Закордонні метри: як правильно інвестувати в європейську нерухомість

Купівля нерухомості за кордоном з екстравагантної покупки переходить у розряд умовно буденних клопотів. Всупереч думці, що склалася, гроші у громадян в Україні є. Диверсифікації заради, або просто в пошуках надійного берега, попит на заморські «квартири» залучає на український ринок брокерів і агентів всіх мастей з різноманітними пропозиціями, що обіцяють як мінімум збереження інвестицій, а то і значний приріст вкладень. Але плануючи покупку нерухомості в іноземній юрисдикції, необхідно знайти відповіді на три основні питання: як за неї заплатити, на кого оформити і як це краще зробити, а також – які можливі наслідки такої покупки/який вихід з проекту. Де шукати відповіді, спеціально для Mind пояснює адвокат Юлія Курило.

Чи можна купувати об'єкти нерухомості за кордоном громадянам України, і які при цьому потрібні дозвільні документи? Українське законодавство не обмежує своїх громадян у можливості володіти об'єктами нерухомого майна за кордоном. Головна вимога – декларувати наявність активів за кордоном і сплачувати податки з отриманих доходів.

Що стосується дозволів – то за законодавством України ліцензуються тільки перекази грошових коштів з рахунку фізичної особи в українському банку на рахунок за межами України. Тобто на саму угоду ніякої згоди і схвалення отримувати не потрібно. Держава хоче контролювати рух валюти. До 50 000 євро на рік – ліцензія виходить в електронній формі за спрощеною процедурою, понад 50 000 – процедура ліцензування істотно ускладнюється і включає перевірку законності походження коштів підрозділом поліції, яке веде боротьбу з економічними злочинами. Після набуття сили новим законом України «Про валюті» ці умови дещо зміняться.

Звідки гроші? Фінансування угоди з придбання об'єкта нерухомості останнім часом є непростим завданням. І питання зазвичай не в тому, де взяти горезвісні фінанси (хоча і на це питання за бажання можна знайти відповідь), а як пояснити, звідки ці кошти взялися.

Якщо географія купівлі – Європа, то варто пам'ятати, що агенти нерухомості, забудовники, адвокати, які консультують по угоді, не рахуючи банкірів, знаходяться в першій лінії оборони з незаконним збагаченням. Кримінальні гроші занадто часто відмивалися через угоди з нерухомістю, тому цим витратам стурбовані законодавці приділили особливу увагу.

Готуватися необхідно до того, що брокер, забудовник або адвокат захочуть дуже близького знайомства зі своїм майбутнім клієнтом. Анкета KYC (Know your client) попросить розкрити безліч сенситивних деталей з біографії майбутнього покупця. Але найцікавіший – які поточні джерела доходу (підтверджені офіційною декларацією), а також звідки кошти на передбачувану покупку (природно, те, що вони нажиті непосильною працею і задекларовані належним чином, доведеться доводити).

Формальна відписка не підійде. Україна з низки відомих усім причин належить до юрисдикцій з високим потенційним ризиком відмивання грошей, здобутих злочинним шляхом. І навіть якщо капітал зароблений чесно і сумлінно задекларований, так звані ризики країни не роблять вихідців з України найбажанішими клієнтами європейських ріелтерів. А якщо все ж з клієнтом готові працювати без усіляких перевірок, та ще готові пропонувати різноманітні «сірі схеми», очевидно, що клієнт має справу з потенційним шахрайством.

Клієнт викличе підозру в агента, забудовника, адвоката, що консультує по угоді, якщо:

• купує майно в інтересах третіх осіб (не дружини і дітей) – наприклад, в інтересах компанії, трасту, особливо підозріло використання компаній зі складною структурою власності;
• особисто не бере участі в угоді і/або обговоренні її умов, від його імені діють представники;
• повідомляє інформацію про себе, яку не може підтвердити, або при перевірці вона не підтверджується, виявляється помилковою;
• за клієнта оплату депозиту інших витрат здійснює третя особа;
• купуючи прибутковий об'єкт, не цікавиться економічною складовою проекту;
• не має жодного зв'язку з юрисдикцією, в якій купує об'єкт нерухомості;
• клієнт або його компанія походять з країн, внесених до списків держав з високим рівнем політичної корупції, країн з непрозорою банківською системою, країн, що не приєдналися до міжнародних договорів про боротьбу з відмиванням грошових коштів, здобутих злочинним шляхом, а також до договорів про боротьбу з ухиленням від сплати податків.

