Анкета KYC (Know your client) попросит раскрыть множество сенситивных деталей из биографии будущего покупателя. Но самый интересный – каковы текущие источники дохода (подтвержденные официальной декларацией), а также откуда средства на предполагаемую покупку (естественно, то, что они нажиты непосильным трудом и задекларированы надлежащим образом, придется доказывать).

Формальная отписка не подойдет. Украина по ряду известных всем причин относится к юрисдикциям с высоким потенциальным риском отмывания денег, добытых приступным путем. И даже если капитал заработан честно и добросовестно задекларирован, так называемые «риски страны» не делают выходцев из Украины самыми желанными клиентами европейских риелторов. А если все же с клиентом готовы работать без всяких проверок, да еще готовы предлагать всякие «серые схемы», очевидно, что клиент имеет дело с потенциальным мошенничеством.   

Клиент вызовет подозрение у агента, застройщика, адвоката, консультирующего по сделке если:

• покупает имущество в интересах третьих лиц (не жен и детей) – к примеру, в интересах компании, траста, особенно подозрительно использование компаний со сложной структурой собственности;
• лично не участвует в сделке и/или обсуждении ее условий, от его имени действуют представители;
• сообщает информацию о себе, которую не может подтвердить, или при проверке она не подтверждается, оказывается ложной;
• за клиента оплату депозита иных расходов осуществляет третье лицо;
• приобретая доходный объект, не интересуется экономической составляющей проекта;
• не имеет никакой связи с юрисдикцией, в которой приобретает объект недвижимости;
• клиент или его компания происходят из стран, включенных в списки государств с высоким уровнем политической коррупции, стран с непрозрачной банковской системой, стран, не присоединившихся к международным договорам о борьбе с отмыванием денежных средств, добытых преступным путем, а также к договорам о борьбе с уклонением от уплаты налогов.     

Чем платить? Источником финансирования дорогостоящей покупки могут быть доходы физического лица, полученные как внутри страны, так и за пределами Украины. Покупателю необходимо будет раскрыть источники происхождения своих денежных средств и доказать их законность. Так, в случае ввоза денег на территорию иностранного государства наличными их лучше декларировать (декларации хранить).

Расчеты за объекты недвижимости будут производиться исключительно в безналичной форме. Следовательно, физическому лицу нужно заранее побеспокоиться об открытии счета в иностранном банке и накопить на нем необходимую денежную сумму.

Опция финансирования покупки недвижимости за счет кредитных средств под залог объекта недвижимости также является вполне доступной нашим гражданам. Многие застройщики предлагают кредитные программы для финансирования покупки жилья и других объектов. Однако не все банки готовы работать с иностранными гражданами, у которых нет постоянного дохода в стране, где объект приобретается. В то же время, ситуация не безнадежна – специалисты помогут подобрать подходящую кредитную программу. Кстати, ипотечный кредит и его надлежащее обслуживание (без излишне спешных выплат и без просрочек) является признаком надежности клиента, позитивно его характеризует в глазах агентов, застройщиков, адвокатов.

Не менее важно знать порядок приобретения недвижимости в стране по местонахождению такого объекта. Возможно, лицензию (разрешение) необходимо будет получить именно здесь. К примеру, Австрия – федеративное государство, где в каждой из девяти земель действует свое законодательство (в том числе, регулирующее вопросы покупки жилой недвижимости). Наибольшее количество препятствий иностранцы, желающие купить жилье, будут ощущать в Тироле и других западных землях. Самые же лояльные законы – в столице – космополитичной Вене.

Практически каждый иностранец имеет право купить квартиру в Австрии, однако на это необходимо получить разрешение (сборы на него составят около 1000 евро). Как правило, это разрешение выдают в течение 2-3 месяцев в случае:

• социального интереса – если иностранный гражданин имеет тесные связи с Австрией, а покупка недвижимости необходима ему для проживания. Под термином «связь» подразумевается наличие ВНЖ или брак с гражданином Австрии;
• хозяйственного интереса – если вместе с недвижимостью иностранный гражданин купит австрийское предприятие, либо когда помещение приобретается для размещения иностранной компании. Кроме того, в некоторых федеральных землях действуют дополнительные требования. Например, для покупки даже недорогого дома в Австрии на земельном участке (сельскохозяйственном или лесном) понадобится еще одно специальное разрешение.

