Все в очередь: стоит ли вводить временный запрет для иностранцев на покупку земли

В начале октября в Верховной Раде было зарегистрировано несколько законопроектов о введении рынка земли, в частности правительственный и народных депутатов парламентского большинства. Основным отличием предложенного депутатского проекта стала отсрочка продажи сельскохозяйственной земли до 2024 года.

Насколько целесообразно введение такого ограничения и как могут работать другие предложенные нормы, рассказал Mind старший юрист KPMG Law Ukraine Богдан Скоропад.

25 сентября 2019 года аппарат Верховной Рады Украины зарегистрировал разработанный правительством законопроект об обращении земель сельскохозяйственного назначения №2178, который, по прогнозам экспертов, имел больше шансов быть принятым. Соответственно, он рассматривался как ориентировочная законодательная модель будущего рынка.

Однако уже 10 октября 2019 года Верховная Рада Украины получила поданный депутатами большинства законопроект №2178-10, который 18 октября 2019 был одобрен Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики.

Законопроект №2178-10 содержит более строгие ограничения участия компаний с иностранным капиталом в рынке земли.

Кого защищают законодатели

Правительство и депутаты большинства, разрабатывая проекты рынка с/х земель Украины, подтвердили, что имеют цель – допустить иностранных инвесторов к рынку купли-продажи такой земли через участие в украинских юридических лицах.

Однако законопроект №2178-10 предлагает отсрочить участие иностранного капитала в рынке земли до 1 января 2024, кроме юридических лиц, уже фактически ее арендующих. Наиболее вероятной причиной такого решения является защита интересов национальных с/х товаропроизводителей, в том числе малых и средних, которые из-за отсутствия доступа к дешевым кредитным ресурсам будут менее конкурентоспособными по сравнению с иностранными хозяйствующими субъектами. Премьер-министр Украины Алексей Гончарук отмечал, что обеспечение доступа украинских аграриев к кредитному ресурсу является предпосылкой для открытия рынка земли.

Указанная цель ограничения рынка для доступа иностранцев выглядит обоснованно. Однако, если уж вводится такое ограничение и оно декларируется как временное, параллельно сразу же должны быть заложены механизмы решения проблемы с доступным кредитованием малых и средних с/х товаропроизводителей и заложены средства на их выполнение. Иначе временный запрет на участие иностранцев в рынке земли может плавно превратиться в перманентный, как это было с общим запретом на продажу с/х земли.

Формальные недостатки законопроекта

Законопроект запрещает приобретать землю юрлицам, у которых «бенефициарный собственник (контроллер)» является иностранцем, лицом без гражданства, иностранным юрлицом или государством. При этом указано, что термин «бенефициарный собственник (контроллер)» употреблен в понимании законодательства о борьбе с отмыванием денег.

Однако упомянутое законодательство устанавливает термин «конечный бенефициарный собственник (контроллер)», а не «бенефициарный собственник (контроллер)». Согласно определению, конечным бенефициарным собственником (контроллером) может быть исключительно физическое лицо, тогда как цель авторов законопроекта – распространить запрет и на иностранные юридические лица и иностранные государства.

Надеемся, что в процессе доработки законопроекта эта «формальную неточность», которая существенно «деформирует» регулирование этапов открытия рынка купли-продажи с/х земель, будет исправлена.

Почему иностранцам будет выгодно действовать вместе

По общему правилу «конечным бенефициарным собственником (контроллером)» является физическое лицо, которое прямо или косвенно владеет 25% и больше права голоса в юрлице.

Например, если украинское предприятие имеет одного собственника-иностранца, владеющего долей в размере 25% уставного капитала, такой компании будет запрещено приобретать в собственность с/х землю. Если же у отечественной компании есть пять формально не связанных собственников-иностранцев, каждый из которых владеет долей в размере 20% уставного капитала, эта компания будет иметь такое право.

