Земельна реформа «Зе! Команди»: що прийняла Рада в першому читанні

Верховна Рада 13 листопада проголосувала в першому читанні за законопроект №2178-10 – про зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель.

Що передбачає документ, на які ризики варто звернути увагу, перш ніж його затверджувати остаточно, розповів Mind економіст Ukraine Economic Outlook Григорій Кукуруза.

Незважаючи на очікування скептиків, ПП «Слуга народу» все ж вдалося забезпечити 227 голосів «за», ще 13 голосів додали позафракційні депутати.

Тобто в провладної партії достатньо голосів, щоб закон про ринок землі, навіть у поточному, недопрацьованому, варіанті пройшов і друге читання. «Голос» і «Європейська Солідарність» в останній момент послалися на те, що формат ринку, запропонований «Слугою народу», не відповідає їхній позиції. Але така підтримка, на яку розраховували всі прихильники земельної реформи, не була критично важливою.

Тому  ініціатива зняти мораторій з 1 жовтня 2020 року має високі шанси на успіх. Особливо на тлі того, що земельна реформа – це ключовий «маяк успішності» «Зе! Команди» у відносинах з МВФ, до речі, досить напружених. Останній візит представників МВФ у середині вересня так і не дозволив Україні досягти якихось твердих домовленостей.

«Місія також підкреслила важливість незалежності центрального банку й забезпечення фінансової стабільності, а також необхідності докласти всіх зусиль, щоб мінімізувати фіскальні витрати, пов'язані з націоналізацією банку», – дипломатично зазначено в підсумках візиту представників МВФ за 27 вересня з посиланням на бюджетні ризики компенсації групі «Приват» $2 млрд за націоналізований раніше банк.

Який формат земельного ринку пропонує «Слуга народу»

Зважаючи на значні протести аграріїв, спочатку запропонований Кабінетом Міністрів законопроект №2178  довелося відставити. Раніше міністр економіки пропонував дозволити купувати і продавати землю всім громадянам і компаніям, зареєстрованим в Україні, навіть якщо серед їх засновників є іноземці.

У підсумку парламент підтримав менш гостро прийнятну суспільством версію законопроекту від народних депутатів. Документ передбачає можливість купівлі землі всіма поточними операторами галузі (зокрема іноземними), але без припливу нових гравців. Так, до 1 січня 2024 року нерезиденти або юридичні особи, серед засновників яких є нерезиденти, не можуть купувати землю в Україні. Виняток становлять тільки компанії/іноземці, зареєстровані в Україні терміном понад 3 роки, або ті, хто сьогодні вже орендує землю.

Звичайно, встановлені обмеження легко порушуються при правильному юридичному структуруванні: підписання «задним числом» договору оренди, викуп зареєстрованих довше трьох років компаній, вхід нерезидентів у капітал інших підприємств тощо.

Проте законопроект передбачає ряд обмежень щодо концентрації власності: один бенефіціар не може володіти більш ніж 35% площі ОТГ, 8% – області і 0,5% – країни.

Саме дана норма здавалася громадськості найбільш суперечливою, оскільки в Україні вже є 4 компанії, які не відповідають їй: Ukrlandfarming, Kernel, «Агропросперіс», МХП і «Астарта». Було багато «інсайдерських» версій щодо того, що дані компанії примусово розділять або їм знадобиться складне юридичне структурування із заплутаною системою кінцевих бенефіціарів.

Отже ніяких обмежень, окрім чинних норм Антимонопольного законодавства, на формування земельного банку шляхом оренди не вводиться. Зі свого боку у великих операторів ринку не буде проблем із захистом орендних договорів від раптових прохань власників «покинути дільницю, бо новий орендодавець запропонував велику суму».

Чи зможуть скупити землю іноземці та агрохолдинги

Основна теза аграріїв, що протестують, – ринок не можна відкривати, поки держава не вирівняє умови покупки для всіх потенційних учасників. Йдеться про доступність банківського кредитування, однакову державну підтримку і загалом економічну ситуацію в країні. Нагадаю, саме тому уряд Гройсмана наполягав на поетапному переході до ринку землі. Перші п'ять років на ринок допускаються тільки фізичні особи з обмеженням у 200 га і тільки потім – юридичні особи та нерезиденти.

Звичайно, така модель більш консервативна. Але вона б мінімізувала ризики короткострокового «осідання» аграрної галузі, пов'язаного з вибуванням умовно слабких фермерів і приходом на їхні місце тих, хто заплатив найвищу ціну, а отже, може отримати з цих масивів максимальних дохід.

Сьогодні такі ризики повинні мінімізувати 4,4 млрд грн державної підтримки. Кошти будуть розподілені на дві програми: компенсації кредитних ставок і формування Агентства часткового гарантування кредитів. Звісно, цих коштів недостатньо.

Середня вартість 1 га – від $ 1100 до $ 1700, залежно від області і якості ґрунтів. При виплаті фермером 3–5% за пільговою кредитною ставкою різницю в 18–20% (якщо говорити про ефективну ставку, яка включає всі комісії, – за оформлення застав тощо) оплачує держава. При середній вартості гектара в $1500 і чинних відсоткових ставках Кабміну вистачить виділених коштів на допомогу аграріям в покупці приблизно 120 000 га. Згідно з опитуваннями USAID за 2017 рік, продати свої паї незалежно від їхньої вартості хочуть 10% власників паїв, що еквівалентно 2,2–2,5 млн га. Якщо встановлена ​​ринком ціна зросте до $1700–2000, охочих продати свою землю з'явиться ще більше.

Втім, розрахований дефіцит держпідтримки на практиці буде нижче. Припустимо, у нерезидентів є достатній фінансовий ресурс, щоб «вибити» вітчизняних малих/середніх фермерів з ринку. Але вони не зможуть отримувати той же рівень доходу, який генерують вітчизняні землевласники, орієнтовані на культури з високою доданою вартістю. Відповідно, власники паїв і поточні орендарі, швидше за все, прийдуть до взаємного розуміння у вигляді розстрочки або підвищення орендної плати до ринкового рівня.

Тому, звичайно, у поточному форматі «Зе!Команди» земельна реформа несе низку короткострокових ризиків для аграрної галузі. Але вигоди в довгостроковій перспективі від вільного обігу землі їх переважують.