С кем проконсультироваться? Когда стоит вопрос о дорогостоящей инвестиции, не стоит пренебрегать налоговыми и юридическими консультациями. Что бы ни рассказывал риелтор, застройщик, продавец, искушать судьбу не стоит. Лучше подготовиться заранее – возможно, даже до первого касания к объекту недвижимости и людям, которые его продают.

Покупка объекта недвижимости в каждой ситуации –  своя уникальная история. И лучше входить в эту историю хорошо подготовленным, чем узнать, к примеру, о повышенном размере налога для иностранцев после подписания предварительного договора.

Как распорядиться новым активом? Специалисты по управлению активами могут предложить различные схемы владения недвижимостью, в зависимости от того, какую цель преследует покупатель: извлекать доход, пользоваться самому, приобретать в общую собственность с супругом/супругой, продать с приростом в цене или передать по наследству выбранному кругу наследников, и т.д. 

Среди инструментов квалифицированного подхода к инвестированию – трасты, фонды. Надо сразу оговориться, трасты более не являются способом скрыть конечного бенефициара актива, равно как и не спасают от кредиторов, если в момент учреждения траста такие у его учредителя были. Траст не оградит и от претензий супруга, если создание траста и передача ему имущества происходили без учета его прав и законных интересов. То есть трасты позволяют реализовать законные и добросовестные цели, которыми являются:

• профессиональное управление объектом недвижимости;
• прозрачный/упрощенный переход к бенефициарам траста прав на недвижимое имущество при наступлении определенных обстоятельств (например, смерть учредителя траста);
• наиболее очевидный способ реализации достигнутых договоренностей о разделе имущества и участии в содержании детей в случае развода/раздела имущества;
• превентивное выделение наиболее ценного имущества с целью его сохранения (управление рисками).

Какие налоги придется платить? Существенным элементом инвестиционного планирования являются оценка налоговых последствий. Как получить доход от продажи недвижимости при выходе из проекта (а выход лучше планировать заранее) с минимальными потерями? Возможно, на эти цифра влияет налоговое резидентство получателя дохода, то обстоятельство является ли он юридическим или физическим лицом? В конце концов, с повестки дня не снимается вопрос финансирования проекта, может ли физическое лицо подтвердить законность происхождения у него денежных средств для финансирования покупки объекта недвижимости, или юридическому лицу, подающему декларации, это сделать проще?

Получив ответы на интересующие его вопросы, консультант и/или юрист поможет выбрать оптимальную схему приобретения объекта недвижимости, а также расскажет о налоговых и административных последствиях владения объектом за границей. Ведь собственность, помимо прочего еще и обязывает.

Необходимо поинтересоваться каков размер налога на недвижимость, периодичность его уплаты и порядок определения его размера (налогового обязательства). Существует также отличный от налога на недвижимость налог на ее переоформление. Так, в Австрии, в зависимости от федеральной земли размер налога варьируется в пределах 10-14% от стоимости покупки. В Бельгии регистрационный сбор доходит до 12,5%, а размер налога на недвижимость 1,5-2%, муниципальный налог составит 7% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Приобретая апартаменты в Болгарии, помните, размер налога на переход права собственности устанавливается органами местного самоуправления. В Софии, к примеру, он составляет 2,5%. Ежегодный налог на недвижимость, размер которого тоже определят местные власти, обычно составляет 0,1-0,45% стоимости объекта.

В Великобритании собственники недвижимости платят муниципальный налог, его сумма может составить до 2,5 тыс. фунтов в престижном районе. Налог на дорогостоящую недвижимость на Туманном Альбионе стартует с 7 тыс. фунтов в год на дом или квартиру стоимостью 1-2 млн фунтов. Максимальная такса – 218 тыс. фунтов за недвижимость стоимостью более 20 млн фунтов. Если вы не являетесь владельцем земли, на которой расположен дом, то придется платить налог на землю 400-1000 фунтов в год (в зависимости от стоимости земли в том или ином районе).

Краткие итоги. Итак, какой наиболее очевидный алгоритм действий, связанных с приобретением объекта недвижимости за границей, если покупатель – физическое лицо:

• открыть счет в банке;
• заключить договор с брокером;
• подобрать и проверить объект;
• проконсультироваться выбору оптимальной схемы приобретения объекта;
• заключить предварительный договор;
• определиться с порядком финансирования сделки;
• заключить договор, выполнить его, перерегистрировать право собственности.

Рынок недвижимости за пределами Украины привлекает поступательным ростом и стабильностью. Но залогом успешной инвестиции является предварительная оценка всех связанных с таким вложением рисков, разумное структурирование и внимание к деталям.