Место встречи изменить можно: что такое «гибкий» офис
Как трансформируется рынок коммерческой недвижимости
Пандемия отразилась на деятельности всех отраслей. Будь то строительный холдинг, IT-корпорация, автомобильный салон или ресторан – компаниям пришлось пересматривать или создавать с нуля стратегию дистанционной работы. С основным запросом фрилансеров на гибкие условия труда многие давно знакомы. А тем, у кого в подчинении десятки штатных сотрудников, пришлось менять устоявшийся режим работы. Что такое функциональные офисы в условиях ограниченных бюджетов на аренду и о других особенностях рынка коммерческой недвижимости в период COVID-19 специально для Mind рассказывает Илья Кенигштейн, CEO и основатель сети бизнес-пространств Creative States.
Нынешний кризис не похож на остальные. Здесь нет победивших или проигравших. С трудностями столкнулись все. Международный валютный фонд спрогнозировал спад глобальной экономики в 2020 году на уровне 3%. За последние 11 лет это первая масштабная рецессия. Аналитики говорят, в этом году падение экономики затронет 157 стран из 194 по всему миру. В Украине ВВП сократится на 7,7%.
Строительная отрасль в этом плане – одна из крупнейших реальных производителей ВВП. Несмотря на то, что Национальный банк Украины не предвещает масштабную трансформацию рынка до конца года, а все последствия считает кратковременными, сфера коммерческой недвижимости столкнулась со сложными финансовыми вызовами. Бизнес перешел в онлайн, что привело к убыткам арендодателей.
Какие тренды проявились?
Гостинично-ресторанный бизнес и ритейл одними из первых ощутили падение потребительского внимания. Некоторые люди отказались от дорогих товаров или стали избирательнее в выборе продуктов питания, техники, различных сервисов. Такое настроение важно вовремя распознать и дать клиентам то, в чем реально нуждаются здесь и сейчас.
Постепенно освобождаются площади в центре города. Под аренду стали чаще сдавать небольшие помещения. Типичная картина: еще вчера здесь был коворкинг на сотню человек, а сегодня – поставили перегородку посреди комнаты и сдают два пространства с отдельным входом. Появилась тенденция к уплотнению мест.
Восстановление спроса на рынке коммерческой недвижимости прежде всего зависит от эпидситуации в конкретном городе и покупательской активности местного бизнеса. В том числе, способности людей платить за аренду.
Функциональная недвижимость – то, что позволит рынку развиваться в экономически сложный период. Как пишут Cushman & Wakefield, показатели вакантности на мировом офисном рынке – 13,7%. Сохранится ли этот процент до конца года, зависит от длительности пандемии и последствий борьбы с ней. Точно ясно одно: большинство арендодателей осознали серьезность ситуации и рассматривают альтернативные варианты для существования офисов.
Что такое «гибкий офис»?
Сегмент офисной недвижимости сейчас переживает перерождение. Альтернативой фиксированным рабочим местам постепенно становятся хот-дески (hot desking – с англ. «горячее» рабочее место). Не каждый бизнес сегодня может себе позволить аренду крупной площади. Судя по тому, что буквально каждая компания считает убытки, даже стоимость традиционного места в коворкинге значительно бьет по кошельку.
Спрос на легко трансформируемые офисные решения продолжит расти. Мы предложили рынку новый формат квази-офисов, уже получили положительный отклик.
Суть этого формата простая: в одном офисе по одному пропуску могут работать двое сотрудников, с единственным условием – по разным дням недели. То есть, команда из 20-ти человек может пользоваться офисом и платить за него, как за десятерых. Один день в неделю компания встречается на локации и работает всем составом. Важно, чтобы офис ротировался внутри одной команды.
Такой «посменный» формат особенно актуален для больших корпораций: это позволит им экономить и одновременно получать качественный и полноценный офисный продукт. Для арендодателя же – это возможность сохранить стабильную прибыль, не перегружая при этом офисную инфраструктуру.
Внешние команды активно арендуют переговорные комнаты пару раз в неделю. Потому как существуют процессы, которые сложно решить удаленно. Возьмем для примера одну из наших последних локаций – Creative State of Arsenal. Бизнес-пространство открылось для первых резидентов в начале июня, а сегодня заполняемость постоянными резидентами превысила 70%. Люди устали от карантина в домашних стенах и точно не готовы полностью перейти на удаленный режим работы.
Что нового в требованиях к безопасности?
Руководителям компаний и девелоперам приходится менять условия пребывания в офисах. Это касается усиленного клининга помещений, введения новых протоколов безопасности (использование масок, антисептиков, регулярный температурный скрининг).
Социальная дистанция и усиленная гигиена рабочих мест и зон общего пользования – тренд, который закрепится в Украине и мире на ближайшие пять-семь лет. На Западе уже используют «калькуляторы расстояния», чтобы разместить рабочие столы и другую офисную мебель в двух метрах друг от друга и позволить сотрудникам комфортно и безопасно общаться. В США и Китае уже обычным делом считается установка дезинфекционных кабин на входе в торговые и бизнес-центры.
Обустройство пространств также изменится за счет новых дизайнерских и технологических идей. Эта тенденция уже наблюдалась на рынке, а пандемия лишь ускорила переход к офисам с цифровой поддержкой. Речь идет не только о датчиках движения и автоматизированного освещения. Это уже мастхэв. Например, у нас в Creative States – бесконтактный девайс EdPro, который за 1,5 секунды измеряет температуру посетителей. Львовская разработка есть на всех наших локациях.
Внедрение IoT-продуктов и роботизация внутренних процессов в офисах – от проверки температуры бесконтактными приборами до голосового открывания/закрывания дверей – обезопасит людей от лишних контактов и поможет владельцам офисов экономить на коммунальных платежах. 3D-моделирование будущих построек удешевит стоимость архитектурного проекта и непосредственно строительства.
Девелоперы смогут выбирать экологичные материалы и продумывать более мобильные решения внутри пространств. Принимая такие новые правила игры, у компаний есть шанс повысить лояльность клиентов и развиваться как социально-ответственный бизнес.
Как меняется восприятие инфраструктуры?
Для коллективов инфраструктура офиса очень важна. Бесплатным Wi-Fi и кофе уже никого не удивить. Основной запрос – организовать безопасную среду, где люди продолжали бы творить и развиваться.
Было бы неправильно рассматривать бизнес-центры сугубо как место для клерков или других типов сотрудников. Современные постройки включают не только коворкинги, но и магазины, кофейни, спортзалы, салоны красоты. Здесь человек проживает весь день – с момента завтрака и деловых встреч до шоппинга и расслабляющих встреч с приятелями.
Мы живем в эпоху динамичного общества, поэтому сосредоточить все потребности под одной крышей – беспроигрышный вариант для владельцев коммерческой недвижимости. Пандемия рано или поздно закончится, а в индустрии останутся сильнейшие игроки, которые не побоялись экспериментировать и предлагать новые услуги.
Людей все больше привлекают доступные условия аренды и отсутствие долгосрочных контрактов. Системность, диджитализация работы и грамотное распределение ресурсов – то, к чему должны стремиться девелоперы сегодня, чтобы не оказаться за бортом завтра. Пришло время компаний с прогрессивными и гибкими решениями. Такими, которые лишний раз подтвердят: тренд на «диванные» офисы закончился, пора меняться.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
