Під матрац або в роботу: як інвестувати в нерухомість
Як обрати об'єкт інвестицій і де найвигідніше вкладати в нерухомість
Ціни на квартири в Києві в другому півріччі 2019 року, за даними сайту OLX, виросли в середньому на 11%. Однокімнатну квартиру можна було купити в середньому за $50 350, двокімнатну – за $70 550, а трикімнатну – за $98 350.
Про правила інвестування в нерухомість і варіанти, які доступні українському інвестору, розповів Mind керуючий партнер Capital Times Ерік Найман.
Минулого року моя дружина підійшла до мене з питанням-пропозицією: регулярно отримувати грошовий потік від пасивної інвестиції.
Ще з літа 2013-го я вважаю за краще інвестувати в США. Але це далеко, і запит був саме на пасивний дохід в Україні.
До кризи 2014–2015 років наша сім'я розміщувала депозити в українських банках, турбуючись лише про валютну структуру цих депозитів.
Це було порівняно безпечно: високі депозитні ставки; відсутність прибуткового податку; майже миттєва ліквідність (ви могли забрати свій вклад з банку будь-якого моменту незалежно від терміну депозиту); НБУ ще не оголосив про банківську чистку. Все було за цей вид пасивних інвестицій.
Однак зараз всі ці переваги зійшли нанівець. Хіба що в гривні поки все ще можна отримувати високий дохід, щоправда, одночасно беручи на себе ризики її девальвації.
Про вибір об'єкта нерухомості
Отже, дружина поставила питання, і ми почали рахувати:
- сума інвестицій для початку була обмежена купівлею одно-/двокімнатної квартири в Києві;
- зв'язуватися з комерційною нерухомістю дружина не захотіла, хоча часто найвигіднішу прибутковість можна отримати від здавання в оренду магазину або кафе біля будинку або ж аптеки;
- я порахував, який дохід теоретично можна отримати від приросту ціни київської квартири, якщо в Україні все буде добре (мої розрахунки дали приріст цін на 50% за період з 2019 до 2024 року за сприятливих умов);
- я задав дружині орієнтир орендної прибутковості, не менше якої потрібно отримати від об'єкта інвестиції (10–12% річних);
- дружина провела дослідження, де і які квартири стабільніше за все здавати, хто будуть потенційні орендарі та які ставки оренди в цих місцях і на ці квартири зараз діють (вийшло близько 13 000–15 000 грн на місяць за об'єкт);
- я порахував максимально можливу ціну за квартиру, яка дала б 10–12% річних при 13 000–15 000 грн щомісячної оренди і з 80%-вим завантаженням. До слова, останній показник дуже важливий при оренді нерухомості.
Купівля квартири на «первинці» відразу відпала, бо майже всі об'єкти після прораховування давали в кращому випадку 6% річних через великі площі новобудов. Але ж орендар платить не за квадратні метри, а за кількість ліжкомісць.
При дуже активних пошуках за заданими параметрами дружині вдалося купити одну квартиру, яка дає 11,5% річних. І потім відразу була проведена спроба знайти другу подібну квартиру. Але знайти вдалося лише об'єкт з прибутковістю 10% річних, а до цього часу курс гривні впав до 24 грн/$1 з відповідним зростанням валютного ризику. Тому на сьогодні пошук пішов у пасивну фазу.
Що впливає на ціни
Знайти хороший об'єкт нерухомості не так-то й просто. Потрібно бути постійно на ринку покупців і ловити хороші ціни. Адже в кінцевому підсумку успішна оренда багато в чому залежить від суми інвестиції. Це перше, на що ми можемо вплинути.
Отже, що дружина зараз має за фактом. Хороший дохід на рівні 11,5% річних. Але в гривні (!) – адже ставки оренди квартир у Києві в переважній більшості прив'язані до гривні. Альтернативою могли б стати гривневі ОВДП – дохідність була б набагато вище. Але у облігацій немає потенціалу в зростанні ціни. І тут на руку Києву грає не тільки ситуація в економіці України, але і демографічний приріст населення столиці.
До слова, два головні чинники, які впливають на динаміку цін на житлову нерухомість:
- Доходи населення – чим вони вищі, тим більше людей здатні платити високу оренду. Відповідно, тим вище ціни на житло.