Чим платити? Джерелом фінансування дорогої покупки можуть бути доходи фізичної особи, отримані як всередині країни, так і за межами України. Покупцеві необхідно буде розкрити джерела походження своїх коштів і довести їх законність. Так, у разі ввезення грошей на територію іноземної держави готівкою їх краще декларувати (декларації зберігати).

Розрахунки за об'єкти нерухомості проводитимуться виключно в безготівковій формі. Отже, фізичній особі потрібно заздалегідь потурбуватися про відкриття рахунку в іноземному банку і накопичити на ньому необхідну грошову суму.

Опція фінансування покупки нерухомості за рахунок кредитних коштів під заставу об'єкта нерухомості також є цілком доступною нашим громадянам. Багато забудовників пропонують кредитні програми для фінансування покупки житла та інших об'єктів. Однак не всі банки готові працювати з іноземними громадянами, у яких немає постійного доходу в країні, де об'єкт купується. Водночас ситуація не безнадійна – фахівці допоможуть підібрати потрібну кредитну програму. До речі, іпотечний кредит і його належне обслуговування (без надміру нагальних виплат і без прострочень) є ознакою надійності клієнта, позитивно його характеризує в очах агентів, забудовників, адвокатів.

Не менш важливо знати порядок придбання нерухомості в країні за місцезнаходженням такого об'єкта. Можливо, ліцензію (дозвіл) необхідно буде отримати саме тут. Наприклад, Австрія – федеративна держава, де в кожній з дев'яти земель діє своє законодавство (зокрема, що регулює питання купівлі житлової нерухомості). Найбільшу кількість перешкод іноземці, які бажають купити житло, відчуватимуть у Тіролі та інших західних землях. Найлояльніші закони у столиці – космополітичному Відні.

Практично кожен іноземець має право купити квартиру в Австрії, проте на це необхідно отримати дозвіл (збори на нього складуть близько 1000 євро). Як правило, цей дозвіл видають протягом 2–3 місяців у разі:

• соціального інтересу – якщо іноземний громадянин має тісні зв'язки з Австрією, а покупка нерухомості необхідна йому для проживання. Під терміном «зв'язок» мається на увазі наявність посвідки на проживання (ПНП) або шлюб з громадянином Австрії;
• господарського інтересу – якщо разом з нерухомістю іноземний громадянин купить австрійське підприємство, або коли приміщення купується для розміщення іноземної компанії. Крім того, в деяких федеральних землях діють додаткові вимоги. Наприклад, для покупки навіть недорогого будинку в Австрії на земельній ділянці (сільськогосподарській або лісовій) знадобиться ще один спеціальний дозвіл.

З ким проконсультуватися? Коли стоїть питання про високовартісну інвестицію, не варто нехтувати податковими та юридичними консультаціями. Що б не розповідав ріелтер, забудовник, продавець, спокушати долю не варто. Краще підготуватися заздалегідь – можливо, навіть до першого торкання до об'єкту нерухомості та людей, які його продають.

Купівля об'єкта нерухомості в кожній ситуації – своя унікальна історія. І краще входити в цю історію добре підготовленим, ніж дізнатися, наприклад, про підвищений розмірі податку для іноземців після підписання попереднього договору.

Як розпорядитися новим активом? Фахівці з управління активами можуть запропонувати різні схеми володіння нерухомістю залежно від того, яку мету має покупець: отримувати дохід, користуватися самому, купувати в спільну власність з чоловіком/дружиною, продати з приростом у ціні або передати в спадщину зазначеному колу спадкоємців тощо.

