Усі в чергу: чи варто запроваджувати тимчасову заборону на купівлю землі для іноземців

На початку жовтня у Верховній Раді було зареєстровано кілька законопроєктів щодо запровадження ринку землі, зокрема урядовий та від народних депутатів парламентської більшості. Основною відмінністю запропонованого депутатського проєкту стало відтермінування продажу сільськогосподарської землі до 2024 року.

Наскільки доцільно запровадження такого обмеження та як можуть працювати інші запропоновані норми, розповів Mind старший юрист KPMG Law Ukraine Богдан Скоропад.

25 вересня 2019 року апарат Верховної Ради України зареєстрував розроблений урядом законопроєкт щодо обігу земель сільськогосподарського призначення №2178, який, за прогнозами експертів, мав найбільше шансів бути прийнятим. Відповідно, він розглядався як орієнтовна законодавча модель майбутнього ринку.

Однак вже 10 жовтня 2019 року Верховна Рада України отримала поданий депутатами більшості законопроєкт №2178-10, який 18 жовтня 2019 року був схвалений Комітетом Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики.

Законопроєкт №2178-10 містить більш суворі обмеження щодо участі компаній з іноземним капіталом у ринку землі.

Кого захищають законотворці

Уряд та депутати більшості, розробляючи проєкти ринку с/г землі України, підтвердили, що мають на меті допустити іноземних інвесторів до ринку купівлі-продажу такої землі України через участь в українських юридичних особах.

Проте законопроєкт №2178-10 має на меті відтермінувати участь іноземного капіталу в ринку землі до 1 січня 2024 року, крім юридичних осіб, що вже фактично орендують землі. Найбільш ймовірною причиною такого рішення є захист інтересів національних с/г товаровиробників, зокрема малих та середніх, які через відсутність доступу до дешевих кредитних ресурсів будуть менш конкурентоспроможними порівняно з іноземними суб’єктами господарювання. Прем’єр-міністр України Олексій Гончарук зазначав, що забезпечення доступу українських аграріїв до кредитного ресурсу є передумовою для відкриття ринку землі.

Вказана мета обмеження ринку для доступу іноземців виглядає обґрунтовано. Однак, якщо вже запроваджується таке обмеження і воно декларується як тимчасове, паралельно одразу ж повинні бути закладені механізми вирішення проблеми з доступним кредитуванням малих та середніх с/г товаровиробників і закладені кошти на їх виконання. Інакше тимчасова заборона участі іноземців у ринку землі може плавно перетворитися на перманентну, як це було із загальною забороною на продаж с/г землі.

Формальні недоліки законопроєкту

Законопроєкт забороняє набувати землю юрособам, у яких «бенефіціарний власник (контролер)» є іноземцем, особою без громадянства, іноземною юрособою, або державою. При цьому вказано, що «бенефіціарний власник (контролер)» вжито в розумінні законодавства про боротьбу з відмиванням грошей.

Натомість згадане законодавство встановлює термін «кінцевий бенефіціарний власник (контролер)», а не «бенефіціарний власник (контролер)». Згідно із визначенням, кінцевим бенефіціарним власником (контролером) може бути виключно фізична особа, тоді як автори законопроєкту мають на меті поширити заборону й на іноземні юридичні особи та іноземні держави.

Сподіваємось, що у процесі доопрацювання законопроєкту цю «формальну неточність», яка істотно «деформує» регулювання етапів відкриття ринку купівлі-продажу с/г землі, буде виправлено.

Чому іноземцям буде вигідно діяти разом

За загальним правилом «кінцевим бенефіціарним власником (контролером)» є  фізична особа, що прямо чи опосередковано володіє 25% і більше прав голосу в юрособі.

Так, коли українське підприємство має одного власника-іноземця, що володіє часткою в розмірі 25% статутного капіталу, такій компанії буде заборонено набувати у власність с/г землю. Якщо ж у вітчизняної компанії є п’ять формально непов’язаних власників-іноземців, кожен з яких володіє часткою у розмірі 20% статутного капіталу, така компанія матиме таке право.

