Под матрас или в работу: как инвестировать в недвижимость

Цены на квартиры в Киеве во втором полугодии 2019 года, по данным сайта OLX, выросли в среднем на 11%. Однокомнатную квартиру можно было купить в среднем за $50 350, двухкомнатную – за $70 550, а трехкомнатную – за $98 350.

О правилах инвестирования в недвижимость и вариантах, которые доступны украинскому инвестору, рассказал Mind управляющий партнер Capital Times Эрик Найман.

В прошлом году моя жена подошла ко мне с вопросом-предложением – регулярно получать денежный поток от пассивной инвестиции.

Еще с лета 2013 года я предпочитаю инвестировать в США. Но это далеко, и запрос был именно на пассивный доход в Украине.

До кризиса 2014–2015 годов наша семья размещала депозиты в украинских банках, беспокоясь лишь о валютной структуре этих депозитов.

Это было сравнительно безопасно: высокие депозитные ставки; отсутствие подоходного налога; почти мгновенная ликвидность (вы могли забрать свой вклад из банка в любой момент независимо от срока депозита); НБУ еще не объявил о банковской чистке. Все было за этот вид пассивных инвестиций.

Однако сейчас все эти преимущества сошли на нет. Разве что в гривне пока все еще можно получать высокий доход,правда, одновременно принимая на себя риски девальвации гривны.

Про выбор объекта недвижимости

Итак, жена задала вопрос, и мы начали считать:

• сумма инвестиций для начала была ограничена покупкой одно- двухкомнатной квартиры в Киеве;
• связываться с коммерческой недвижимостью жена не захотела, хотя часто наиболее выгодную доходность можно получить от сдачи в аренду магазина или кафе у дома или же аптеки;
• я посчитал какой доход теоретически можно получить от прироста цены киевской квартиры, если в Украине все будет хорошо (мои расчеты дали прирост цен на 50% за период с 2019 по 2024 годы при благоприятных условиях);
• я задал жене ориентир арендной доходности, не менее которой нужно получить от объекта инвестиции (10–12% годовых);
• жена провела исследование, где и какие квартиры стабильнее всего сдавать, кто будут потенциальные арендаторы и какие ставки аренды в этих местах и на эти квартиры сейчас стоят (получилось порядка 13 000–15 000 грн в месяц за объект);
• я посчитал максимально возможную цену за квартиру, которая дала бы 10–12% годовых при 13 000 – 15 000 грн ежемесячной аренды и с 80% загрузкой. К слову, последний показатель очень важный при аренде недвижимости.

Покупка квартиры на «первичке» сразу отпала, так как почти все объекты при просчете давали в лучшем случае 6% годовых из-за больших площадей новостроек. А ведь арендатор платит не за квадратные метры, а за количество койкомест.

При очень активных поисках по заданным параметрам жене удалось купить одну квартиру, которая дает 11,5% годовых. И затем сразу была проведена попытка найти вторую подобную квартиру. Но найти удалось лишь объект с доходностью 10% годовых, а к этому времени курс гривны упал до 24 грн/$1 с соответствующим ростом валютного риска. Поэтому на сейчас поиск ушел в пассивную фазу.

Что влияет на цены

Найти хороший объект недвижимости не так-то и просто. Нужно быть постоянно на рынке покупателей и ловить хорошие цены. Ведь в конечном итоге успешная аренда во много зависит от суммы инвестиции. Это первое, на что мы можем повлиять.

Итак, что жена сейчас имеет по факту. Хороший доход на уровне 11,5% годовых. Но в гривне! – ведь ставки аренды квартир в Киеве в подавляющем большинстве привязаны к гривне. Альтернативой могли бы стать гривневые ОВГЗ – доходность была бы намного выше. Но у облигаций нет потенциала в росте цены. И здесь на руку Киеву играет не только ситуация в экономике Украины, но и демографический прирост населения столицы.

К слову, два главных фактора, которые влияют на динамику цен на жилую недвижимость:

1. Доходы населения – чем они выше, тем больше людей  способны платить высокую аренду. Соответственно, тем выше цены на жилье.
2. Демография – чем быстрее прирост населения, тем выше спрос на жилье и рост цен.

Правда, нужно еще учитывать темпы строительства.

Как инвестировать в украинскую и иностранную недвижимость 

Во многих странах дополнительным фактором выступает инвестиционный спрос – и в первую очередь это Кипр со своей паспортной программой, а также Ванкувер, Торонто и Сидней, в которых активная скупка жилья китайцами взвинтила цены на него до небес.

Для огромного числа людей недвижимость является важным классом активов. Например, у населения США недвижимость занимает треть их активов, а у богатых европейцев четверть. Большинство людей вообще едва ли не главным своим пенсионным активом считают недвижимость, которую они сумели накопить к старости.

В таком отношении к недвижимости есть что-то древнее, заложенное в нас всеми предыдущими поколениями. Речь идет, конечно же, о жилой недвижимости. Ведь все мы должны где-то жить. И это вопрос не только комфорта, но и элементарной безопасности.

Поскольку не всем доступно приобретение недвижимости и не все планируют жить в данном месте, то возник рынок аренды жилья, который приносит прибыль владельцам такой недвижимости.

В последнее время к жилью как бизнесу добавились другие виды коммерческой недвижимости – офисы, склады, промышленные объекты, гостиницы и мотели, торговые центры и магазины, больницы и хосписы, сельхозземля и даже телекоммуникационные вышки. И в это все легко инвестировать. Причем зачастую от сотни долларов (не тысяч!) и даже меньше.

Для нас в стратегиях HUG’S и инвестиционных портфелях Capital Times недвижимость также является одним из трех ключевых классов активов. И это не теоретический вопрос, а практически важный.

Инвестировать в недвижимость можно тремя основными способами:

• прямая покупка на себя или свое юрлицо;
• покупка доли в непубличном фонде или трасте;
• покупка доли в публичном фонде или трасте.

Про траст мы здесь говорим только потому, что это наиболее популярная и обычная форма инвестирования в недвижимость в США, даже если речь идет о личных инвестициях. Европейцы больше доверяют непубличным фондам.

О расходах на инвестирование

При этом важно сравнивать расходы и на удержание, и на управление этой недвижимостью. То есть сколько реально чистыми вы будете зарабатывать.

Если вы не понимаете всех рисков, связанных с владением недвижимостью и получением доходов от нее, или понимаете все риски, но не понимаете, как их можно уменьшить до адекватно низкого уровня, то вам стоит инвестировать только в публичные фонды и трасты.

Да, за это придется немного заплатить управляющим такими фондами/трастами. Но обычно лучше немного заплатить, чем рисковать потерей значительной части доходов или даже всего актива. У каждого фонда своя плата за управление, в которую входит и содержание, и страхование, и другие расходы.

Только если вы уверены, что контролируете и минимизируете все риски, связанные с недвижимостью, тогда вам может быть выгоднее прямая покупка недвижимости на себя или свою собственную компанию.

В Украине мы часто рекомендуем и сами используем первую форму – прямое владение недвижимостью. Исключением может стать открывающийся рынок земли. В этом случае, возможно, более эффективным будет покупка сельхозземли на инвестиционный фонд.

Если речь идет о зарубежной недвижимости, то мы предпочитаем частные или публичные фонды/трасты. Частные фонды/трасты подходят нашим клиентам, оперирующим десяткам миллионов долларов. А если таких денег у человека нет, то мы предлагаем (и сами инвестируем) в публичные фонды/трасты.

Детальнее об инструментах инвестирования за рубежом – в следующих материалах.