Серед інструментів кваліфікованого підходу до інвестування – трасти, фонди. Треба відразу обмовитися, трасти більш не є способом приховати кінцевого бенефіціара активу, так само як і не рятують від кредиторів, якщо в момент установи трасту такі у його засновника були. Траст не убезпечить і від претензій чоловіка або дружини, якщо створення трасту і передача йому майна відбувалися без урахування його прав і законних інтересів. Тобто трасти дозволяють реалізувати законні і сумлінні цілі, якими є:

• професійне управління об'єктом нерухомості;
• прозорий/спрощений перехід до бенефіціарів трасту прав на нерухоме майно при настанні певних обставин (наприклад, смерть засновника трасту);
• найбільш очевидний спосіб реалізації досягнутих домовленостей про розподіл майна і участі в утриманні дітей у разі розлучення/розділу майна;
• превентивне виділення найбільш цінного майна з метою його збереження (управління ризиками).

Які податки доведеться платити? Істотним елементом інвестиційного планування є оцінка податкових наслідків. Як отримати дохід від продажу нерухомості при виході з проекту (а вихід краще планувати заздалегідь) з мінімальними втратами? Можливо, на ці цифри впливає податкове резидентство отримувача доходу, та обставина, є він юридичною або фізичною особою? Зрештою, з порядку денного не знімається питання фінансування проекту, чи може фізична особа підтвердити законність походження грошових коштів для фінансування покупки об'єкта нерухомості, або ж юридичній особі, що подає декларації, це зробити простіше?

Отримавши відповіді на питання, що його цікавлять, консультант і/або юрист допоможе вибрати оптимальну схему придбання об'єкта нерухомості, а також розповість про податкові та адміністративні наслідки володіння об'єктом за кордоном. Адже власність, крім іншого, ще й зобов'язує.

Необхідно поцікавитися про розмір податку на нерухомість, періодичність його сплати і порядок визначення його розміру (податкового зобов'язання). Існує також відмінний від податку на нерухомість податок на її переоформлення. Так, в Австрії, залежно від федеральної землі, розмір податку варіюється в межах 10–14% від вартості покупки. У Бельгії реєстраційний збір доходить до 12,5%, а розмір податку на нерухомість – 1,5–2%, муніципальний податок складе 7% від кадастрової вартості об'єкта нерухомості. Купуючи апартаменти в Болгарії, пам'ятайте, розмір податку на перехід права власності встановлюється органами місцевого самоврядування. У Софії, наприклад, він становить 2,5%. Щорічний податок на нерухомість, розмір якого теж визначать місцева влада, зазвичай становить 0,1–0,45% вартості об'єкта.

У Великобританії власники нерухомості платять муніципальний податок, його сума може скласти до 2500 фунтів за нерухомість у престижному районі. Податок на дорогу нерухомість у Туманному Альбіоні стартує з 7000 фунтів на рік на будинок або квартиру вартістю 1–2 млн фунтів. Максимальна ціна – 218 000 фунтів за нерухомість вартістю понад 20 млн фунтів. Якщо ви не є власником землі, на якій розташований будинок, то доведеться платити податок на землю 400–1000 фунтів на рік (залежно від вартості землі в тому чи іншому районі).

Короткі підсумки. Отже, який найочевидніший алгоритм дій, пов'язаних з придбанням об'єкта нерухомості за кордоном, якщо покупець – фізична особа:

• відкрити рахунок у банку;
• укласти договір з брокером;
• підібрати і перевірити об'єкт;
• проконсультуватися щодо вибору оптимальної схеми придбання об'єкта;
• укласти попередній договір;
• визначитися з порядком фінансування угоди;
• укласти договір, виконати його, перереєструвати право власності.

Ринок нерухомості за межами України привертає поступальним зростанням і стабільністю. Але запорукою успішної інвестиції є попередня оцінка всіх пов'язаних з таким вкладенням ризиків, розумне структурування і увага до деталей.