Крім того, у багатьох публічних міжнародних компаній відсутні особи, які підпадають під визначення кінцевого бенефіціарного власника (контролера).

Отже, у проєкті потрібно чітко визначити максимальний відсоток участі іноземного капіталу, допустимий у статутному капіталі юридичної особи України, що може набувати у власність с/г землю до 1 січня 2024 року.

Як працюватиме заборона

Якщо пропонується заборонити набувати у власність с/г землю юрособою із кінцевим бенефіціарним власником-іноземцем, то жодної заборони немає на придбання тим же іноземцем юрособи, яка вже придбала такі землі.

У результаті, заборона створить більше вигоди особам, що займатимуться купівлею землі у власників та її перепродажем іноземцям. Натомість це не захистить малих та середніх національних товаровиробників, а також не буде вигідно власникам землі, оскільки стримуватиме зростання її ринкової вартості. У такому разі краще було б одразу відкрити ринок землі і не вводити жодних тимчасових обмежень, які лише створюватимуть додаткову маржу для компаній-посередників.

Про «раннє бронювання» землі

Законопроєкт надає право юрособам з іноземним капіталом, які на момент набрання чинності законом володіють землею на правах оренди чи емфітевзису, викупити цю землю, якщо з моменту реєстрації такої юрособи пройшло три роки. Однак доцільність обмеження у вигляді спливу трьох років з моменту реєстрації юрособи викликає певні сумніви. Це положення ставить іноземних інвесторів, які нещодавно вийшли на ринок с/г виробництва України, у дискримінаційні умови. Це ж стосується і виробників с/г продукції з іноземним капіталом, що здійснювали реструктуризацію у групі та переоформили оренду земельних ділянок на новостворені компанії.

Зрозуміло, що таким чином автори законопроєкту мали на меті обмежити можливі зловживання шляхом оформлення оренди на новостворені підприємства з іноземними інвестиціями. Однак, коли ми ведемо мову про потенційних іноземних інвесторів, що готові інвестувати у сферу товарного с/г виробництва в Україні, це передусім великі агрохолдинги, які обробляють значні масиви с/г земель. Вихід такого підприємства на ринок потребує певного часу, який, ймовірно, перевищуватиме час розгляду та прийняття законопроєкту №2178-10.

Тому невиправданим є встановлення зазначеного трирічного обмеження, якщо іншою умовою можливості викупити землю є те, що право оренди повинно виникнути до набрання чинності законом.

Про «бонуси» від тимчасової заборони продавати землю іноземцям

Якщо тимчасова заборона на участь юросіб з іноземним капіталом, з одного боку, гіпотетично може принести користь національним товаровиробникам, то з іншого – таке адміністративне обмеження попиту на с/г землю стримуватиме зростання ціни на неї, що негативно вплине на власників цих земель.

Тому запровадження заборони для участі юросіб з іноземним капіталом є виправданим лише у випадку, якщо справді будуть закладені дієві механізми для підтримки та розвитку національних сільськогосподарських товаровиробників.

З іншого боку, можна було б розглянути можливість допуску на ринок землі юросіб, якими володіють великі публічні компанії, акції яких торгуються на передових фондових біржах за кордоном. Таких проєктів до 1 січня 2024 року було б небагато, а їх успішна реалізація стала б підтвердженням для іноземних інвесторів, що інвестувати у сільське господарство та економіку України прибутково. Крім того, такі великі проєкти не створювали б значної конкуренції малим та середнім товаровиробникам, оскільки великі іноземні публічні компанії конкурували б у першу чергу з великими українськими агрохолдингами за значні масиви земель.

Це б позитивно вплинуло на приплив іноземних інвестицій у сільське господарство після повної лібералізації ринку с/г землі, дозволило б впровадити кращі практики корпоративного управління та соціальної відповідальності, що притаманні великим іноземним публічним компаніям, в АПК України. Від цього б виграли усі – від національних товаровиробників до власників с/г землі та територіальних громад, задіяних у с/г виробництві.