Кроме того, во многих публичных международных компаниях отсутствуют лица, которые подпадают под определение конечного бенефициарного собственника (контроллера).

Следовательно, в проекте нужно четко определить максимальный процент участия иностранного капитала, допустимый в уставном капитале юридического лица Украины, которое может приобретать в собственность с/х землю до 1 января 2024 года.

Как будет работать запрет

Если предлагается запретить приобретать в собственность с/х землю юрлицом с конечным бенефициарным собственником-иностранцем, то никакого запрета нет на приобретение тем же иностранцем юрлица, которое уже приобрело такие земли.

В результате, запрет создаст больше выгоды лицам, которые будут заниматься покупкой земли у собственников и ее перепродажей иностранцам. В свою очередь это не защитит малых и средних национальных товаропроизводителей, а также не будет выгодно собственникам земли, поскольку будет сдерживать рост ее рыночной стоимости. В таком случае лучше было бы сразу открыть рынок земли и не вводить никаких временных ограничений, лишь создающих дополнительную маржу для компаний-посредников.

О «раннем бронировании» земли

Законопроект дает право юрлицам с иностранным капиталом, которые на момент вступления в силу закона владеют землей на правах аренды или эмфитевзиса, выкупить эту землю, если с момента регистрации такого юрлица прошло три года. Однако целесообразность ограничения в виде истечения трех лет с момента регистрации юрлица вызывает определенные сомнения. Это положение ставит иностранных инвесторов, которые недавно вышли на рынок с/х производства Украины, в дискриминационные условия. Это касается и производителей с/х продукции с иностранным капиталом, которые осуществили реструктуризацию в группе и переоформили аренду земельных участков на вновь созданные компании.

Понятно, что таким образом авторы законопроекта хотели ограничить возможные злоупотребления путем оформления аренды на вновь созданные предприятия с иностранными инвестициями. Однако, если мы говорим о потенциальных иностранных инвесторах, которые готовы инвестировать в сферу товарного с/х производства в Украине, это прежде всего крупные агрохолдинги, которые обрабатывают значительные массивы с/х земель. Выход такого предприятия на рынок требует определенного времени, которое, вероятно, будет превышать время рассмотрения и принятия законопроекта №2178-10.

Поэтому неоправданным является установление указанного трехлетнего ограничения, если другое условие возможности выкупить землю – то, что право аренды должно возникнуть до вступления в силу закона.

О «бонусах» временного запрета продавать землю иностранцам

Если временный запрет на участие юрлиц с иностранным капиталом, с одной стороны, гипотетически может принести пользу национальным товаропроизводителям, то, с другой – такое административное ограничение спроса на с/х землю будет сдерживать рост цен на нее, что негативно повлияет на собственников этих земель.

Поэтому введение запрета для участия юрлиц с иностранным капиталом оправдано только в случае, если действительно будут заложены действенные механизмы для поддержки и развития национальных сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Также можно было бы рассмотреть возможность допуска на рынок земли юрлиц, которыми владеют крупные публичные компании, акции которых торгуются на передовых фондовых биржах за рубежом. Таких проектов до 1 января 2024 года было бы немного, а их успешная реализация стала бы подтверждением для иностранных инвесторов, что инвестировать в сельское хозяйство и экономику Украины прибыльно. Кроме того, такие крупные проекты не создавали бы значительной конкуренции малым и средним товаропроизводителям, поскольку крупные иностранные публичные компании конкурировали бы в первую очередь с крупными украинскими агрохолдингами за значительные массивы земель.

Это положительно повлияло бы на приток иностранных инвестиций в сельское хозяйство после полной либерализации рынка с/х земли, позволило бы внедрить лучшие практики корпоративного управления и социальной ответственности, присущие крупным иностранным публичным компаниям, в АПК Украины. От этого выиграли бы все – от национальных товаропроизводителей до собственников с/х земель и территориальных общин, задействованных в с/х производстве.