Земельная реформа «Зе! Команды»: что приняла Рада в первом чтении

Верховна Рада 13 ноября проголосовала в первом чтении за законопроект №2178-10 – о снятии моратория на продажу сельскохозяйственных земель.

Что предусматривает документ, на какие риски стоит обратить внимание, прежде чем принимать его окончательно, рассказал Mind экономист Ukraine Economic Outlook Григорий Кукуруза.

Несмотря на ожидания скептиков, «Слуге народа» все-таки удалось обеспечить 227 голосов за, еще 13 голосов добавили внефракционные депутаты.

То есть у провластной партии достаточно голосов, чтобы закон о рынке земли, даже в текущем недоработанном варианте прошел и второе чтение. «Голос» и «Европейская Солидарность» в последний момент сослались на то, что формат рынка, предложенный «Слугой народа», не соответствует их позиции. Но их поддержка, на которую рассчитывали все сторонники земельной реформы, не была критически важной.

Поэтому инициатива снять мораторий с 1 октября 2020 года имеет высокие шансы на успех. Особенно на фоне того, что земельная реформа – это ключевой «маяк успешности» «Зе!Команды» в отношениях с МВФ, к слову, достаточно натянутых. Последний визит представителей МВФ в середине сентября так и не позволил Украине достичь каких-либо твердых договоренностей.

«Миссия также подчеркнула важность независимости центрального банка и обеспечения финансовой стабильности, а также необходимости приложить все усилия, чтобы минимизировать фискальные издержки, связанные с национализацией банка», – дипломатично отмечено в итогах визита представителей МВФ за 27 сентября с отсылкой на бюджетные риски компенсации группе «Приват» $2 млрд за национализированный ранее банк.

Какой формат земельного рынка предлагает «Слуга народа»

Из-за значительных протестов аграриев изначально предложенный Кабинетом Министров законопроект №2178 пришлось отставить. Ранее министр экономики предлагал разрешить покупать и продавать землю всем гражданам и компаниям, зарегистрированным в Украине, даже если среди их учредителей есть иностранцы.

В итоге парламент поддержал менее остро приемлемую обществом версию законопроекта от народных депутатов. Документ предусматривает возможность покупки земли всеми текущими операторами отрасли (в том числе иностранными), но без притока новых игроков. Так, до 1 января 2024 года нерезиденты или юридические лица, среди основателей которых есть нерезиденты,не могут приобретать землю в Украине. Исключение составляют только компании/иностранцы, зарегистрированные в Украине уже более 3 лет, или те, кто сегодня уже арендует землю.

Конечно, установленные ограничения – легко нарушаются при правильном юридическом структурировании: подписанные «задним числом» договора аренды, выкуп зарегистрированных дольше трех лет компаний, вход нерезидентов в капитал других компаний и т. д.

Однако законопроект подразумевает ряд ограничений по концентрации собственности: один бенефициар не может владеть более 35% площади ОТГ, 8% – области и 0,5% – страны.

Именно данная норма казалась общественности наиболее противоречивой, так как в Украине уже есть четыре компании, которые не соответствуют данной норме: Ukrlandfarming, Kernel, «Агропросперис», МХП и «Астарта». Было много «инсайдерских» версий о том, что данные компании принудительно разделят или им понадобится сложное юридическое структурирование с запутанной системой конечных бенефициаров. Но поддержанный законопроект регулирует исключительно владение, а не арендные отношения. Таким образом, никаких ограничений, кроме действующих норм Антимонопольного законодательства, на формирование земельного банка путем аренды не вводится. В свою очередь, у крупных операторов рынка не будет проблем с защитой своих арендных договоров от внезапных просьб владельцев «покинуть участок, так как новый арендодатель предложил большую сумму».

Скупят ли землю иностранцы и агрохолдинги 

Основной тезис протестующих аграриев – рынок нельзя открывать, пока государство не уравняет условия покупки для всех потенциальных участников. Речь идет о доступности банковского кредитования, уровне государственной поддержки и в целом экономической ситуации в стране. Напомню, именно поэтому правительство Гройсмана настаивало на поэтапном переходе к рынку земли. Первые пять лет на рынок допускаются только физические лица с ограничением в 200 га и только потом – юридические лица и нерезиденты.

Конечно, такая модель более консервативна. Но она бы минимизировала риски краткосрочной «просадки» аграрной отрасли, связанной с выбыванием условно слабых фермеров и приходом на их место тех, кто заплатил наибольшую цену, а значит, может получить из данных массивов максимальных доход.
Сегодня такие риски должны минимизировать 4,4 млрд грн государственной поддержки. Средства будут распределены на 2 программы: компенсации кредитных ставок и формирование Агентства частичного гарантирования кредитов. Конечно, данных средств недостаточно.

Средняя стоимость 1 га – от $1100 до $1700 в зависимости от области и качества грунтов. При выплате фермером 3–5% по льготной кредитной ставке – разницу в 18–20% (если говорить про эффективную ставку, включающую все комиссии – за оформление залогов и т. д.) оплачивает государство. При средней стоимости гектара в $1500 и действующих процентных ставках Кабмину хватит выделенных средств на помощь аграриям в покупке приблизительно 120 000 га. Согласно опросам USAID за 2017 год, продать свои паи независимо от их стоимости хотят 10% владельцев, что эквивалентно 2,2–2,5 млн га. Если установленная рынком цена вырастет до $1700–2000 желающих продать свою землю появится еще больше.

Впрочем, рассчитанный дефицит господдержки на практике будет ниже. Допустим, у нерезидентов есть достаточный финансовый ресурс, чтобы «выбить» отечественных малых/средних фермеров с рынка. Но они не смогут получать тот же уровень дохода, который генерируют отечественные землевладельцы, ориентированные на культуры с высокой добавленной стоимостью. Соответственно, владельцы паев и текущие арендаторы, скорее всего, придут к взаимному соглашению в виде рассрочки или повышения арендной платы до рыночного уровня.

Поэтому, конечно, в текущем формате «Зе!Команды» земельная реформа несет ряд краткосрочных рисков для аграрной отрасли. Но выгоды в долгосрочной перспективе от свободного оборота земли их перевешивают.