2 га в одни руки? Как не стать жертвой «двойной приватизации» земли

В Держгеокадастри отсутствует реестр лиц, реализовавших свое право на получение земель сельскохозяйственного назначения. Формирование соответствующего реестра продолжается. В то же время приватизация также не прекращается, и каждый день десятки фермеров по всей Украине покупают землю для обработки или сдачи ее в аренду. Часто продают такие участки участники АТО/ООС или другие граждане, которые воспользовались правом «бесплатной приватизации» своих 2 га для ведения сельского хозяйства. Впрочем, такой участок могли выделить незаконно, если продавец сумел второй раз воспользоваться правом на «бесплатную приватизацию». В таком случае фермеру придется вернуть участок государству без компенсации. Как защитить себя от такого хода событий рассказала Mind адвокат, кандидат юридических наук, руководитель адвокатского бюро «Ольги Пенязьковой» Ольга Пенязькова.

В конце лета Офис генерального прокурора рассказал о разоблачении схемы в Киевской области по присвоению земли с участием должностных лиц Госгеокадастра и полицейских – участников АТО. Чиновники во главе с руководством Главного управления Госгеокадастра в Киевской области «выписывали» по несколько участков «атовцам», а незаконно полученные участки перепродавались. По данным следствия, преступная группа продала не менее 40 земельных участков площадью 76 га. Несмотря на то что о таких схемах известно давно, это едва ли не первый раз, когда подозрение объявлено топ-чиновникам Госгеокадастра.

По данным самого ведомства, всего в системе по результатам аудита обнаружили как минимум 10 000 случаев «с подозрением на двойную приватизацию». По словам главы учреждения, «для лиц, которые осознанно или неосознанно приняли участие в таких действиях, есть возможность добровольного возвращения земель, которые были незаконно приватизированы».

Что это означает на практике? Фактически речь идет об истребовании земель у добросовестных покупателей. Компенсировать же потери (вернуть деньги) должен будет продавец, а не чиновник, допустивший незаконное выделение такого участка.

Один в поле не воин

Отменить выдачу приказа о выделении земли можно по решению суда, на практике прокуратура обращается в суд с иском о признании приказа Госгеокадастра недействительным и возврате земельного участка в собственность государства. В этом случае покупатель остается один на один с проблемой. Поскольку в договоре купли-продажи земли, как правило, указывается заниженная стоимость участка – обманутый фермер точно не вернет себе все уплаченные деньги. А если дело о возмещении и дойдет до исполнительной службы, взять с «продавца» обычно вообще нечего.

До сих пор практика складывалась таким образом, что фигуранты этих схем выходили «сухими из воды». К примеру, чиновники не имеют прямой (записанной в законе) обязанности проверять наличие у человека другого «бесплатного» участка с аналогичным целевым назначением. Хотя на самом деле это несложно проверить через реестры. А в законе есть обязанность «проверять документы на соответствие законодательству». При этом брать «бесплатный» участок второй раз закон не позволяет.

Поэтому о возмещении убытков от государства из-за халатности или злого умысла чиновников – говорить не приходится. Разве что если у истца хватит сил и ресурсов дойти до Европейского суда по правам человека:в соответствии с его практикой гражданин не может нести ответственность (в нашем случае – лишаться законно приобретенного земельного участка) за то, что государственный орган или его служащие допустили ошибку.

«Продавцы» же и вовсе, как правило, «ничего не подозревали». Часть из них – это действительно люди, которые либо за деньги (обычно до $ 500) или даже не зная об этом, предоставили свои паспортные данные для оформления на себя одного или нескольких «транзитных» участков. И хотя в ряде случаев это вполне сознательные фигуранты, которые законный участок обрабатывают или сдают в аренду, а второй – продают, делясь частью денег с чиновником, доказать это будет крайне сложно.

Впрочем, теперь, когда наличие схемы зафиксировано в уголовном производстве, особенно в случае вынесения соответствующего решения суда, дальнейшее документирование такого рода злоупотреблений существенно упростится. А для Госгеокадастра это должно стать стимулом для искоренения такго коррупционного механизма.

Как изменить ситуацию

По словам чиновников, сейчас «продолжаются работы по внедрению системы, которая позволит в автоматическом режиме определять, воспользовался ли гражданин своим правом на бесплатную приватизацию земельного участка по соответствующему целевому назначению». Появление такой системы можно будет только поприветствовать. Особенно с функционалом блокирования даже попыток подготовки документов в случае, если право на бесплатный участок соответствующего назначения было использовано ранее.

Однако зная о традициях и забюрократизированности системы, ожидать быстрого внедрения и эффективной работы достаточно сложно. Поэтому покупателям потенциально рисковых участков (например, у «атошников» или других льготников) следует самым позаботиться о защите от участия в схеме.

Прежде всего следует проверить, имеет ли продавец другие земельные участки кроме того, который выставили на продажу. Это легко сделать либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса, юриста по вопросам недвижимости и земельных отношений через Госреестр прав на недвижимое имущество. Наличие других участков с аналогичным целевым назначением – первый сигнал о возможной схеме с «двойной приватизацией».

Даже если видимых признаков проблем нет, стоит настоять, чтобы продавец отдельным документом или отдельным разделом в договоре прописал гарантию, что закон не нарушен. В случае нарушения этой гарантии, это позволит привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество.

Кроме того, следует также указывать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки: так будет легче получить возмещение рыночной стоимости участка в случае возврата участка в государственную собственность по инициативе Госгеокадастра или прокуратуры.