- Демографія – чим швидше приріст населення, тим вище попит на житло і зростання цін.
Правда, потрібно ще враховувати темпи будівництва.
Рекордні темпи житлового будівництва в Києві стримують зростання цін на квартири.
Як інвестувати в українську та іноземну нерухомість
У багатьох країнах додатковим фактором виступає інвестиційний попит – і в першу чергу це Кіпр зі своєю паспортною програмою, а також Ванкувер, Торонто і Сідней, в яких активна скупка житла китайцями накрутила ціни на нього до небес.
Для величезного числа людей нерухомість є важливим класом активів. Наприклад, у населення США нерухомість складає третину їхніх активів, а у багатих європейців – чверть. Більшість людей взагалі чи не головним своїм пенсійним активом вважають нерухомість, яку вони зуміли накопичити до старості.
У такому ставленні до нерухомості є щось давнє, закладене в нас усіма попередніми поколіннями. Йдеться, звичайно ж, про житлову нерухомість. Адже всі ми повинні десь жити. І це питання не тільки комфорту, але і елементарної безпеки.
Оскільки не всім доступно придбання нерухомості та не всі планують жити в даному місці, то виник ринок оренди житла, який дає прибуток власникам такої нерухомості.
Останнім часом до житла як бізнесу додалися інші види комерційної нерухомості: офіси, склади, промислові об'єкти, готелі та мотелі, торгові центри та магазини, лікарні та хоспіси, сільгоспземля і навіть телекомунікаційні вишки. І в це все легко інвестувати. Причому найчастіше від сотні доларів (не тисяч!) і навіть менше.
Для нас у стратегіях HUG'S та інвестиційних портфелях Capital Times нерухомість також є одним з трьох ключових класів активів. І це не теоретичне питання, а практично важливе.
Інвестувати в нерухомість можна трьома основними способами:
- пряма купівля на себе або свою юрособу;
- купівля частки в непублічному фонді або трасті;
- купівля частки в публічному фонді або трасті.
Про траст ми тут говоримо тільки тому, що це найбільш популярна і звичайна форма інвестування в нерухомість у США, навіть якщо йдеться про особисті інвестиції. Європейці більше довіряють непублічним фондам.
Щодо витрат на інвестування
При цьому важливо порівнювати витрати і на утримання, і на управління цією нерухомістю. Тобто скільки реально чистими ви зароблятимете.
Окремо потрібно враховувати, наскільки добре ви керуєте ризиками володіння нерухомістю – починаючи від гарантії збереження власності та закінчуючи управлінням ризиками слабкого завантаження, стихійних лих, збройних конфліктів, нечистоплотних орендарів і т. д.
Якщо ви не розумієте всіх ризиків, пов'язаних з володінням нерухомістю і отриманням доходів від неї, або розумієте всі ризики, але не розумієте, як їх можна зменшити до адекватно низького рівня, то вам варто інвестувати тільки в публічні фонди і трасти.
Так, за це доведеться трохи заплатити керуючим такими фондами/трастами. Але зазвичай краще трохи заплатити, ніж ризикувати втратою значної частини доходів або навіть усього активу. У кожного фонду своя плата за управління, до якої входять і зміст, і страхування, і інші витрати.
Тільки якщо ви впевнені, що контролюєте і мінімізуєте всі ризики, пов'язані з нерухомістю, то лише тоді вам може бути вигідніше пряма купівля нерухомості на себе або власну компанію.
В Україні ми часто рекомендуємо і самі використовуємо першу форму – пряме володіння нерухомістю. Винятком може стати ринок землі, що відкривається. У цьому випадку, можливо, більш ефективним буде купівля сільгоспземлі на інвестиційний фонд.
Якщо йдеться про закордонну нерухомість, то ми вважаємо за краще приватні або публічні фонди/трасти. Приватні фонди/трасти годяться нашим клієнтам, які оперують десяткам мільйонів доларів. А якщо таких грошей у людини немає, то ми пропонуємо (і самі інвестуємо) у публічні фонди/трасти.
Детальніше про інструменти інвестування за кордоном – у наступних матеріалах.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
